萬科聯合體“原班人馬”回歸 青島李滄地塊去商業化后底價成交

觀點網 3月20日，青島市自然資源和規劃局組織的國有建設用地使用權網上拍賣結果顯示，位于李滄區青銀高速東側的LC0301-03地塊完成出讓。

根據青島市自然資源和規劃局此前發布的出讓公告，該宗地塊起拍總價為9.98億元，起拍樓面價9010元/平方米。

成交結果顯示，該地塊由青島昌明置業有限公司競得，總價9.98億元，溢價率為0%。

公開資料顯示，該公司由萬科聯合中海、越秀、金地及青島城投共同出資。

競拍過程較為直接，出讓規則為“價高者得”，但僅有一組競買人報名，未出現競價輪次。

與常規新增土地不同，這宗地的特殊性在于“再入市”屬性。

據公開資料，該地塊原屬于東李森林公園項目一部分，前身曾在數年前由萬科聯合體競得，但由于后續開發推進不及預期，最終與政府協商退地。

數年內，經歷了“成交-停滯-退地-再出讓”完整過程。

地塊的重啟

從出讓條件看，這宗地的核心變化來自規劃層面。

2月28日，青島市自然資源和規劃局發布國有建設用地使用權拍賣公告，李滄東部LC0301-03地塊正式重新掛牌出讓。

該地塊已由“商業商務用地”調整為“二類居住用地”，并同步增加教育、醫療、養老等公共服務設施配置。

與此同時，容積率降至2.5，處于中低水平，開發強度明顯低于此前3.57容積率。

出讓文件顯示，地塊位于青銀高速東、石牛山路西、棗山路北、九水路南，占地面積約44320.7平方米，規劃建筑面積約11.08萬平方米。配建要求明確，項目需建設社區服務站、托育設施及配套商業，并在建成后移交使用。

這宗土地處于東李片區東側，鄰近既有住宅區，同時靠近森林公園資源。周邊教育、醫療及社區配套已在規劃中逐步完善。

結合容積率、體量與配建約束推算，該項目未來產品以中高層住宅為主。

需要注意的是，調整前后的價格結構也發生變化。

調規前該地塊起始總價約11.87億元，樓面價約7500元/平方米；調整后起始總價降至9.98億元，但樓面價提高至9010元/平方米。

也就是說，總價下降，但單位土地成本上升，開發邏輯隨之改變。

萬科的選擇

如果將時間線拉回，這宗地的來歷更為復雜。

2017年8月，青島萬科房地產有限公司以37.9億元競得李滄區青銀高速東側三塊捆綁地塊（原編號4362-01、4362-02、4364-02），總建面超過50萬平方米。其中此次重新轉讓的LC0301-03即為當時的4362-01地塊。

4362-01地塊為純商業用地，另外兩宗為住宅及綜合用地。整體項目中，商業占比接近四成。

更關鍵的是出讓條件。

據當時出讓要求，競得人不僅需要代建學校、幼兒園，還需引入金融機構總部、世界500強企業，同時需持有一定規模物業并承擔稅收指標。

這一系列附加條件，使得項目從一開始就具備較高開發門檻。

最終萬科以37.9億元拿下項目，并引入中海、金地、越秀及青島城投共同開發，但項目推進并不順利。

從后續進展看，住宅部分率先開發，而純商業4362-01地塊長期未能啟動。公開資料顯示，該部分建設進度明顯滯后，成為整體項目推進的主要約束。

換句話說，問題并不在住宅，而在商業。

隨著市場環境變化，商業去化周期延長、開發不確定性增加，這類大體量綜合項目的風險逐漸顯現。最終，這宗商業地塊被收儲，并在控規調整后拆分重組，以LC0301-03新編號重新進入市場。

這一次，變量減少。

商業被剝離，容積率降低，開發模型轉為住宅主導；總價下調，進入可控區間；配建要求仍在，但開發周期縮短。

在這一前提下，萬科再次出現在競買名單中。

相關報道顯示，該企業此前已參與該片區開發，對項目情況及市場接受度具有直接經驗。再次入場，更接近對既有項目鏈條的延續，而非新增投資判斷。

也就是說，這并非一次單純的“拿地”，而是一次“回到原點后的重新決策”。

結果看，仍然是原班人馬——萬科、中海、越秀、金地及青島城投聯合拿地。

對于萬科而言，這宗地既是歷史項目的一部分，也是已經熟悉的開發環境。相比重新進入陌生板塊，再次接手一宗已被拆解、風險更清晰的地塊，路徑更為可控。

從政策層面看，當前各地普遍鼓勵改善型住房供給，尤其在核心城市與優質板塊，通過優化容積率、調整用地性質等方式，提升產品品質。

本次東李地塊由“商改住”，也是這一政策導向的體現。

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