深圳樓市：房價太離譜了。。

　　該說不說，最近的深圳樓市，真的有點離譜。

　　在二手房市場加速探底的同時，一些開發商在定價方面卻自信得可怕。不止是豪宅，有的遠郊新房也開始飄了起來，甚至比核心區新房賣得還貴。

　　一邊是低頭服軟的二手房業主，一邊是想把價格抬得高高的開發商，市場正變得越來越割裂。

　　01

　　進入12月，深圳二手房價格表現如何？

　　最新數據顯示，在深圳中原監測的87個片區中，共有63個片區下跌，22個片區上漲，另有2個片區持平。

　　也就是說，超過7成片區掛牌均價出現下跌，市場整體仍以調整為主。

　　舉個典型成交案例。

　　南山諾德國際48平小戶型，月初以310萬總價成交了一套，而同戶型在6月份的成交價是366萬，半年下跌56萬；若對比市場高峰期成交價830萬左右，更是大跌520萬，跌幅60％以上。

　　比深圳平均跌幅40％高出不少。

　　目前，諾德國際48平戶型已經拉回到了2015年左右的價格水平。

　　為什么跌幅如此驚人？

　　主要是前期被炒作漲得太猛，當時這個戶型僅用一年時間就實現了超50％的漲幅。

　　2019年1月份：48平成交價410萬

　　2020年1月份：48平成交價552萬

　　2021年2月份：48平成交價830萬

　　2025年12月份：48平成交價310萬

　　換句話說，諾德國際曾經的超漲，為如今的超跌埋下了伏筆。

　　市場總是用無形的方式將人群分類。那些在房價高點時瘋狂追漲的人，與如今在低點恐慌拋售的，很可能是同一批人。這種極端心態，在每一個市場周期的高點和低點反復上演。

　　02

　　與二手房市場普遍低頭形成反差的是，一些新房項目在定價上的姿態很高。

　　比如，剛拿證的龍崗坂田天安云谷三期，首推301套住宅，主打建面約108-255㎡四房，備案均價7.75萬/㎡。

　　即便算上綜合折扣，折后均價也逼近7萬大關。

　　118㎡：折后單價5.74-6.37萬，總價675-752萬

　　142㎡：折后單價6.49-7.13萬，總價911-1002萬

　　166㎡：折后單價7.18-7.83萬，總價1188-1297萬

　　255㎡：折后單價7.36-8.24萬，總價1869-2107萬

　　這個價格，都快趕上南山部分新盤了。特別是對于千萬預算買家來說，當前在深圳樓市有更多的主流改善選擇。

　　對比周邊二手房，成交均價在4.5-5萬/㎡左右。

　　盡管項目是坂田首個按新規建設的住宅，主打高端改善，但如此價差難免引發市場對其性價比的討論：坂田的居住價值，是否真的支撐得起近7萬的單價？

　　更重要的是，坂田嚴格上屬于一個剛需板塊。在這里，戶型越大、總價越高的房子，在二手市場的流動性往往越弱。

　　03

　　政策層面，剛剛結束的經濟工作會議將房地產列為重點，并提出“去庫存”目標，這是時隔十年再次提及相似方向。

　　但與十年前相比，此次政策工具箱更豐富，包括控增量、優供給，并可能配合貼息、減稅等配套措施。

　　一切的一切，只為著力穩定房地產市場。

　　如果形成政策組合拳，其力度必須超過上一輪，才有可能激活市場。但也要認識到，即便市場回暖，大概率也是結構性行情，而非全線上漲。

　　地段好、品質好的次新房有望率先企穩回升；而遠郊、老舊、無核心資源的房產，則可能延續調整態勢。分化，仍將是這一輪行情的主要特征。

　　對于持房者：

　　檢視手中資產，優質房產可留，劣勢資產應考慮優化置換，避免在分化行情中被動持有不良資產。

　　對于購房者：

　　如果是自住需求，遇到高性價比房源可擇機入手；如果是投資，需更加謹慎，聚焦核心地段具有稀缺資源的房產。

　　“賣舊買新、以劣換優”是當前比較穩妥的策略，利用政策窗口完成資產升級，但不宜貪求所有條件占盡，決策效率往往比等待完美時機更重要。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。