老商場(chǎng)“爆改”酒店，需要幾步？

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：李昕羽。

成都一座開(kāi)業(yè)多年的老商場(chǎng)，經(jīng)洲際親手操刀，蛻變?yōu)槿珖?guó)首個(gè)由商場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的voco酒店。當(dāng)傳統(tǒng)商業(yè)空間撞上日益迭代的消費(fèi)需求，老商場(chǎng)的新出路會(huì)是酒店嗎？這一命題，正隨著這家voco酒店的煥新亮相，引發(fā)行業(yè)內(nèi)外的新一輪思考......

成都老商場(chǎng)變身voco酒店

從陪伴成都人16年的新世界百貨，到如今潮流時(shí)尚的voco酒店，這座矗立在春熙路商圈的建筑，悄然完成了一場(chǎng)身份轉(zhuǎn)變。

2022年3月，當(dāng)這家經(jīng)營(yíng)了十六個(gè)年頭的百貨商場(chǎng)因租約到期，宣布正式閉店。當(dāng)時(shí)很少有人能預(yù)料到，三年后它會(huì)以四川首家voco品牌酒店的身份重回大眾視野，更成為洲際酒店集團(tuán)在全國(guó)打造的首個(gè)商場(chǎng)改造voco項(xiàng)目。

這座煥然一新的成都春熙路voco酒店坐落于中環(huán)廣場(chǎng)，地處成都老城核心區(qū)最繁華的“春熙路時(shí)尚商圈”，此處交通便利，步行可達(dá)多個(gè)地鐵站口，出門(mén)即是春熙路步行街，毗鄰太古里、IFS等城市商業(yè)地標(biāo)，周邊聚集著海量購(gòu)物、餐飲、文旅資源。酒店內(nèi)設(shè)有203間客房與套房，設(shè)計(jì)上充分融入蜀地文化。

酒店的前身是曾承載著一代成都人消費(fèi)記憶的新世界百貨。其所在的中環(huán)廣場(chǎng)，是香港爪哇集團(tuán)自2006年起正式投運(yùn)的項(xiàng)目，地處在鹽市口與春熙路兩大商圈交匯處，由5萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓和2.8萬(wàn)平方米商業(yè)裙樓組成。

早年間，這里曾是成都零售商業(yè)的“黃金十字路口”。不過(guò)自2015年起，傳統(tǒng)商業(yè)的光環(huán)逐漸褪去。受電商沖擊和消費(fèi)習(xí)慣升級(jí)影響，以女人街、小商品市場(chǎng)、傳統(tǒng)百貨為主的鹽市口商圈開(kāi)始顯露衰退跡象；同年，IFS國(guó)金中心與太古里相繼亮相，進(jìn)一步分流了傳統(tǒng)商圈客流。到2022年一季度，經(jīng)營(yíng)多年的新世界百貨正式撤場(chǎng)，中環(huán)廣場(chǎng)的商業(yè)部分也隨之跌落谷底。

據(jù)悉，百貨撤場(chǎng)后，曾有17家公司提交改造方案，其中九成提議繼續(xù)做購(gòu)物中心，也有提議做家居賣(mài)場(chǎng)和奧特萊斯，但始終未能逃脫傳統(tǒng)商業(yè)的框架。經(jīng)過(guò)深入研判，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)結(jié)合成都持續(xù)升溫的旅游市場(chǎng)和周邊高端酒店現(xiàn)狀，最終決定轉(zhuǎn)向酒店賽道。

而這一決策也正好順應(yīng)了政策的東風(fēng)：2023年8月，成都政府出臺(tái)相關(guān)政策，明確支持利用存量非住宅房屋內(nèi)部實(shí)施改造建設(shè)、改變功能，從事新產(chǎn)業(yè)、發(fā)展新業(yè)態(tài)。

2024年，香港爪哇集團(tuán)、成都原舍酒店集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)達(dá)成三方合作，香港爪哇集團(tuán)將原新世界百貨成都店所在的中環(huán)廣場(chǎng)裙樓，交由投資方成都原舍酒店集團(tuán)進(jìn)行改造。今年八月底，酒店正式開(kāi)門(mén)迎客。

