浙江
每一輪資產(chǎn)周期的底部，都有一個(gè)共同特征：身處其中的人，幾乎沒(méi)有人相信轉(zhuǎn)折已經(jīng)發(fā)生。1990年代末的香港樓市是這樣，2012年前后的美國(guó)房地產(chǎn)也是這樣?；仡^看，底部從來(lái)不是某一天突然宣布的，它是在絕望情緒最濃的時(shí)候，被一系列看似無(wú)關(guān)緊要的小信號(hào)悄悄堆出來(lái)的。今天的中國(guó)樓市，正站在一個(gè)極其相似的歷史節(jié)點(diǎn)上。
很多人可能還沒(méi)有意識(shí)到，從2021年下半年＂三條紅線＂政策引爆連鎖反應(yīng)算起，這輪房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)走過(guò)了將近五年。五年是個(gè)什么概念？美國(guó)2008年次貸危機(jī)引發(fā)的房?jī)r(jià)下跌周期，從頂部到觸底，前后大概也就是五年時(shí)間。日本1991年泡沫破裂后那種極端情況不算，全球主要經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)調(diào)整周期，五年已經(jīng)是一個(gè)相當(dāng)充分的出清時(shí)長(zhǎng)了。
但中國(guó)這一輪調(diào)整的獨(dú)特之處在于，它不是單純的市場(chǎng)泡沫破裂，而是一場(chǎng)主動(dòng)發(fā)起的、帶有強(qiáng)烈政策意圖的行業(yè)重塑。2020年8月住建部和央行聯(lián)合劃定＂三條紅線＂，本質(zhì)上是對(duì)過(guò)去二十年高杠桿擴(kuò)張模式的一次強(qiáng)制剎車。
恒大、碧桂園、融創(chuàng)這些巨頭的倒下，不是意外事故，而是手術(shù)刀精準(zhǔn)切除病灶的必然結(jié)果。代價(jià)是慘烈的，全國(guó)期房交付危機(jī)波及數(shù)百萬(wàn)家庭，居民對(duì)房地產(chǎn)的信心遭到了近二十年來(lái)最嚴(yán)重的打擊。
然而手術(shù)的目的從來(lái)不是讓病人死在手術(shù)臺(tái)上，而是為了讓他更健康地活下去。從2024年下半年開始，政策端釋放的信號(hào)已經(jīng)明確告訴你：切除階段基本完成，接下來(lái)進(jìn)入術(shù)后修復(fù)期。
這里有一個(gè)非常容易被忽略的宏觀背景需要展開說(shuō)說(shuō)。2025年中國(guó)的M2總量已經(jīng)突破了320萬(wàn)億人民幣，而與此同時(shí)GDP增速卻在5%左右徘徊。這意味著什么？意味著貨幣的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造財(cái)富的增速，大量資金在金融體系里空轉(zhuǎn)，急需尋找出口。
股市在2024年國(guó)慶行情后沖高回落，波動(dòng)依然劇烈，散戶信心脆弱；債市收益率被壓到了歷史低位，十年期國(guó)債一度跌破1.7%；存款利率一降再降，銀行大額存單幾乎被搶光。在這樣的資產(chǎn)荒時(shí)代，錢最終會(huì)流向哪里？歷史給出的答案從來(lái)只有一個(gè)方向——能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流和抗通脹屬性的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。
再來(lái)看一個(gè)被大眾媒體嚴(yán)重低估的變量：城鎮(zhèn)化。中國(guó)的城鎮(zhèn)化率在2024年大概在67%左右，乍一看已經(jīng)不低了，但跟發(fā)達(dá)國(guó)家80%以上的水平相比，仍然有十幾個(gè)百分點(diǎn)的提升空間。更關(guān)鍵的是，中國(guó)的城鎮(zhèn)化質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如數(shù)字看上去那么高。
