文件曝光！南站新增一幅低密宅地，容積率僅1.8

南京又多一幅低密住宅用地。

今日（10.30），南京市規劃與自然資源局發布一則公告，將南站板塊一幅商住混合用地一分為二，更改為1幅商住混合和1幅R2二類居住用地，其中純宅地的容積率僅為1.8，這意味著南站未來將新增低密住宅。

就在前幾天，河西中也曝光一幅優質地塊，與金隅紫京府、漣城等早期河西豪宅為鄰，又有7號線夢都大街站、新城初中怡康街分校等配套，引起諸多關注。

調整土地規劃、釋放優質宅地，南京“黃金寶地”越來越多了。

南站新增一幅低密宅地

文件顯示，為加快南站片區開發建設，將對《南京市鐵路南站地區控制性詳細規劃》MCd080—07規劃管理單元圖進行修改。

MCd080—07規劃管理單元圖位于鐵路南站片區東側，擬修改范圍東至雙龍大道，南至誠信街，西至民權路，北至創新街，用地面積約4.15公頃。

地塊東北側為現狀居民小區，東南側為小型廠房，其余為空地。

修改前：07-19為商住混合用地（Rb），用地面積約4.15公頃，容積率≤2.5，建筑密度≤40%，高度≤100米。

修改后：將地塊劃分為東西兩幅用地，東側07-19商住混合用地(Rb)用地面積約1.59公頃，其余指標保持不變；

西側07-34用地面積約2.56公頃，調整為二類居住用地(R2)，容積率≤1.8，建筑密度為≤22%，建筑高度≤60米，綠地率≥30%。

密度1.8、高度60米，這幅純宅地具有打造低密小高層的先天條件，在周邊多高層住宅的情況下，更有市場優勢。

從位置上來看，這幅地塊位于南站板塊住宅密集區，萬科大都會、萬科尚都薈、萬科九都薈等多個次新房小區圍繞，居住氛圍頗為濃郁。

商業有證大喜瑪拉雅購物中心，地鐵站有南京南站、雙龍大道站，可搭乘地鐵1、3、S1、S3號線。

最突出的配套優勢是家門口的教育資源——一街之隔的雨花臺中學（南站校區）和雨花外國語小學（南站校區）。

除了這幅新增地塊，南站板塊在去年8月，就曾曝光過2幅密度更低的宅地，容積率最低僅有1.0。

地塊東至雙龍大道、南至博愛街、西至民權路、北至金陽東街。更改前為2幅商住混合用地、1幅二類住宅用地；更改后，變為1幅商住混合用地、2幅二類住宅用地。

最令人關注的是，兩幅住宅用的容積率分別為1.0、1.1，高度均≤24米，是南站板塊少見的超低密宅地。

新房供應上，南站板塊共有2盤在售，分別是映秦淮和悅著九章。

其中，映秦淮容積率為1.8，擬建5棟8-10層洋房、8棟17-18層小高層，打造的是低密四代宅產品，主力戶型為103㎡、115㎡、128㎡（小高層）和139㎡、153㎡、182㎡（洋房）。

映秦淮還為業主打造了下沉式庭院、會所，配備恒溫泳池、健身房等功能區；長約100米、中心跨度約50米、凈高約7米的主大門，讓改善氣質拉滿。

項目首開至今共推出3棟樓、約176套房源，并拿下了可觀的去化成績，市場熱度較高。

悅著九章容積率2.1，擬建8棟8層洋房、5棟小高層房源。去年8月，在小高層已入市的情況下，項目將3棟洋房改成四代宅，目前在售A3、A4號樓，戶型建面約137、140㎡。

河西中重磅地塊曝光

除了南站，河西中近期也有優質地塊傳來新消息。

就在最近，南京公共采購信息網發布《河西新城區中部地區控制性詳細規劃》MCe030—10-25、26、28地塊方案強排及規劃管理單元圖則修改項目招標公告，意味著河西中將有優質新居住用地亮相。

據了解，MCe030-10單元圖則位于河西中，與金隅紫京府、漣城等早期河西豪宅為鄰，區域內在售的項目有中建和璽東方；地塊臨近地鐵7號線夢都大街站，緊鄰新城初中怡康街分校，生活氛圍成熟。

