江蘇
南京，再現“免費送房”。
圖源小紅書
最近，銳評君在小紅書上刷到一則賣房貼，房主不僅“免費送房”，還外送15萬現金裝修款，直言“賠了夫人又折兵”。
據賣家介紹，這套房位于麒麟板塊，建面約109㎡，當年新房購入總價近300萬，現在只需賣家承擔剩余的190萬貸款即可入手，房主非但“一分不要”，還另送15萬裝修款。
190萬買原價300萬的次新房還送15萬現金，是抄底良機還是內有玄機？我們繼續往下看。
01
先來看房源信息。
從房主描述來看，這套房源位于麒麟板塊的藍光睿創新筑雍秀園，戶型建面約109㎡三房兩廳兩衛，5樓、純毛坯。
圖源小紅書
從房主曬出的圖片可以看到，雖然房源位于低樓層，但所在樓棟前無遮擋，因此室內采光尚可。
2020年房主以294萬總價購入，目前只需買家支付剩余190萬的房貸即可接手，成交后房主還送15萬現金裝修款。
翻看發帖記錄可以看到，房主在今年9月底還想要以200萬出手，到了10月底就讓步到了190萬，11月最新發帖中以贈送裝修款的噱頭，吸引了更多網友關注。
我們來算一下價格。
房源價190萬、再送15萬裝修款，相當于建面約109㎡房源掛牌總價175萬，折合單價約1.6萬/㎡。
房主在2020年買下這套房子時，花了294萬，折合單價約2.7萬/㎡。
相當于比5年前省了119萬，這對買房人來說相當有誘惑力。
而在二手房平臺上，這套房子的價格優勢卻并不明顯。
平臺顯示，睿創新筑雍秀園的二手房掛牌價約2.3萬/㎡，建面約109㎡戶型的最新成交價不到1.6萬/㎡，低樓層房源單價則更低，只有1.58萬/㎡。
除雍秀園外，藍光睿創新筑逸璟園掛牌均價約2萬/㎡、最新成交單價約1.5萬/㎡；二期涵翠園掛牌均價約2.1萬/㎡、最新成交單價約1.6萬/㎡；三期沁澤園掛牌均價約2萬/㎡、最新成交單價約1.5萬/㎡。
整體來看，藍光睿創新筑二手房可選房源較多，最新入手門檻多在1.5萬-1.6萬/㎡左右。也就是說，同樣是1.6萬/㎡的價格，在這個小區里還能淘到樓層更好的房源。
02
在南京樓市上行期，麒麟科創園板塊也享受過“躺贏”的待遇。
麒麟科創園和新街口直線距離約10公里，且與大校場無縫銜接，先天區位優勢明顯。在樓市上行期，麒麟科創園以深厚的產業、完善的配套規劃，吸引了不少房企拿地蓋房。
前有中海、藍光，后有仁恒、高科，2021年的仁恒城市星徽“5成首付、搖號盤”，算是板塊樓市的高光時刻。
之后隨著市場下行，板塊新房供應放緩，二手房市場壓力逐漸加劇。
綠城G39項目效果圖
新房供應上，主要以高科紫麟景院、仁恒云谷世紀兩盤為主。
高科紫麟景院：目前項目主力在售89、107、132、143㎡戶型，均價約2.7萬/㎡。
仁恒云谷世紀：主力在售戶型建面99、125、143㎡，銷許均價34002元/㎡。
純新盤僅有綠城G39一盤待上市，擬建9棟16-17層小高層，將會是麒麟板塊的首個四代宅。
相對來說，二手房市場的選擇更為豐富。
目前，麒麟科創園板塊二手房掛牌均價在1.9萬/㎡左右，掛牌量近1.2萬套，其中以中海國際社區、啟迪方洲為代表的老牌二手房小區，掛牌均價多在2萬/㎡以內，成交單價已降到1.5萬/㎡以內。
像藍光睿創新筑、熙悅、新保弘領東苑等房齡相對較新二手房小區，去年年中成交價還多在2萬/㎡以上，而目前也跌到了“1”字頭
相對來說，房齡更新、居住品質更新的仁恒城市星徽和時光璟宸，二手房價相對較為堅挺。
比如，仁恒城市星徽A區掛牌均價約2.9萬/㎡，最新成交單價約2.9萬/㎡，雖然低于當年3.2萬/㎡的收官均價，但最新的市場行情卻是逆勢微漲。
去年10月成交單價僅為2.6萬/㎡，今年1月還賣出了小區最高單價，一套建面約是164.67㎡的低樓層房源，以總價512萬成交，折合單價約3.1萬/㎡。
03
目前樓市行情下，二手房賣家若要急賣必得先“砍”三刀以示誠意，次新房“跳樓價甩賣”的也早已不是新鮮事。
雖然當下南京二手房市場雖以企穩回升為大方向，但具體到成交數據依舊是“以價換量”為主。根據國家統計局發布的數據，9月南京二手房價格環比下跌0.8%、同比下跌5.9%，房源充足板塊的議價空間則更大。
同樣下跌的，還有二手房的成交量。
克而瑞最新數據顯示，至今年10月，全國30個重點城市二手房成交面積“七連跌”，多數城市同環比齊跌。其中南京10月份成交面積環比下跌34%、同比下跌52%。
這也反映了買賣雙方在當下行情下的心理博弈和心態轉變。
賣家不甘心虧損、開始“惜售”。對于在高峰期購入的業主，降價意味著資產縮水，因此更多不急賣的賣家，在房價逐漸跌出心理預期之后，寧愿不賣，也不愿“虧本”出售。
買家觀望情緒濃厚。受“買漲不買跌”的慣性思維，行情持續下跌讓更多人擔心“抄底”在半山腰，認為當前的價格下跌趨勢尚未見底，現在入手可能“買虧了”。
同時，成交量減少讓買家有更多的選擇余地，對于房源挑選更加精挑，反復比較，對房子的戶型、樓層、位置、裝修等要求更高，進而拉長成交周期。
不過對于急需資金周轉的賣家來講，若想快速成交，價格戰仍是最有效的殺手锏。同時銳評君也建議有自住需求的買房人，可以多多關注心儀小區房價，適時出手。
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