大量被統(tǒng)計(jì)為＂城鎮(zhèn)常住人口＂的人，其實(shí)是在城市打工卻沒(méi)有本地戶口、沒(méi)有購(gòu)房資格、子女無(wú)法就近入學(xué)的流動(dòng)人口。2025年以來(lái)，多個(gè)省份加速推進(jìn)戶籍制度改革，放寬落戶門檻，這背后釋放的購(gòu)房需求，是一個(gè)尚未被市場(chǎng)充分定價(jià)的巨大增量。
說(shuō)到需求端，還有一個(gè)結(jié)構(gòu)性的力量正在積蓄——改善需求。中國(guó)第一批商品房大規(guī)模集中建設(shè)是在2000年到2010年之間，到現(xiàn)在很多已經(jīng)房齡十五到二十五年。這批房子的建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理水平跟今天的新建住宅根本不在一個(gè)層級(jí)。
隨著居民收入水平的提升和對(duì)居住品質(zhì)要求的變化，＂賣舊買新＂的置換鏈條一旦被激活，能量是驚人的。上海在今年3月二手房成交突破三萬(wàn)套，很大程度上就是這條鏈條開始轉(zhuǎn)起來(lái)的信號(hào)。
但以上這些積極因素，跟你家那套三四線城市的房子，可能一毛錢關(guān)系都沒(méi)有。
這是這篇文章最核心的判斷，也是很多人最不愿意面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。中國(guó)的人口格局正在發(fā)生一場(chǎng)不可逆的遷徙。根據(jù)＂七普＂數(shù)據(jù)和近年來(lái)的趨勢(shì)，長(zhǎng)三角、珠三角、成渝城市群每年持續(xù)吸納大量?jī)袅魅肴丝?，而東北三省、中西部大量地級(jí)市和縣城則在持續(xù)失血。
一個(gè)每年人口凈流出兩三萬(wàn)的城市，你指望它的房?jī)r(jià)企穩(wěn)？用什么來(lái)支撐？在一個(gè)總?cè)丝谝呀?jīng)連續(xù)兩年凈減少的國(guó)家里，人口的存量博弈才是決定房產(chǎn)價(jià)值最底層的邏輯。
這一點(diǎn)，日本的教訓(xùn)極其深刻。東京都市圈的房?jī)r(jià)在泡沫破裂后二十多年間逐步修復(fù)，最終超越了1991年的高點(diǎn)。但在同一時(shí)期，日本絕大多數(shù)中小城市的房產(chǎn)價(jià)值再也沒(méi)有回來(lái)過(guò)，很多甚至跌到了只剩當(dāng)年三分之一的水平，有些偏遠(yuǎn)地區(qū)的獨(dú)棟住宅直接免費(fèi)送都沒(méi)人要。中國(guó)的城市分化不會(huì)走到日本那么極端，但方向是一樣的。
＂明年房子或?qū)⒊鱿胂螅?，?qǐng)一定把這句話放在正確的語(yǔ)境里理解。超出想象的不是普漲，而是兩極分化的烈度。一邊是核心城市核心區(qū)域資產(chǎn)價(jià)值加速修復(fù)，另一邊是大量城市的房產(chǎn)在漫長(zhǎng)的陰跌中逐漸喪失流動(dòng)性。最讓人揪心的不是價(jià)格跌多少，而是你想賣的時(shí)候根本找不到買家——這才是真正意義上的資產(chǎn)歸零。
從政策工具的部署來(lái)看，國(guó)家層面顯然已經(jīng)在為這種分化做準(zhǔn)備。收儲(chǔ)存量土地的七千多億專項(xiàng)資金，重點(diǎn)投向的就是供給過(guò)剩最嚴(yán)重的區(qū)域，目的是從供給側(cè)強(qiáng)行削減庫(kù)存。首套房貸利率壓到2.1%到2.6%這種歷史極低水平，本質(zhì)上是在降低居民加杠桿的成本，把購(gòu)買力往市場(chǎng)里推。而＂好房子＂概念的提出和綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)，則是在產(chǎn)品端制造新的價(jià)值錨點(diǎn)——未來(lái)的新房在節(jié)能、智能化、社區(qū)運(yùn)營(yíng)上會(huì)跟老房子拉開代際級(jí)別的差距，這本身就會(huì)加速存量房的貶值。
