All In一把大的，廣州超級“集中供地”

廣州這輪拍地，真是發了狠忘了情，一個月不到掛牌20宗地，總價超250億。

相當于一把梭哈了。

但更關鍵的問題來了：

1）一下子上這么多地，去哪找開發商接盤？誰還能爆金幣？

2）開發商對廣州市場預期如何？是繼續投資廣州，還是看空？

土地市場，決定是未來兩三年的樓市，是一個非常重要的信號。

不廢話，直接說重點：

20宗地塊，幾乎都有了強烈意向的開發商準備進場。

從這個角度來說，雖然明年供應會增加，但大家對廣州還是持續看穩，看多的。

相信，相信的力量。

這幾天，我們打探到一些內部消息，提前來個劇透：

1、先劃個重點，年底這波地都是有意向開發商，以國、央企+地方城投/區域國企為主力。

有點像超級“集中供地”了。

比如聚龍灣荔灣玻璃廠地塊，聚龍灣開發商，國企珠江實業產投+保利發展，還是相當看好聚龍灣未來的兌現。

海珠南泰批發市場地塊，越秀地產+華潤決心比較大，保利、中海也持續看好。其中華潤負責商業部分運營；

金融城東區410地塊，國企珠實研究了很久，和旁邊的415地塊聯合開發；

金融城起步區007-1地塊，廣州城投也終于要出手了。

白云新城018地塊，這塊地屬于國際航空產業創新城，保利發展是背后的操盤大佬；

番禺南浦東鄉地塊，越秀和保利置業一直在關注，片區估計會引入好學校，具體的學校名字我們也有一些具體的信息，可以掃碼私聊。

黃埔長洲島地塊，是中交城投+科學城的組合；

橫瀝三兄弟和靈山島兩宗地，可能都是南沙開建；

可以這么說，年底這波地，既是沖業績，也要穩預期，更要把明年的供應量給頂出來。

2、學校基本是標配，要么是新品牌學校，要么是區域已有的老牌學校：

3、按廣州市“好房子”標準建設，已經明確列入掛地條件，明年可能有新一輪產品迭代

4、新項目可能有兩個邏輯，一是常規的市場化邏輯，另一個就是綁定房票置換：

這兩天，廣州東部還會放大招，這個我們晚點再說。

5、現在的市場還是以結構性機會為主，有確定性預期、供應量稀缺、潛在置換需求旺盛的區域還是有房企看好。

最近聊地塊有點多了，挑幾塊沒聊過的，展開講一下：

1）荔灣玻璃廠地塊，預期和地段屬性拉滿

玻璃廠地塊，應該是年底這波土地里預期最清晰的項目之一，保利目前在看地，挺感興趣的。

幾個看點：

·預計年底，聚龍灣太古里首開區即將正式開業，重奢商業一路之隔

·近地鐵，約400米到11號線大沖口站，學校可能是廣州真光附屬坑口小學

·旁邊規劃荔灣兒童公園二期

·坑口舊改的發展增量和拆遷置換需求

正如上圖，玻璃廠地塊位置，離聚龍灣太古里就隔著芳村大道，是目前離聚龍灣太古里最近的住宅項目。

聚龍灣太古里，可能是12月30日前后開業，那這就是擺在面前的變量和流量。

從劇透圖來看，聚龍灣太古里的調性挺高的：

同時，坑口舊改，進度條還在不斷更新。

整個坑口舊改首期控規已經審議通過，A04 地塊安置房準備動工，規劃橫二路也啟動招標了。

這意味著，玻璃廠地塊周邊會有持續的、連片的增量。

僅就當下來看，玻璃廠地塊的配套，也是夠牌面的。

地鐵、商業我們上邊都說過了，剩下的是學校，可能會是廣州真光中學附屬坑口小學。

玻璃廠地塊屬于沖口街道坑口社區，和廣州真光中學附屬坑口小學的招生范圍是對上號的，多少也是牌子貨。

另外，地塊西側規劃了荔灣區兒童公園二期，和一期能夠連片，對家庭客來說吸引力會很大。

畢竟，整個荔灣、核心區+學鐵商無短板+南向的三四房產品，供應不多，價格站得很穩。

3.5的容積率，地段是城市級別的高能配套，做剛需+剛改產品基本的客群還是比較明確的，關鍵是量價關系。

2）長洲島地塊，城區島尖江景墅居盤

長洲島地塊，有點像城區特供版的黃沙島地塊，重點也很清晰：

·一江之隔到琶洲，珠金琶30分鐘通勤圈

·1.01容積率+30米限高，小洋房、疊墅，甚至可能有聯排

·三面環江，少見的島尖形態

·學鐵是明牌，但商要依賴外部配套

長洲島地塊，最有利的一點就是位置，離核心區確實是近啊。

參考百度地圖，從地塊開車去琶洲保利廣場15分鐘左右，去車陂南20分鐘左右，去魚珠25分鐘左右，去珠城30分鐘左右。

更近的是去番禺大學城，才10分鐘左右。

不過，bug是交通，出島是個問題。

結合此前控規方案，長洲島上6條道路將進行優化/新建，改善出入交通，進一步拉通到大學城、新化快速路的路網。

單純看通勤時間，幾乎和越秀觀樾差不多，和黃沙島相比，肯定是更近城區的。

有這種通勤條件，長洲島地塊完全能成為第一居所，吸引番禺大學城、琶洲、金融城，老黃埔，想要低門檻住江景墅居盤的高端買家。

這塊地的江景優勢也很明顯，三面環江，東南向望江，看珠江后航道，天然島尖形狀。

而且，長洲島本身是歷史文化保護區，地塊旁邊還有游艇碼頭，純粹的低密、島居環境，也是城區少見的。

1.01容積率，和紅線也就差0.01的距離了；30米限高，意味著這塊地下限也是做小洋房，上限可能是聯排+疊拼。

你想下，1000萬總價起步，在珠金琶也就買到100平出頭的四房，但長洲島地塊，是城區+離珠金琶30分鐘+島尖江景疊墅/聯排，市面獨一份。

說完優點，再來看缺點。

長洲島限制開發，這意味著地塊會更偏重于居住屬性，后續很難有概念性炒作。

島內配套也不多，商業基本要出島到大學城或琶洲，城市界面也比較原生態，到地鐵距離實際上有點遠，更適合自駕買家。

學校部分，有私立學校華初，家長口碑也很好。

另一個是，在現在的邏輯下，地塊體量偏大，大約15萬平建面，還要配建約4萬方公園，一般企業還是很難啃得下。