其中，MCe030—10-25、26地塊位于金隅紫京府東側，MCe030—10-28地塊也在這片范圍內。

今年以來，河西在土地市場誠意十足，接連成交河西龍湖天街旁的G67地塊和中勝地鐵站旁的G72地塊，容積率均為1.35，河西中豪宅市場的產品將更為豐富。

此外，河西中還有多幅優質儲備地塊，比如備受關注的臺灣名品城、綠博園北側地塊、河西中新城管委會地塊等。

臺灣名品城地塊

地塊位置：建鄴區興隆街道融僑社區

占地面積：約62494.5㎡

規劃用途：R2二類居住用地、Bb商辦混合用地

地塊四至：河西大街以北、楠溪江西街以南、燕山路以西、樂山路以東

名品城毗鄰河西大街、楠溪江西街，有華采天地、IFC、國際博覽中心等地標，又與碧瑤花園、融僑中央花園、仁恒江灣城等住宅區為鄰，占據著河西中寸土寸金的地段。

按此前公示，原名品城商業地塊被分為三份，其中MCe030-19-08、19-09控詳單元規劃用途為二類居住用地（R2），MCe030-19-07控詳單元規劃用途為商辦混合用地（Bb）。

MCe030-19-08，用地面積2.25公頃，容積率≤2.4，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米。

MCe030-19-09，用地性質為二類居住用地，用地面積2.77公頃，容積率≤2.4，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米。

我們知道，得益于南京土地精細化供應，近兩年來很多地塊的容積率、建筑高度等指標都進行調整，以引導高品質改善型住宅的差異化供應，提高房企拿地積極性。整體來看，這兩幅地塊正式掛牌時，容積率有望下調。

綠博城北側地塊

地塊位置：河西中綠博園北

占地面積：總面積約91000㎡

規劃用途：商辦混合用地，宅地

地塊四至：南臨月安街，北至應天大街，西臨揚子江大道，東至螺絲橋大街

綠博城北側地塊位于河西中部，地塊南側有瑞璽RICI、金陵月華，北側為丹荔云府，地塊總面積約91000㎡，原為商住混合用地，后調整為東西兩幅地塊，其中東側01-12為純宅地，用地面積為3.47公頃，容積率≤2.2；西側01-02為商辦混合用地。

今年，官方發布《綠博城北側地塊環境整治工程可研報告編制詢價公告》，距離地塊上市又近了一步。

河西中新城管委會地塊

地塊位置：河西中新江東板塊

規劃用途：商辦混合用地，二類居住用地

地塊四至：興隆大街北側、廬山路西側、應天大街南側、江東中路東側

這塊地在金鷹世界南側，周邊有金陵世家、鳳凰和熙、悅府、美麗嘉園等。地塊原先為商住混合用地，現狀為河西管委會、綠色建筑展示中心、沿街商業等，緊鄰2號線興隆大街站、集慶門大街站。

規劃調整后，河西中MCe030-07地塊由一整塊商住用地，變更為南北兩塊，中間由道路分隔。北側07-01地塊為商辦用地，可以建設容積率高達6.0的商辦，高度不超過200米；南側07-25地塊為純宅地，容積率2.4，建筑高度不超過80米。

蒼山路以西13號地塊（原南京缸套總廠部分生產用地）

地塊位置：建鄴區興隆街道

占地面積：約12020㎡

規劃用途：住宅用地

地塊四至：積賢街與蒼山路交叉口西南側，北至積賢街，南至清河路，西至規劃住宅，東至蒼山路

今年7月，南京市規劃和自然管理局發布《建鄴區蒼山路地塊效果評估報告公示內容》，對蒼山路地塊土壤修復的效果評估報道進行公示。

明確通過對修復工程過程文件的收集與審核，本項目修復施工過程資料基本齊備。依據施工單位提供的資料，施工單位已于2025年5月30日至2025年6月25日完成污染土壤的清挖和外運工作，各項措施總體按照專家評審通過的修復方案和施工組織設計方案執行，完成情況良好。

和悅儲運產業園地塊（原蘇寧大市場地塊）

地塊臨近東原印長江、星雨華府、建鄴萬達廣場等，此前曾有消息表示今年要拆遷并上市，不過具體消息仍要以官方為準。

可以預見，隨著更多優質地塊的上市，高端改善買家在河西的選擇也將更多，南京的豪宅產品力也將更卷。