得益于核心區(qū)位與品牌加持，目前酒店的市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼。攜程數(shù)據(jù)顯示，其工作日房?jī)r(jià)穩(wěn)定在600-700元區(qū)間，與同區(qū)域其他酒店相比，這一價(jià)格不僅高于成都凱賓斯基酒店等老牌五星級(jí)酒店，也接近部分奢華酒店的入門(mén)價(jià)格。據(jù)投資方透露，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)6年可以回本，年化回報(bào)率約16.5%。

成都voco酒店的成功改造，表面上看是老商場(chǎng)換了新業(yè)態(tài)，本質(zhì)上卻是城市更新背景下，存量商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)的創(chuàng)新實(shí)踐，為當(dāng)下老舊商業(yè)空間的轉(zhuǎn)型提供了一種新鮮可能。

同時(shí)，這也引發(fā)出更深層的行業(yè)思考：老商場(chǎng)奔赴酒店賽道，這條看似光明的轉(zhuǎn)型之路，能否成為眾多掙扎求存的老商場(chǎng)的一條新出路？

商業(yè)地產(chǎn)遭遇“閑置之困”

商業(yè)地產(chǎn)的“閑置之困”早已經(jīng)成為城市發(fā)展中無(wú)法回避的問(wèn)題。多項(xiàng)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)商場(chǎng)閑置率已走到階段性高位，存量商業(yè)的改造與轉(zhuǎn)型迫在眉睫。

據(jù)仲量聯(lián)行2025年第二季度統(tǒng)計(jì)，中國(guó)21城優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)平均空置率達(dá)10.5%，較2024年末上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，新一線城市零售地產(chǎn)空置率保持在10.8%，而二線城市空置率則為12.1%。

即便是商業(yè)繁華如上海，也邁進(jìn)了商業(yè)供給過(guò)剩的時(shí)代。目前，這座城市聚集了超過(guò)400家購(gòu)物中心，平均每8萬(wàn)人就擁有一家大型購(gòu)物中心，這個(gè)密度遠(yuǎn)超東京每20萬(wàn)人一家的水平，其人均商業(yè)面積也達(dá)到東京的三倍，僅次于迪拜。因此，有網(wǎng)友調(diào)侃“上海商場(chǎng)比公共廁所還密”。

然而盡管如此，商業(yè)供應(yīng)端還在持續(xù)加碼。2025年下半年，上海將迎來(lái)一波更為集中的開(kāi)業(yè)潮。如果說(shuō)上半年只是熱身賽，那么下半年的上海商業(yè)地產(chǎn)儼然進(jìn)入“沖刺賽”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，第三季度已有10個(gè)項(xiàng)目亮相，而第四季度預(yù)計(jì)將有超過(guò)30個(gè)商業(yè)體集中入市，數(shù)量有望超過(guò)前三季度總和。

與供給端的高歌猛進(jìn)形成鮮明對(duì)比的，是需求側(cè)的明顯疲軟。2025年第一季度，上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額罕見(jiàn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，清晰地顯示出這座城市已邁入商業(yè)供給過(guò)剩時(shí)代，大量商場(chǎng)面臨客流稀疏、租戶流失的困境，部分項(xiàng)目甚至陷入長(zhǎng)期閑置的狀態(tài)。

面對(duì)大量閑置的零售商業(yè)體，各地也在通過(guò)政策引導(dǎo)加速存量空間轉(zhuǎn)型。除了前文提及的成都出臺(tái)政策，明確支持存量非住宅房屋內(nèi)部改造建設(shè)外，今年7月上海也發(fā)布《上海市商業(yè)存量空間更新利用試點(diǎn)實(shí)施方案》，聚焦商務(wù)樓宇更新，推動(dòng)城市商業(yè)空間煥活。

在零售消費(fèi)整體乏力、傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型迫切的背景下，資本開(kāi)始從“衣食住行”四大基礎(chǔ)需求中，更具穩(wěn)定性的“住”領(lǐng)域?qū)ふ彝黄瓶凇?/p>

今年三月，夢(mèng)百合0壓酒店在上海虹橋樞紐中心開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，標(biāo)志著家居巨頭夢(mèng)百合正式跨界進(jìn)軍酒店行業(yè)。（相關(guān)報(bào)道詳見(jiàn)《夢(mèng)百合的“首店”煩惱》）

這家酒店位于上海虹橋核心商務(wù)區(qū)，東至申濱路、西臨北橫涇河與嘉閔高架，周邊圍繞著虹橋天地、龍湖天街、虹橋綠谷等大型綜合商業(yè)廣場(chǎng)。其地下二層通道可直通虹橋火車(chē)站及地鐵2號(hào)線、10 號(hào)線及17號(hào)線，交通便捷。

