上海最近的租售比，太反常了

上海的租售比，現在是爭議非常大的指標。

有人覺得以后租售比就是一切，也有人覺得租售比對房價指導沒有實際意義。

應該辯證的來看，租售比是我們觀測市場的一個輔助指標。

雖然我們租金回報率低的房子不能叫差的，但是一些高租金回報率的房子肯定是有其優勢的。

對于下跌市場中，觀測趨勢是有現實意義的。

從年初到年底，上海的租售比又有了很多不一樣的變化。

市區似乎還沒到底，反而郊區的底部抬高了。

區：長寧領先，黃浦倒數

在上海樓市各種指標都在分化的背景下，租售比也在各區呈現出明顯的差異。

上海市區7區里面，目前租售比最高的板塊是彭浦板塊，已經達到了2.52%。

市區租售比最低的板塊目前是黃浦濱江，只有1.35%。

房外房研究院制圖

彭浦板塊的租售比已經和上海首套公積金利率大致持平。

也就是說，在彭浦買個老破小，租金可以覆蓋房貸利息了。

雖然和首套商貸還有一點點差距，但是彭浦的成交已經火起來了。

房東賣房難度是肉眼可見的下降了。

黃浦濱江算是上海天花板板塊之一，這里豪宅次新房多，價格高。

如果看租售比肯定沒有什么優勢。

從大區來看，靜安、長寧區在市區里面租售比表現更好。

不僅是整體租售比高，而且下限也高。

尤其是長寧，是市區里唯一一個下限板塊也很接近2%租售比的區。

如果從自住角度說，長寧或許是買入后下跌風險相對更低。

市區7區里面，下限板塊均是清一色的次新房板塊。

但是萬里板塊應該算是房齡優勢不明顯的。

也就比徐匯濱江高0.1%。

但是二者板塊的強度、房子品質還是有很大差異的。

某種程度上說，萬里算是下限板塊里面比較危險的。

黃浦濱江、徐匯濱江、北外灘、新江灣、萬里租售比都還偏低。

在上海房價沒有真正止跌前，可以說都還有風險。

靜安普陀回報率上限高，但板塊間差距大，買房的角度還是要注意踩坑。

外圍9區里面，目前租售比最高的板塊是航華板塊，已經達到了2.56%。

租售比最低的板塊目前是聯洋，只有1.35%。

房外房研究院制圖

外圍9區里面，寶山目前上下限都比較高。

但是共康板塊需要注意，離彭浦很近，但是租售比差很多。

房東的房子肯定賣不過彭浦，而且客戶很容易被彭浦搶走。

青浦區租售比的箱體比較小，各版塊比較接近。

五大新城，松江的租售比整體偏低。

所以說，對比之下松江的性價比低了一些。

金山雖說偏遠，但是現在租售比起來了。

從成交來說，金山區現在賣的量也不少。

尤其是30萬就能買老破小。

租金大概1千塊，租售比達到4%。

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板塊：外環外底部越來越高

板塊的分化就更明顯了。

可以說老破小板塊在霸榜上海租售比。

房外房研究院制圖

彭浦不僅在靜安區第一，在全市也是第一了。

房價跌過之后的彭浦果然“老卵”。

之前被全網鄙視的甘泉宜川現在租售比全市第二。

加上板塊開始有了拆遷的概念，現在反而有了一定性價比。

今年外環內租售比提升前三的板塊都是寶山的：

高境、淞南、張廟。

說明這幾個板塊房價跌的會比較多，泡沫擠的狠。

重點關注5個標紅板塊：

彭浦、張廟、桃浦、中原、淞南。

不僅回報率高且提升顯著。

其實，彭浦、甘泉宜川、豐莊、曹楊、光新、虹橋6個板塊，屬于“常青樹”板塊，年初年末租售比表現都不錯。

房外房研究院制圖

年末板塊回報率2.3%以上進TOP10，年初2%以上就可以進。

如果看年初年末的變化：

回報率頭部板塊中，長寧從3個變1個，普陀維持4個，寶山新進2個。

外環內租售比偏低的，清一色的次新房板塊。

房外房研究院制圖

從年初到年末租售比沒有明顯變化。

而且普遍不超過1.5%，價格很難說是否企穩。

重點回避紅色板塊，黃浦濱江、豫園、董家渡、人民廣場。

租金回報率墊底+回報率變化較弱。

外環內板塊的情況就是：頭部沖新高，底部變化微弱。

越是老破小板塊租售比越高，而且持續變高。

房價高的地方，房子新的地方租售比低且變化不明顯。

再來看外環外的板塊：

房外房研究院制圖

屬于是頭部、底部板塊都變化明顯。

近郊板塊里面航華、淞寶、江橋、曹路租售比領先。

低總價近郊板塊通勤優勢大，剛需友好。

在外環外倒數租售比中遠郊板塊為主。

唯一近郊板塊是莘莊南廣場。

松江和浦東是上榜比較多的。

莘閔別墅區現在外環外倒數第一。

萬祥鎮、書院鎮、新場、惠南這些老大難的板塊租售比也還在倒數。

但和外環內有區別的是，外環外租售比倒數的板塊相比年初也有明顯的改善。

也就是說，從租售比看：外環外的整體底部抬升反而比外環內高。

是不是有點反認知的感覺。

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產品：突破5%

先來看各產品的租售比箱體圖。

外環內老公房2.2%>外環外老公房2%>外環外次新房1.8%>外環內次新房1.6%。

房外房研究院制圖

（注：老公房時間劃分外環內2000年前，外環外2010年前）

外環內老公房的租售比下限很高，快要超過外環內次新房上限了。

如果看極端案例，外環外的老公房租售比最高能突破5%。

說明外環外老公房的房東更敢降價，買家砍的更兇。

進一步細分看，3房以上租售比斷崖式下降。

房外房研究院制圖

房型其實掛鉤的就是總價，變相說明總價越高租售比越低。

具體到小區來看，外環內老公房（1房+2房）排名靠前的小區基本3.5%以上。

普陀板塊居多。

當然這種會受到針刺性房源影響，會有一些隨機性，但趨勢還是清晰的。

房外房研究院制圖

外環內3萬左右的老破小基本就能實現3.5%以上的租售比。

超過商貸利率約0.5%。

外環內次新房，2房+3房，2010年以后的，排名靠前的小區基本1.7%以上。

其中靜安4個、寶山4個、普陀3個、長寧2個。

2%以上的不多，僅高尚領域和靜安豪景苑。

房外房研究院制圖

最后

在當下來說，租售比能側面反映出房東的賣房難度。

盡管這不是絕對的，但是低租售比房子的房東如果要賣房，是該想想怎么辦了。

當房價增長不再理所當然的時候，收益就會變得更具體、更微觀。

換句話說，你的每一平方米都需要證明自己的造血能力。

如果你還不知道該怎么賣房，不妨找我們聊聊。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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