樓市“軟著陸”的代價(jià)是？

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隨著經(jīng)濟(jì)周期與人口周期的變動(dòng)，房地產(chǎn)周期出現(xiàn)了巨大變動(dòng)，如何讓樓市“軟著陸”？成了當(dāng)前很多機(jī)構(gòu)關(guān)心的問(wèn)題。

所謂“軟著陸”，就是讓政府和銀行全身而退，避免大的社會(huì)沖擊和經(jīng)濟(jì)震蕩。

它的主要手段，在于用時(shí)間換空間：不去刺破房?jī)r(jià)泡沫，而是通過(guò)一段較長(zhǎng)的時(shí)間，讓那些泡沫慢慢消解。

比如房?jī)r(jià)不是一年跌去30%，而是用三五年甚至十幾年時(shí)間，小幅陰跌或橫盤(pán)。

房?jī)r(jià)陰跌的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入提高，來(lái)逐步消化過(guò)高的房?jī)r(jià)。

但在這個(gè)過(guò)程中，社會(huì)要付出相關(guān)代價(jià)價(jià)，而且承受主體不是富裕階層，而是……

胖友們都知道，任何經(jīng)濟(jì)調(diào)整的成本，都需要整個(gè)社會(huì)中來(lái)分擔(dān)，但不同群體承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和能力，往往截然不同。

民眾希望：讓資本家、富豪和炒樓者承擔(dān)代價(jià)，他們底子厚，血條長(zhǎng)，而且吃到了房?jī)r(jià)暴漲的主要紅利，應(yīng)該為此買(mǎi)單。

但客觀的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移。

在今時(shí)今日的條件下，資本（尤其是大型資本） 具有高度的流動(dòng)性、信息優(yōu)勢(shì)和議價(jià)能力。

當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)，它們可以更快地轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、調(diào)整投資組合，甚至“大而不能倒”，更容易獲得隱性擔(dān)保和救助。

而通民眾的勞動(dòng)收入，則與特定的工作崗位、地域和行業(yè)緊密綁定（經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為“粘性”）。

當(dāng)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)（建筑、裝修、家電等）萎縮導(dǎo)致失業(yè)時(shí)，普通勞動(dòng)者很難迅速轉(zhuǎn)換賽道，再就業(yè)困難，收入直接中斷。

其次，在軟著陸過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)和成本會(huì)沿著權(quán)力和財(cái)富的鏈條，不斷向下進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁。

比如房企面臨壓力，可以通過(guò)裁員降薪等方式，轉(zhuǎn)嫁給普通員工；可以通過(guò)停工或爛尾等方式，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

而銀行和某些單位，擁有的資源更多，調(diào)度的權(quán)力更大，化解自身困境的辦法當(dāng)然更多。

但無(wú)論怎么轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)轉(zhuǎn)嫁鏈條的末端，一定是是缺乏風(fēng)險(xiǎn)分散能力和議價(jià)權(quán)的個(gè)體和家庭。

說(shuō)來(lái)諷刺：最能夠承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的群體，越不用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；越不能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的群體，越要去承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

樓市軟著陸的核心，是讓資產(chǎn)價(jià)格（房?jī)r(jià)）溫和回落，但這對(duì)不同群體的影響天差地別。

對(duì)于富裕階層而言，由于他們的財(cái)富形式多元化，房產(chǎn)可能只是其資產(chǎn)配置的一部分。

即使房?jī)r(jià)下跌，他們還有股票、債券、海外資產(chǎn)等可以對(duì)沖。

但對(duì)普通中產(chǎn)階層，房產(chǎn)往往是家庭最主要的、甚至是唯一的重大資產(chǎn)。

很多家庭是掏空“六個(gè)錢(qián)包”，并背負(fù)長(zhǎng)達(dá)幾十年的巨額房貸才購(gòu)得房產(chǎn)。

一旦資產(chǎn)端縮水，無(wú)論是不是溫和下跌，都意味著家庭凈資產(chǎn)顯著縮水，財(cái)富效應(yīng)消失。

而且無(wú)論房?jī)r(jià)跌多少，銀行按揭貸款的債務(wù)數(shù)額是剛性的，一分不能少。

普通民眾面臨的是“資產(chǎn)縮水，債務(wù)不變”的雙重?cái)D壓，甚至可能陷入“負(fù)資產(chǎn)”（房?jī)r(jià)低于貸款余額）的困境。