定位高端商務(wù)市場(chǎng)的夢(mèng)百合0壓酒店，以“科技+睡眠”為特色，是全球首家在全客房均配備智能床的酒店。而它的前身，正是長(zhǎng)期閑置的“虹橋三湘商業(yè)廣場(chǎng)”——一棟地上四層、地下兩層，總體量近3萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體。

當(dāng)下，諸如此類“商場(chǎng)改酒店”的例子正在多地出現(xiàn)。例如，福建泉州的鐘樓百貨大樓經(jīng)改造后，已成為泉州七栩鐘樓酒店；另有消息稱，西安停業(yè)六年的群光廣場(chǎng)，或?qū)ⅰ氨摹背删频辏糠挚臻g將分租給三到四家酒店品牌運(yùn)營(yíng)……顯然，“商場(chǎng)改酒店”已經(jīng)從零星案例逐漸走向規(guī)模化探索。

“商改酒”模式能否成為萬(wàn)能藥

成都voco酒店的成功轉(zhuǎn)型，確實(shí)為老舊商業(yè)空間提供了充滿想象力的出路。然而，這是否意味著所有陷入閑置困境的老商場(chǎng)，都能通過(guò)改造酒店重獲新生？更進(jìn)一步說(shuō)，是否所有的酒店品牌，都適合進(jìn)駐這些由存量商業(yè)改造而來(lái)的項(xiàng)目？

答案絕非肯定。老舊商業(yè)體改造酒店雖是一條前景廣闊的路徑，卻并非一則放之四海而皆準(zhǔn)的萬(wàn)能公式，其背后涉及嚴(yán)格的物業(yè)篩選、精準(zhǔn)的品牌定位。

/ 所有老商場(chǎng)都能改成“賺錢(qián)的酒店”？

一個(gè)成功的“商改酒項(xiàng)目”并非偶然，而是多方位因素共同發(fā)力的結(jié)果。

成都voco酒店的案例之所以亮眼，正在于其占據(jù)了春熙路商圈這一成都核心區(qū)位，具備稀缺的地段價(jià)值。正如項(xiàng)目承租方成都錦棲雅庭董事長(zhǎng)劉承志所言：“哪怕在成都這樣2000萬(wàn)級(jí)人口的城市，真正適合做高端酒店投資的，也就僅有春鹽商圈和金融城商圈。”

這深刻地揭示了“商改酒”模式的可復(fù)制性存在明顯的區(qū)位制約因素，像那些位于城市非核心區(qū)的老商場(chǎng)，即使建筑條件良好，也往往因客源不足而難以支撐起酒店的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。

除地段條件外，商場(chǎng)與酒店在建筑邏輯上也存在本質(zhì)差異，比如商場(chǎng)追求空間的開(kāi)放和通透，而酒店則需要多個(gè)獨(dú)立、隱私的小單元空間，再比如商場(chǎng)的后勤動(dòng)線相對(duì)流暢簡(jiǎn)單，而酒店則復(fù)雜得多，更別說(shuō)基礎(chǔ)的通風(fēng)采光度、消防設(shè)備等。這些都令后期改造的難度、成本大大增加。

成都春熙路voco酒店的改造成本就高達(dá)1.4億元，遠(yuǎn)高于新建一個(gè)高端酒店的七八千萬(wàn)投資。因此，老商場(chǎng)變身酒店，不僅考驗(yàn)著項(xiàng)目的先天條件，更考驗(yàn)著業(yè)主的資金實(shí)力與長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的決心。

此外，任何個(gè)例想要發(fā)展成行業(yè)趨勢(shì)，都離不開(kāi)政策環(huán)境的支持。在“商改酒”的轉(zhuǎn)型浪潮中，多地政府陸續(xù)出臺(tái)配套政策，為這類改造項(xiàng)目提供制度保障與實(shí)際支持。除成都明確支持存量非住宅房屋功能轉(zhuǎn)換外，一些城市還推出了極具吸引力的補(bǔ)貼政策，其中“裝修補(bǔ)貼 80%”的消息更一度成為業(yè)內(nèi)熱議焦點(diǎn)。對(duì)那些所在城市已出臺(tái)相應(yīng)扶持政策的老商場(chǎng)而言，這無(wú)疑是一種改造的后天優(yōu)勢(shì)，顯著降低了轉(zhuǎn)型門(mén)檻與投資風(fēng)險(xiǎn)。