還有一個(gè)值得深思的現(xiàn)象。你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，最近一兩年，中國(guó)的高凈值人群在資產(chǎn)配置上出現(xiàn)了一個(gè)明顯的轉(zhuǎn)向？以前一些熱衷于海外置業(yè)的資金，由于全球地緣政治風(fēng)險(xiǎn)上升、部分國(guó)家對(duì)外國(guó)買家加稅限制，正在回流國(guó)內(nèi)。這些資金體量雖然不容易精確量化，但它們的去向非常集中——上海、北京、深圳、杭州的頂級(jí)改善盤。
千萬(wàn)級(jí)以上的新盤去化速度在2025年下半年以來(lái)明顯提升，這絕不是剛需驅(qū)動(dòng)的，而是資產(chǎn)配置邏輯驅(qū)動(dòng)的。大資金選擇用核心不動(dòng)產(chǎn)來(lái)對(duì)沖不確定性，這本身就是一個(gè)強(qiáng)烈的市場(chǎng)信號(hào)。
有人可能會(huì)問(wèn)：房地產(chǎn)稅呢？這不是一直懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍嗎？確實(shí)，房地產(chǎn)稅的立法討論已經(jīng)持續(xù)了很多年，但在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間窗口，大規(guī)模推行的可能性極低。道理很簡(jiǎn)單——你不可能在一個(gè)剛剛從深度調(diào)整中緩過(guò)來(lái)的市場(chǎng)上再補(bǔ)一刀。
政策的首要目標(biāo)是讓市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟、恢復(fù)信心，而不是在脆弱的修復(fù)期制造新的恐慌預(yù)期。即便未來(lái)真的落地，大概率也是漸進(jìn)式的、從少數(shù)試點(diǎn)城市起步，對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值影響有限。
如果你手里持有的是核心城市優(yōu)質(zhì)地段、房齡較新、配套成熟的房產(chǎn)，現(xiàn)在最不應(yīng)該做的就是恐慌拋售。五年的深度調(diào)整已經(jīng)把大量泡沫和水分?jǐn)D干凈了，這個(gè)位置上恐慌割肉，回頭看大概率是賣在了地板上。如果你有改善需求或者首次購(gòu)房需求，眼下利率、政策、議價(jià)空間三者疊加的窗口期，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里可能都不會(huì)再出現(xiàn)。
反過(guò)來(lái)，如果你手里拿著的是那些人口流出城市的投資房產(chǎn)，那就不要再自我催眠說(shuō)＂總會(huì)漲回來(lái)的＂了。這不是周期性波動(dòng)的問(wèn)題，而是結(jié)構(gòu)性貶值的問(wèn)題。趁現(xiàn)在二手市場(chǎng)還有一點(diǎn)流動(dòng)性，果斷止損置換，把資金轉(zhuǎn)移到更有確定性的方向上去，哪怕是轉(zhuǎn)成理財(cái)、買國(guó)債、配黃金，都比讓資產(chǎn)繼續(xù)躺在一個(gè)正在萎縮的市場(chǎng)里慢性失血要強(qiáng)得多。
一個(gè)時(shí)代結(jié)束了，另一個(gè)時(shí)代正在開始。新時(shí)代的房地產(chǎn)不再是人人都能分一杯羹的全民盛宴，而是一場(chǎng)對(duì)認(rèn)知、眼光和決斷力的嚴(yán)酷篩選。潮水確實(shí)在蓄力，但它漲起來(lái)的那一刻，只會(huì)托起真正有價(jià)值的船，而把擱淺在錯(cuò)誤位置上的一切，永遠(yuǎn)留在退潮線以下。
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