最高10940元/㎡！東李土拍放大招！容積率最低1.11，3宗新地即將拍賣，總建面19萬㎡！

11月12日，繼東李鄭莊56號地塊將東李土拍熱度拉滿后 ，板塊 再拋重磅炸彈， 3宗地塊正式掛牌出讓：

3宗地全部為城鎮住宅用地，容積率最低僅1.11，最高1.25，總占地面積約157985.1㎡，總建面約18.96萬㎡，從規劃指標來看，未來有望打造為高端別墅、洋房社區，為區域改善市場再添新供給。3宗地塊起拍樓面地價均破萬元線，進一步助推東李向"主城改善優選地" 的地位。起拍樓面地價中最低10520元/㎡，最高10940元/㎡。

本次國有建設用地使用權網上拍賣開始時間：2025年12月2日9時30分。競買人可于11 月15日至2025年12月1日，下載本次《拍賣出讓文件》及相關資料。本次拍賣出讓地塊，競買人均可以單獨申請競買，也可以聯合申請競買。以聯合體形式參與競買的，聯合體各方均應具有房地產開發資質。本次拍賣不接受個人申請競買。

LC0302-33地塊，位于惠水路以南、平川路以西，占地面積59391.8㎡，容積率三宗地塊中最高，1.25，建筑面積約74239.75㎡，建筑密度30%，綠地率30%。起拍樓面地價10520元/㎡，起拍總價7.81億元，競買保證金1.56億元，占比約20%。

LC0303-16地塊，位于惠水路以南、平川路以西，占地面積54143㎡，容積率1.22，建筑面積約66054.46㎡，建筑密度30%，綠地率30%。起拍樓面地價10560元/㎡，起拍總價6.98億元，競買保證金1.4億元，占比約20%。

LC0303-17地塊，位于 李滄區惠水路以南、平川路以西，占地面積44450.3㎡，容積率是三宗地塊中最小的，1.11，建筑面積約49339.83㎡，建筑密度40%，綠地率30%。起拍樓面地價10940元/㎡，起拍總價5.4億元，競買保證金1.08億元，占比約20%。

備注：三宗地塊周邊公服配套的規劃和建設情況

1. 道路交通（地鐵）：現狀周邊漢川路、惠水路、平川路為已建成道路，規劃周邊有1處地鐵站點；

2. 教育設施：現狀周邊有 1 處初中、3 處小學、5 處幼兒園，規劃周邊有2處初中、1處小學、2處幼兒園；

3.醫療、養老設施：現狀周邊有1處李滄區社會福利院、2處養老院，規劃周邊有1處街道級衛生服務中心、1處日間照料中心；

4.文體設施：規劃周邊有1處區級文化設施、1處區級體育設施、2處街道綜合文化站、2處街道級體育中心；

5.商業設施：規劃周邊有1處商超、2處社區農貿市場；

6.城市公園綠地：現狀周邊有李村河公園。

值得注意的是，此次出讓的 3 宗地塊，實則是海創在2020年7月拿下的 “舊地”。彼時，海創以總價21億元、樓面地價10000元/㎡將其收入囊中，地塊總建面為20.98 萬㎡。在用途規劃上，商業占比較高，其中住宅占 45%、產權型人才公寓占 6%，而商業部分占比達 49%，這一配比，也為此次重新出讓奠定了基礎。

拿地后，遲遲沒有動工，今年5月，三宗地塊迎來控規調整。相較于此前規劃，核心變化集中在兩點：

①用地性質全面優化，由此前的商住混合用地全部調整為二類居住用地，未來將聚焦純居住功能；

②容積率進一步降低，由之前的1.3調整為1.11、1.22和1.25，低密屬性更突出，為打造高端居住產品奠定基礎。

目前，該板塊的存量房源主要集中在青鐵芳華地和世園金茂府等項目。由遠洋代建的萬竹云峰項目、海創地塊、去年億聯拿下的地塊，目前均尚未啟動。

從目前來看，四季度的重頭戲集中在青特璟譽和金茂璞逸世園兩個項目。其中青特璟譽從拍地起就一直備受關注，這是青特進軍李滄區的首個項目。目前地塊規劃已經公示，規劃2棟16-17層小高層和7棟11-12層電梯洋房，面積區間為129㎡、143㎡和160㎡，目前項目已開始認籌，蓄客理想。

金茂璞逸世園則規劃為山東首個高端產品系璞系產品，建設4棟別墅，7棟洋房，洋房面積區間為170平、270平，疊拼別墅面積約300㎡，目前樣板間已經開放。

再加上青特36號地塊、豐昊56號地塊以及此次出讓的19萬㎡低密地塊，未來的東李市場不僅會迎來改善住宅供給的集中爆發，更將吸引大量改善客群聚焦，市場熱度必然持續攀升。

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