/ 所有酒店品牌，都適合商場(chǎng)存量改造？

“商改酒”首先需要挑剔商場(chǎng)條件，但同樣關(guān)鍵的一環(huán)在于，是任何品牌都適宜這種改造模式嗎？

答案當(dāng)然是否定的。多數(shù)老商場(chǎng)因建造年代早，占據(jù)城市核心區(qū)位，若簡(jiǎn)單改造為經(jīng)濟(jì)型品牌，顯然不符合效益最大化的商業(yè)邏輯。畢竟這類品牌客單價(jià)低、利潤(rùn)空間有限，難以支撐核心區(qū)位的高昂改造成本與運(yùn)營(yíng)支出，還大大浪費(fèi)了稀缺的區(qū)位資源。

什么樣的品牌更適合走這條路徑？從市場(chǎng)實(shí)踐來(lái)看，定位在中高端及以上、產(chǎn)品設(shè)計(jì)靈活的酒店品牌，似乎更適合這場(chǎng)“空間重構(gòu)”的商業(yè)敘事。voco酒店或許是其中一個(gè)典型代表。

voco是洲際酒店集團(tuán)旗下的高端品牌，誕生于2018年，與洲際旗下同一定位區(qū)間的皇冠假日、華邑、逸衡等品牌相比，voco尤其熱衷于存量物業(yè)改造。2020年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的首家門(mén)店，就選擇了對(duì)杭州明豪酒店進(jìn)行煥新?lián)Q牌，而非從零新建。

經(jīng)過(guò)五年布局，截至2025年3月，voco在華已經(jīng)擁有19家開(kāi)業(yè)酒店和21家在建項(xiàng)目。除了最常見(jiàn)的酒店換牌升級(jí)外，voco也將存量物業(yè)改造瞄準(zhǔn)了其他方向，成都春熙路是其中一例，連云港海州灣之星voco酒店由退役客滾輪改造而成，兼具開(kāi)創(chuàng)性與話題性。風(fēng)格年輕化的voco擁有一套靈活的品牌標(biāo)準(zhǔn)，這令其在存量物業(yè)改造時(shí)具有明顯優(yōu)勢(shì)。

在國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)中，也有不少存量物業(yè)改造經(jīng)驗(yàn)豐富的品牌，比如華住旗下的美侖酒店，瞄準(zhǔn)中高端存量煥新賽道，目前門(mén)店規(guī)模已突破300家；東呈旗下的柏曼酒店提出“醫(yī)美式改造”理念，在有限預(yù)算下實(shí)現(xiàn)了存量物業(yè)的價(jià)值重塑。

而這些品牌的共同特點(diǎn)在于都建立了實(shí)用的改造評(píng)估體系，能夠快速判斷物業(yè)條件并制定針對(duì)性方案。從前期結(jié)構(gòu)評(píng)估到后期施工管理，形成了一套標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程。這種專業(yè)化能力，正是“商改酒”項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

對(duì)業(yè)主而言，選擇合適的酒店品牌至關(guān)重要。這要求其重點(diǎn)考察品牌的實(shí)際改造案例、成本控制能力和操作標(biāo)準(zhǔn)化水平。只有這個(gè)品牌在定位、經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)能力上與項(xiàng)目條件相匹配，老商場(chǎng)的轉(zhuǎn)型才有可能走向成功。

綜上，老商場(chǎng)轉(zhuǎn)型酒店確實(shí)是一條可行的出路，未來(lái)或許會(huì)有更多商場(chǎng)前仆后繼奔赴酒店賽道。但總的來(lái)看，這條充滿機(jī)遇的轉(zhuǎn)型路徑門(mén)檻并不低，它可以是部分優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目的解藥，卻難以成為普適的救命稻草。老商場(chǎng)的未來(lái)不應(yīng)被限定在單一答案里。在商業(yè)空間過(guò)剩的時(shí)代，真正重要的是基于項(xiàng)目自身?xiàng)l件、區(qū)域市場(chǎng)需求和業(yè)主資源稟賦，找到合適的“第二生命”。酒店只是眾多可能性中的一種，或許并非最光明的歸宿。