重磅擴圍！明確：四星級及以上酒店可發行基礎設施REITs

【品橙旅游】2025年12月1日，國家發展改革委辦公廳印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》（發改辦投資〔2025〕991號），《清單》對基礎設施REITs發行范圍作了進一步拓展。《清單》明確：四星級及以上酒店項目被納入消費基礎設施行業的底層資產，可以發行基礎設施公募REITs。

這意味著，酒店REITs正式上線！

實際上，本次擴圍的資產類型并不限制于酒店，還包括體育場館項目，以及商旅文體健等多業態融合的商業綜合體項目等，確切地說是商業不動產領域。

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商業不動產REITs來襲！

11月27日，國家發展改革委召開新聞發布會，國家發展改革委政策研究室副主任李超表示：目前，基礎設施REITs發行范圍已涵蓋12大行業52個資產類型。其中10個行業領域的18個資產類型已實現首單發行上市。

比較遺憾的是，其中文化旅游就是尚未發行的行業之一。好消息是，李超在發言中進一步表示：近期，發改委正在積極推動基礎設施REITs進一步擴圍至城市更新設施、酒店、體育場館、商業辦公設施等更多行業領域和資產類型。

隨后，國家發改委和證監會迅速行動。

11月28日，中國證監會印發《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》，《意見稿》共八條，其中對商業不動產投資信托基金進行了定義，即是指通過投資于商業不動產資產支持證券以取得商業不動產的所有權或者經營權利，運營管理商業不動產以獲取租金、收費等穩定現金流并將主要收益分配給基金份額持有人的封閉式公開募集證券投資基金。

《意見稿》明確：商業不動產投資信托基金擬持有的商業不動產應當符合國家戰略、發展規劃、產業政策，權屬清晰、范圍明確、關鍵合規手續齊備，已產生持續、穩定的現金流，以及中國證監會規定的其他要求。

《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》起草說明中指出：商業綜合體、商業零售、寫字樓、酒店等商業不動產均是REITs產品重要的底層資產。國內商業不動產存量規模龐大，具有通過REITs進行盤活并拓寬權益融資渠道的內在需求。

此舉在支持構建房地產發展新模式的同時，無疑也給文旅地產打開了新的融資渠道。特別是國內多數優質商業綜合體、酒店等資產，絕大多數是房地產市場化進程中的產物。

12月1日，國家發展改革委辦公廳印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》（發改辦投資〔2025〕991號），《清單》中擴大為14大行業，其中消費基礎設施行業中納入體育館項目、商旅文體商業綜合體，并明確四星級及以上酒店項目被納入底層資產。除此之外，新增城市更新設施和商業辦公設施行業。

具體如下：

消費基礎設施。包括百貨商場、購物中心、商業街區、農貿市場等城鄉商業網點項目，家居、建材、紡織等各類消費品市場項目，保障基本民生的社區商業項目，體育場館項目，以及商旅文體健等多業態融合的商業綜合體項目。與上述消費基礎設施物理上不可分割、產權上歸屬于同一發起人（原始權益人）的酒店和商業辦公用房，可納入項目底層資產，其建筑面積占底層資產總建筑面積比例合計原則上不得超過 30%，特殊情況下最高不得超過 50%。四星級及以上酒店項目。

商業辦公設施。超大特大城市的超甲級、甲級商務樓宇項目。

城市更新設施。老舊街區、老舊廠區更新改造項目，以及涵蓋上述多種資產類型的城市更新綜合設施項目。

需要注意的是，《清單》對部分行業的原始權益人做了比較嚴格的限制。具體是：對于租賃住房、消費基礎設施、商業辦公設施、養老設施、城市更新設施等領域項目，發起人（原始權益人）應為開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。

對于文旅地產而言，似乎迎來新的轉機。

根據文化和旅游部數據顯示：目前，國內共有五星級酒店819家。另外，四星級酒店數量超過2000家。

另外，值得關注的是，自2024年以來，以酒店、寫字樓、購物中心等優質商業項目作為底層資產的CMBS、類REITs及持有型不動產ABS產品發行規模近千億元。可見，資本市場在商業不動產盤活領域具有豐富的實踐經驗，而且市場各方對商業不動產的估值邏輯、運營管理、產品機制設計等方面已形成較為廣泛的共識。

與CMBS、類REITs及ABS等債務融資工具相比，發行公募REITs擁有更顯著的優勢：一是投資者可以直接持有底層資產權益，實現權益性融資，收益來源包括運營現金流和資產增值。而CMBS、類REITs及ABS等產品，投資者僅享有固定收益，無資產增值收益。二是公募REITs要求底層資產具備持續穩定現金流，并通過分紅機制向投資者分配收益，存續期通常與資產壽命匹配（如商業不動產產權類REITs可達40年）。相比之下，CMBS、類REITs及ABS等產品依賴抵押資產未來收入償付，且存續期較短（通常5-10年），受市場波動影響較大。?

?國內REITs市場文旅資產擴容歷程

中國REITs市場自起步以來，經歷了一條從0到1、由點及面的發展軌跡，格局不斷拓寬。

從資產類別來看，中國REITs起步于基礎設施REITs，起始階段主要聚焦于倉儲物流、收費公路、市政工程、產業園區等傳統基建領域。

伴隨市場漸趨成熟，基礎設施REITs覆蓋范圍逐步延伸，清潔能源、數據中心、保障性租賃住房等新興板塊也陸續被納入。

此后，基礎設施REITs的版圖進一步擴展至水利設施、文化旅游、消費基礎設施等多個行業與資產類別。

如今，REITs的資產范圍已從基礎設施延伸至商業不動產領域，新納入城市更新設施和商業辦公設施行業，資產新覆蓋商旅文體健商業綜合體、酒店等，市場生態更趨多元與豐富。歷經數輪擴容，目前REITs覆蓋14大行業。

2021年6月，國家發展改革委下發《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》（發改投資﹝2021﹞958號），將自然文化遺產、國家AAAAA級旅游景區等具有較好收益的旅游基礎設施列入公募REITs的其他試點類別中。

2024年7月，國家發展改革委在《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（發改投資〔2024〕1014號）中，將自然文化遺產、國家AAAAA級和AAAA級旅游景區項目納入文化旅游基礎設施公募REITs的申報范圍，且明確在景區規劃范圍內、產權上歸屬于同一發起人（原始權益人）的配套旅游酒店可納入項目底層資產。

2025年9月，國家發改委辦公廳印發《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》（發改辦投資〔2025〕782號）明確要求：積極研究探索文化旅游、養老設施等尚無推薦發行案例的新資產類型項目的發行路徑，加大力度協調解決難點堵點問題，幫助項目盡快滿足發行條件。進一步提出，積極支持民間投資項目發行上市的要求，為社會資本參與的文旅REITs項目掃清障礙。

至此番，商業不動產REITs試點和《清單》發布，明確：體育場館項目，以及商旅文體健等多業態融合的商業綜合體項目、四星級及以上酒店項目可以發行消費設施行業基礎設施REITs。

總之，本次REITs的擴圍，對文旅企業，特別是文旅地產資產而言，或為持有優質文旅商業不動產的房企和地方國資提供市場化融資和退出渠道，緩解流動性壓力。

（梁青 本文僅代表個人觀點，與平臺無關）