中建智地登頂北京 | 2025年度企業操盤榜

今年的榜單，我們沒有選擇在2026年1月1日吉時發布，是不是有些意外？

不是不想去湊那個熱鬧，我們更相信延遲效應，相信沒有人愿意受累，跟我們一樣去做這樣一份背后工作量巨大的榜單，獨一份。

為什么說是獨一份？

眼下市場的榜單，基本上都是做搬家公司的業務，從某朗上直接蕩下來，然后轉手就發布出來。

而我們相信，只有經過數據清洗，再按照市場化的邏輯重新梳理后的榜單，才更有價值。

你看，就是這樣一份看似表面和常規的工作，在北京市場近5年來，有且只有銷冠100獨家來做，其它家依然在做行活，怎么省事怎么來。

雖然背后有巨大的工作量，但是更重要的是初心——我們為什么要做原創。

不錯，依然是初心，拒絕做搬家公司，如同我們寫稿，當成原創銷講要求來講，拒絕抄銷講。

這件事不難吧？

其實很難，你回過頭來看，5年來，依然還只有銷冠100一家在做。

初心，也是北京2026年北京市場里，房企的巨大風險和機會點。

你有沒有初心，有沒有做出原創性改變，決定了你在市場上的份額和江湖地位。

這是一個年報總結系列，是在市場從上半場切換到下半場的關鍵時點的系列，我們會很負責地說，2026年的解題答案都會涉及到。

但是你依然很難看懂，即便能看懂，也未必能做到。

因為，市場轉型過程中，總會有人被拋棄，也總會有人擁抱鮮花和掌聲，這就是命，都是自己選擇的結果，都要認這個命。

很多操盤手都在說下半場已經到來了，卻依然唱著上半場的腔調，拿著上半場的方法論，非常分裂。

根本上，是開發商還沒有意識到下半場和上半場到底有哪些具體變化和區別。

下面50條變化，請各位要務必關注和警惕。

1.好地段越來越不稀缺，好房子依然很缺

最近三年來的土地出讓，不知道大家發現一個規律沒有，就是土地供應越來越充足，甚至供地中，好地段也是越來越多。

這完全顛覆了我們過去受到的市場教育：因為土地稀缺，所以房子稀缺，所以買房要先下手為強。

眼下的真相是，不僅是四環好地段有足夠供應，三環好地段有足夠供應，甚至二環好地段也有足夠供應。

我們原來相信的真理，受到開發商20年前的洗腦，在土地信仰面前，全都倒塌了。

這背后傳遞出一個極強的信號：稀缺是可以管理出來的。

傳導到開發商這里，又該怎么辦呢？

問題就出在這里，很多思維還停留在上半場打法的開發商，開啟了更加極致的高周轉，恨不得一秒鐘也要掰成兩半用，然后犧牲更多利潤給到渠道，然后積壓更多的庫存，再然后惡性循環。

