許小軍：從一起咨詢案件來淺談業主的撤銷權之訴

業主撤銷權，是指業主認為業主大會或者業主委員會作出的決定侵害自己的合法權益或者違反了法律規定的程序，請求人民法院予以撤銷的權利。《中華人民共和國民法典》第280條規定：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”。

根據案件咨詢者的問題，對以下的幾個問題作出解析：

問題1：既然是業主撤銷權，那行使撤銷權的主體必須是業主。那哪些人可以認定為業主呢？在小區居住的人都是業主嗎？沒有房產證就一定不是業主嗎？

解析：根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第1條規定：“依法登記取得或者依據民法典第二百二十九條至第二百三十一條規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為民法典第二編第六章所稱的業主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為民法典第二編第六章所稱的業主。”由此可見，有權提起業主撤銷權的主體包括：經登記原始取得所有權的人，依據生效法律文書、繼承或者受遺贈以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，尚未辦理所有權登記但是根據商品房買賣民事法律行為已經合法占有該專有部分的民事主體。既可以是自然人，也可以是法人、非法人組織等。

問題2：哪些人不能行使業主撤銷權？

解析：房屋承租人、房屋使用人、停車位業主等不能行使業主撤銷權。

問題3：擔任業主委員會成員的業主，他們應被排除在撤銷權行使主體之外？

解析：擔任業主委員會成員的業主能否行使撤銷權，實務中存在爭議，有意見認為，擔任業主委員會成員的業主，他們應被排除在撤銷權行使主體之外；但筆者認為，法律并未禁止作為業主委員會成員的業主提起撤銷權之訴，業主撤銷權的行使主體不應受到任何限制。任何業主，只要其合法權益受到業委會決議的侵害，都有權主張撤銷權。

問題4：部分業主以其沒有參與投票或投反對票為由，請求撤銷決議是否能夠得到法律支持？

解析：根據民法典有關規定，業主大會或者業主委員會作出的決議，只要是在符合法定人數或者具有投票權的業主參加的情況下，所作出的涉及小區事項的決議，對該小區所有業主都發生效力，因此以上主張不能得到支持。

問題5：業主行使撤銷權的法定事由？

解析：業主撤銷權的創設，其目的在于保護建筑物區分所有權的業主對建筑物區分所有中的重大事項民主決定的監督和權利救濟。民法典第280條吸納并明確了業主對侵害其合法權益的業主大會或者業主委員會的決定有權請求人民法院予以撤銷。業主合法權益包含實體性權益及程序性權益：第一，實體權益受到侵害，是指作為物業管理區域內區分所有人的業主基于建筑物區分所有所享有的合法權利受到業主大會或者業主委員會決定的侵害。第二，程序權益受到侵害，是指區分所有權人團體所作出的決定的內容雖然并未侵害區分所有權人的合法權益，然其所作出決定逾越了法定或約定的權限范圍或者作出共同決定的程序違反了法律、法規的強制性規定。

問題6：業主撤銷權訴訟應當在何時提出？

解析：根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定：“業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據民法典第二百八十條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。”業主撤銷權的本質是形成權，依據業主一方的意思表示而使得法律關系發生消滅，因此該期間為除斥期間系不變期間，超過除斥期間業主即喪失起訴撤銷業主大會或者業主委員會決議的權利。（文/湖南君杰律師事務所許小軍）