調整延續！網紅盤跌破！

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

曾經的打新之王，顯得很落寞了。

買中即賺落空

時間撥回到4年前，深圳樓市新房“打新王”遍地開花。

2021年是福田的深業中城，2022年是福田的海德園和中心天元。

當年深圳樓市流行過一張很火熱的圖——

打新的焦點樓盤中，深業中城排第一，海德園以及華潤城潤璽排在深業中城的左右臂，位居第二，緊隨其后的是開云府、星河天地以及海岸城等。

當年這張圖的排序，曾被市場奉為圭臬。

其中位于福田區的海德園，更是4度開盤，4度日光。

從2021年—2024年，海德園每年都推盤一次，也是這四年深圳樓市連續被關注的焦點。

這4年間，關于海德園的話題隔三岔五就掀起一些討論的熱潮。

4年時間累計海德園推出了773套住宅，但如今深圳兩大主流平臺的二手房掛盤量達到了197套，已經占總房源的四分之一還要多。

其中，絕大部分掛盤房源都是毛坯狀態，對外展示的照片有的甚至連收樓的禮炮留下的彩帶都未打掃。

海德園A區2024 年 11 月 25 日交付，海德園B區2023年12月交付。

而且剛交房沒多久就有的被重新擺上貨架。

從掛出的房源看，有個別房源掛盤已經超過一年，這就意味著海德園B區交付后沒多久便有業主掛盤；

有個別房源顯示2024年交付，但已經掛盤超過11個月，這就意味著海德園A區交付后也有業主迅速掛盤轉讓了。

如今潮水已褪去，海德園迎來市場的驗證。

近期89平左右的3房戶型，市場已經出現1123萬的掛盤報價，甚至還有業主掛出1115萬的報價。

而今年9月，海德園A區成交一套約88.58平戶型的3房，成交總價約1130萬，折合單價約12.76萬/平；海德園一套161平戶型的3房，成交總價約2200萬，折合單價約13.66萬/平。

2021年11月海德園B區181套約121~296平住宅入市，備案均價約125300元/㎡，單價區間約11.46萬—14.41萬/平，總價區間約1385萬~4259萬；

2022年5月海德園A區239套144~251平住宅入市，備案均價約126100元/㎡，單價區間12.06萬—13.14萬/平，總價區間約1755萬~3239萬；

2023年6月海德園A區237套86~161平住宅入市，備案均價約126100元/㎡，單價區間12.09萬—13.09萬/平，總價區間約1049萬~2062萬；

2024年7月海德園A區116套87~449平住宅入市，備案均價約128200元/㎡，單價區間11.9萬—13.35萬/平，總價區間約1124萬~5998萬。

這就意味著，海德園約89平的戶型，實際成交價格幾乎與曾經的開盤價格已經差距不明顯。

曾經的打中即浮盈的愿望幾乎落空。

邊走邊看

打中即賺的愿望落空，實際就是深圳市場繼續調整的縮影。

海德園沒能抗住市場的調整，除了本身產品及戶型與市場出現一定錯配， 更重要的是深圳樓市處于新舊戶型更替的加速期。

約89平的戶型，市場一直詬病僅一個廁所，約1000起步選擇一個早上早起需要搶廁所的家庭來說，實在難以接受；陽臺的面積比戶型最小的臥室面積都大。

如今深圳的新房已經開啟新的戶型升級，戶型更好，得房率，使用率的標準也更高，同樣的價格，如何選擇？

自然是新戶型，更受青睞。

但更重要的是，市場預期并未扭轉。

相比兩三年前巨大的“打新福利”，如今的市場利差空間已經消失。

最近在一個峰會上，財政部前部長表示——中房模式正在轉型，轉型完成至少還需要5年；在未來的政策上，房地產低迷還會持續一段時間。

言下之意就是樓市還會繼續調整。

這和最近高盛以及瑞銀等投行機構的報告觀點不謀而合。

最近，高盛和瑞銀都同時調整了對國內房地產見底的預期。

瑞銀預計未來兩年房地產仍然需要調整，把房地產的調整繼續后延到2028年，此前先預估預測是25年底能觸底，然后又從2026年調整到2027年中期。

高盛則在調研北上廣深杭城市的時候，預計去杠桿化趨勢需要到2026年至2027年期間，并預估2026年到2027房價才逐漸企穩，然后帶領總資產價值恢復。

可以看出，投行機構很多時候，對房地產的看法是邊走邊看，隨時調整。

而眼下的市場，也確實需要邊走邊看。

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作者觀點，不代表格隆匯立場