我不點名是哪家，估計很多小伙伴也都明白。

主要想表達的意思是，腦子如果還不換到下半場，今年會更難堪。

2.慢下來

也有人在主動改變，比如今年的操盤銷冠中建智地，在10月底拿下太陽宮地塊后，到現在沒有任何消息釋放，明顯感覺到智地慢下來了。

慢下來的不止是中建智地，還有保利的半壁店項目，還有中海的樹村項目，都在慢下來，都在突破原來的拿地后100天開盤的KPI。

為什么要慢下來，省下來的時間干嘛使？

打磨產品

打麻什么樣的產品？目前一線開發商的共識是：非標和孤品。

如果地段不再稀缺，就要讓產品稀缺。

什么叫產品稀缺？就是地標化、資產能傳承幾代人的品質力。

這就是下半場的主流打法。所謂的標準化、快周轉統統和積壓的庫存被掃進歷史垃圾堆。

3.快起來

有慢也有快。

2025年典型房企就是金茂，將交付階段的實景園林提前到期房階段。

過去我們常說，期房賣圖紙；交付賣實景；入住賣服務。

金茂在2025年做到了這一點，將交付階段的實景提前到期房階段，將實景又分為一展、二展、三展、四展、五展。

諸位不要小瞧這一點，當下買家最擔心的就是貨不對板。過去五年里，某些品牌開發商交付一團糟，已經快成了它家的品牌標簽，小紅書、抖音上的維權聲浪此起彼伏。

為什么有些房企交付差？不只是材料采購、招投標等環節上的腐敗原因，這都是表面現象。

核心還是交付停留在上半場，是供應鏈出了大問題。

不是你想快，就能快起來的，要有供應鏈支撐，要有下半場的供應鏈支撐。

否則，你家的產品很難做到非標和孤品。

反觀金茂操盤項目，不僅在期房階段實現了交付實景，還大做會所文章，在會所里提供試吃、試玩、唱K等服務。

也就是說，在賣期房階段，金茂已經在做交付和入住后的事情，提前了三大步。

所以，我們會看到璞逸豐宜在南城一直是銷冠，金茂滿曜在朝陽也穩居套數銷冠，而它參與主導設計條線的璞樾又是朝陽區10w+金額銷冠。

表面上，金茂變成了一塊金字招牌。背后則是產品力的實景兌現和服務力的超前體驗在起關鍵作用。

在下半場，金茂為什么要這么做？僅僅是為了賣房嗎？

肯定不是！

4.房子折舊比我們想象要快

去年賣房人普遍焦慮到發瘋？

我曾經聽到一次賣房砍價現場對話，真是大開眼界：

賣房人：950萬？

買房人：800萬！

賣房人：800萬就800萬！

買房人：600萬！

二手房不是抹零式砍價，砍幅都是100萬起。

為什么二手房價格買賣會如此變態，你有沒有想到這背后的原因?

什么叫下半場的行情？一是房價至少不漲了，二是流通變得緩慢。這時候，二手房沒有房價上漲帶來折舊對沖后，積累的問題全都暴露出來了。

而且，伴隨好房子政策和四代宅，二手房折舊越來越加速度。

所以，這是置換的二手房業主切之痛，要有好物務，要有好服務，要有好產品力，要有好口碑。

實換上，現在買房人買新房時，已經在評估折舊因素了，所以要看物業看服務看產品力，等等。

前面我們提到的非標化、孤品，就是這個意思。

還有嗎？還有……

5.分化

市場在分化，這已經是共識。

但是，你有沒有想過，怎么分化，分化到哪里去，你又有沒有細想過。

元旦假期，我接觸過國賢府二期操盤手，就曾經聊過這個問題。它們也有小戶型，但是從來沒有說過這是剛需戶型。

在操盤手眼里，新房市場里，已經沒有剛需客戶。這個詞已經是上半場的老詞，背后邏輯是用總價來定義客群，然后是產品力匹配上的歧視。

到了國賢府二期，沒有剛需客戶，只有空間大小，但舒適度依然拉滿，裝標高配。

操盤手說，買新房的客戶，從來沒有因為總價降低自己的舒適度預期，所以在國賢府的字典里，沒有剛需客戶這個詞。

你看，這就是下半場的思考邏輯。

這是一個年度復盤，今天就先聊到這里，明天見。

年度榜單：

北京2025年企業操盤金額榜：

冠軍：中建智地，總經理劉衡 李吉

亞軍：越秀集團，總經理董毅

季軍：中海新城，總經理張欣

北京2025年企業操盤面積榜：

冠軍：中建智地，總經理劉衡 李吉

亞軍：華潤置地，總經理陳海鷗

季軍：招商蛇口，總經理呂傳來

備注：榜單制作依據和說明

相比企業全口徑網簽金額及權益網簽金額這兩個指標，我們更關注企業營銷操盤的水平。

實際操盤代表和市場對話。持續操盤代表企業從未脫離主戰場，持續主動接受市場的洗禮和檢閱。

操盤棒，才是真的「印鈔機」！銷冠100

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