五華區在下一盤大棋，昆明又一個坡地洋房別墅板塊漸行漸近

上周末（12月12日），五華區昭宗片區的5宗安置房建設用地，都被五華區綠色城市更新改造有限責任公司以底價競得。如今安置房基本都是各區國企在開發，五華區綠色城市更新改造公司此前已負責開發好幾個安置房項目，所以這次拿地本身并沒什么驚奇的地方。

12月12日五華區綠色城市更新改造公司取得的昭宗片區5宗安置房地塊

值得注意的是昭宗片區安置房開發的規模。昭宗片區的改造很早就開始了，起初是由俊發等公司負責一級開發。按照過去的開發模式，此類城改項目在土地拆遷后，一般都是一部分土地建設安置房，剩余土地開發商品房，商品房和安置房的開發占比取決于被改造片區的拆遷規模。

俊發最早負責昭宗片區城改一級開發時，采取的正是這種模式。當然也只有這種模式，即拿出一部分土地開發商品房，才會有房地產企業愿意參與。

但12月12日出讓的5宗土地卻全部是安置房建設用地，土地總面積達到106.8畝，總建面差不多有20萬平米，作為安置房項目來說，這已經是很大的規模了。

更關鍵的是，上周末出讓的5宗土地并不是昭宗片區安置房建設用地的全部。去年8月，昭宗片區已經出讓了兩宗安置房用地，分別是下圖中的A2-2地塊和A3-2地塊，拿地的同樣是五華區綠色城市更新改造公司。

昭宗片區上圖中地塊幾乎全部用于安置房建設

但已經公開的昭宗片區安置房并不止已經出讓的7個地塊，因為在今年5月，建投五公司宣布與十四冶、云南省建筑工程設計院組成聯合體，中標昭宗片區城改項目安置房項目01地塊和02地塊設計施工總承包，其中的01地塊就是圖中最上面的A4地塊，而02地塊正是上周拍賣的KCWH2024-2-A1地塊。

昭宗片區已初步完成拆遷主要建設安置房的地塊（紅線內區域）

綜合上述信息，加上剛剛拍賣的5宗安置房建設用地，以及已經明確要建設安置房的A4地塊、A2-2地塊以及A3-2地塊，昭宗片區的安置房地塊就將至少有8宗，總面積有211.6畝之多，建筑面積超過40萬平米。

昭宗片區難道需要建設如此之多的安置房嗎？

按昭宗片區已拆遷區域的規模來看，似乎用不著開發如此之多的安置房，但如今已完成出讓的安置房土地就已經有7宗，數十萬平米的建設規模，這只能有一個解釋，那就是昭宗片區接下來還要進行大規模征遷，建設如此之多的安置房有利于后續土地征收。

昭宗片區還有大面積城中村尚待拆遷

昭宗片區的改造范圍很大，接近有3000畝，昭宗路兩側的城中村都在改造拆遷之列，前幾年拆遷的是昭宗路北段兩側，靠近西三環的區域，從衛星地圖可以看出，昭宗路南段兩側的昭宗大村、昭宗河底彝村以及靠近眠山公園的工業廠房、昆明制藥廠生活區還沒有開始拆遷，待改造面積還很大。

昭宗片區的待拆遷區域還很大

根據去年公示的昭宗片區控詳規調整方案，昭宗片區的拆遷如果全部完成，在扣除已經已經確定建設安置房的土地，以及早年開發的商品房項目森林湖、林語堂等項目，昆明平板玻璃處生活區外，還有接近400畝的住宅與商住開發用地，另有多宗商業地塊、教育用地，建設規模不小，其中靠近眠山森林公園的多個住宅地塊，最大容積率只有1.6；還有好幾宗毗鄰昭宗水庫的地塊，容積率只有1.9，都可以開發高品質坡地洋房、疊墅項目。

昭宗片區的規劃范圍（紅線內區域）

昭宗片區用地規劃

按照昭宗片區控詳規粗略估算，在后續拆遷完成后，容積率在2.0以下（含2.0）低容優質住宅開發用地，面積超過300畝，將成為昆明又一個坡地洋房聚集區。

為了這四五百畝商品房開發用地，尤其是 300多畝低容積率坡地洋房地塊，五華區將已經完成征遷的地塊幾乎全部拿出來建蓋安置房，以便加快后續征遷進度，也就不難理解了。

昭宗片區雖然地處三環以外，但地理位置并不算偏僻，整個地塊正好正對昆明東西軸線人民西路，進出三環很方便。因為背靠棋盤山，片區內有昭宗水庫和眠山公園，生態環境也不錯，很早就有高端別墅項目在此落地，區域內最大的項目的森林湖，就是由云南城投開發的別墅洋房樓盤。另一個同期開發的項目林與堂，也是一個聯排別墅項目。

云南城投開發的森林湖小區

林與堂別墅