二手結構 | 11月京滬深杭200萬元以下低總價成交占比顯著上升

11月二手房成交環比回升同比下滑、需求分層顯著，預判12月核心城市成交低位震蕩。

◎ 文/俞倩倩

2025年11月重點30城二手房成交規模環比增14%，前11月累計同比增幅收窄至3%，二手房成交動能持續放緩。究竟2025年11月二手房市場成交結構有哪些變化？又反映出當前客群怎樣的置業偏好呢？

01

京滬深杭等200萬元以下總價房源
成交占比同比增長顯著

從二手房成交總價段來看，主要呈現出以下特征：

（1）因二手房市場低迷行情，業主“以價換量”拋售心理加劇，成交結構中低價房源占比持增，極致剛需客群基本都被分流至二手房市場。據CRIC監測數據，滬深低總價段即200萬元以下2025年11月成交套數占比同環比齊增，以上海為例，2025年11月總價200萬元以內房源成交套數占比為49.71%，環比上升0.99pcts,同比上升13.12pcts；市場份額有進一步擴大趨勢。而北京、杭州該總價段雖然環比微降，但同比仍增長8.33pcts和6.67pcts,剛需客群集中度仍在持續上升。

（2）京滬300萬-1000萬元中改二手需求全面“塌陷”，這一總價段同環比全線“飄綠”，一方面源于新房市場優質產品入市對二手客群分流作用；另一方面。二手“賣舊”鏈條受阻，成交周期拉長，也使得整體改善客群置換鏈條受阻。

（3）深杭中高改需求面臨階段性復蘇，據CRIC監測數據，深圳2025年11月800萬-3000萬元總價段成交套數占比同環比齊增，而杭州2025年11月300萬-600萬元總價房源成交套數占比環比增幅也較為顯著。

02

京滬深70平以內仍為成交主力
京滬杭140平舒適性房源占比持增

從二手房成交面積段來看，京滬深總體呈現出70平以內小面積段仍是成交主力，2025年11月成交套數占比均在3成以上，其中深圳成交集中度仍在上升，70平以內小面積段極致剛需成交占比同環比增幅均超1.2pcts。而北京、深圳70平以內小面積戶型占比環比雖降，但同比保持正增，顯著好于去年同期。

值得關注的是，北京100-140平，上海140-160平、杭州90-120平、140-180平2025年11月成交套數占比均呈現同環比齊增態勢，這類產品多為三房/四房設計，戶型舒適度較高，可以滿足“一步到位”的自住需求。

03

上海近郊、京深杭核心區成交占比環增
上海主力區域集中度上升

而從成交區域來看，上海成交占比持增的多為城市近郊片區，譬如閔行、浦東；北京、深圳、杭州成交占比持增的多為城市核心區，諸如北京海淀區和朝陽區，深圳福田區，杭州拱墅區、濱江區和錢塘區，值得關注的是，上海主力區域成交集中度上升，據CRIC監測數據，深圳浦東和閔行除了是2025年11月環比漲幅TOP3區域之外，還是成交套數占比TOP3區域。

總體來看，11月二手房成交規模環比增長14%，同比下降20%，累計同比增幅收窄至3%，核心城市京滬杭環比轉增，但同比跌幅仍在15%以上。從成交結構來看，京滬深杭低總價極致剛需成交占比同比持增；京滬深70平以內仍為成交主力，而京滬杭140平舒適性房源占比持增。

預判后市，我們認為，12月京滬深杭二手房成交或將延續低位震蕩，目前來看，核心城市二手房價仍處在下行周期，短期內“以價換量”趨勢延續，中高改小區能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優質產品入市量影響；而剛需盤目前仍然以價格為導向；目前隨著二手房市場逐步過渡為買方市場，購房者在置業時往往會綜合考慮小區區位、配套、價格等因素，選取性價比較高的小區，這也意味著區位偏遠、功能性缺失的遠郊老破小交易周期將進一步拉長，除非價格足夠優惠，否則實難去化。

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