至于無(wú)房的低收入階層，他們雖然躲過(guò)了資產(chǎn)縮水，但也沒(méi)法完全置身事外。

比如就業(yè)市場(chǎng)肯定有沖擊：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的萎縮，會(huì)直接減少很多低技能崗位的就業(yè)機(jī)會(huì)。

而且房地產(chǎn)屬于就業(yè)鏈的上游，下游覆蓋了無(wú)數(shù)產(chǎn)業(yè)與就業(yè)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。

此外，某些單位的政策工具，避免不了局限性：即便善意的政策，也可能產(chǎn)生非對(duì)稱影響

為了實(shí)現(xiàn)軟著陸而采取的政策，其效果可能是不均衡的。

比如 “保交樓”與“保房企”，就很容易產(chǎn)生模糊地帶。

政策資源在優(yōu)先用于救助停工樓盤(pán)的購(gòu)房者，還是用于緩解房企（及其背后的金融機(jī)構(gòu)）壓力時(shí)，可能存在權(quán)衡。

如果處理不當(dāng)，普通購(gòu)房者的利益，可能被置于次要位置。

比如救助資金的來(lái)源問(wèn)題：用于化解金融風(fēng)險(xiǎn)、救助關(guān)鍵企業(yè)的資金，到底是從哪來(lái)呢？

無(wú)論是通過(guò)央行釋放流動(dòng)性，還是財(cái)政撥款，最終都會(huì)轉(zhuǎn)化為全社會(huì)的隱性成本，由全體民眾一起分擔(dān)。

樓市軟著陸的本質(zhì)，是通過(guò)增長(zhǎng)潛力的部分犧牲、部分群體的持續(xù)負(fù)重、以及經(jīng)濟(jì)活力的某種抑制，來(lái)?yè)Q取不爆發(fā)系統(tǒng)性危機(jī)。

但由于社會(huì)系統(tǒng)的復(fù)雜，軟著陸主要懲罰了那些出于剛性需求、在價(jià)格高點(diǎn)“上車”的普通家庭。

此前通過(guò)“高杠桿”搞投機(jī)獲利的群體，很可能已經(jīng)套現(xiàn)離場(chǎng)。

即便同樣面臨房?jī)r(jià)下行，精英階層和資本方的損失，往往是通過(guò)抽象的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)字體現(xiàn)。

而普通民眾的損失，則是具體的、切身的：失業(yè)、降薪、房子爛尾、月供壓力。

這兩種痛苦，完全不是一個(gè)維度：前者甚至可以笑罵，后者往往嚎啕大哭。

軟著陸需要緩沖墊，而普通民眾往往成了這張墊子。

這不是道德問(wèn)題，而是在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的權(quán)力分配中，普通民眾往往處于最脆弱、最缺乏自我保護(hù)能力的位置。

經(jīng)濟(jì)調(diào)整的成本，會(huì)順著社會(huì)階梯向下流淌，最終積聚在底層。

因此，一個(gè)真正成功的軟著陸，不能只看宏觀的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)穩(wěn)定，不能僅僅以銀行與政府的全身而退為目標(biāo)。

更需要一套公平的社會(huì)政策，如失業(yè)救濟(jì)、再就業(yè)培訓(xùn)、房貸延期政策、對(duì)爛尾樓剛性兌付等，主動(dòng)保護(hù)最容易受傷的群體，確保成本分?jǐn)偟南鄬?duì)公平。

否則，“軟著陸”只在宏大敘事上是成功的，對(duì)無(wú)數(shù)普通家庭而言，感受卻可能是一場(chǎng)“硬撞擊”。

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