香蜜湖11塊用地官宣，太古里會來嗎？后期是否變身住宅區？

太古里還來不來深圳？

最近，福田住建局、規劃局聯合發布了《福田區香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新單元規劃》的公告。

根據規劃，共有11塊商業用地，曾經的文旅地標即將轉型總建筑面積近232萬方的 “新金融中心”，成為深圳的新名片。

這也意味著，歷時6 年的核心區改造正式按下“快進鍵”。

按照規劃，新香蜜湖分為南、中、北三個區域建設。目前中部的深圳改革開放展覽館、國際演藝中心、深圳金融文化中心等項目已在建設中；北部深圳國際交流中心也在加速建設。

隨著中區11塊地的正式批復，整個片區將進一步全新升級。

當然，隨著本次規劃的官宣，還有網友更關心的兩個問題：

1、此前傳言太古里會進香蜜湖，那這次是否真的會落地？

2、如此大體量的商業規模，能否順利消化？后期是否會調整為住宅用地？

今天就一起來看看。

01.

香蜜湖度假村現場直擊

駕校正常營業、圍擋內雜草叢生

1981年，深圳為打造屬于自己的旅游IP，選中深南大道西段的“香茅場水庫”及周邊近4平方公里的土地，計劃興建香蜜湖度假村；

1985年，香蜜湖度假村正式開業，占地面積187萬平，是當時國內最大的游樂園，并建設了全國首個賽馬運動俱樂部和娛樂場，據說黎明、葉麗儀、葉振棠、王菲等都在此演出過；

1997年，香蜜湖度假村入選“鵬城十景”，成為深圳旅游的名片，盛極一時。

香蜜湖度假村，1999年；圖源香蜜湖度假村公司

隨著城市發展的推陳更新，2019年香蜜湖片區啟動綜合整治更新計劃，度假村被納入改造范圍。

2020年11月底，陪伴深圳市民38年的香蜜湖度假村正式關閉，退出歷史舞臺。

從規劃來看，項目共分為11個地塊開發。

圖源福田政府在線

大致位置如圖所示：

從現場來看，靠近香梅路與深南大道交匯處旁的7個地塊還未有動工跡象。

自香蜜湖地鐵站A口出來后，可見施工圍擋，但地塊內部仍雜草叢生。

往內部走，仍有駕校在正常運營，路邊可見“大富燒雞”、“叁棵樹營地”、“超哥肥牛”等招牌指示。最內側的小輪車訓練營基地目前已暫停營業。

整體來看，該區域動工估計仍需等待。

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靠近紅荔西路與香蜜湖路交匯處的4塊地，已有2個地塊被移位平地，另外兩個長方形地塊是香蜜湖領冠體育中心，目前還在正常營業，網球場等設施照常開放。

該區域路邊正建設地鐵22號線，不時有泥頭車等工程車輛進出。

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圍繞著這11塊地，多個重要項目已全面啟動建設。國際演藝中心、深圳金融文化中心、深圳國際交流中心等重點工程正穩步推進。

其中，深圳國際交流中心的建設進度最為迅速，目前外立面已整體呈現。

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02.

太古里今年開工？

位置就在香蜜湖地鐵站附近？

隨著香蜜湖片區改造的加速，關于高端商業體落戶的猜測也愈發引人關注。

2021年，福田區提出“四個百億級項目”，包括物美總部、北京華聯SKP、正大集團和華潤綜合體，其中SKP作為坐鎮頂級商圈的重奢商場。

然而，相關消息自公布以來，一直未有實質性進展。

有觀點認為，一方面，目前主要由華潤、鴻榮源等主導，加上與香港相鄰，消費者高端購物選擇較多，新進高端商業體面臨的運營壓力較大；

另一方面，從SKP的擴張策略來看，更偏向杭州、武漢等這類新一線城市，似乎有明顯避開超一線的現象，因此該項目能否最終落地仍存變數。

圖源幸福福田

除開SKP之外，2023年，太古地產發布2022全年業績，其中提到:

正發掘機遇將太古匯及太古里品牌引入深圳，并很高興于2022年7月與福田區人民政府簽署《戰略合作框架協議》。

福田作為深圳的核心商業區，發展前景極為吸引，因此希望在該區打造以零售為主導的商業發展項目。

圖源太古集團

這一規劃與香蜜湖片區“世界級地標性商圈”的定位高度契合，因此業內普遍猜測，太古項目極有可能落子于此。

壹地產查詢相關信息顯示 ，太古在深圳的布局早已開始：

2019年：設立深圳辦事處，首次進入市場。

2022年：與福田區政府簽署戰略協議，旨在打造示范性商業項目，提升消費能級。

2022年：旗下奢華酒店“居舍系列”將落戶深圳灣，計劃2027年正式啟幕，這成為其在深發展的首個實質性項目。

至于零售方面，2024年6月18日，香港太古集團與深圳市人民政府在深圳簽署戰略合作框架協議。

香港太古集團主席白德利表示，深圳經濟活躍，市場潛力巨大，對深圳發展充滿信心，未來將進一步加大在深投資布局力度，共同打造更多高水平品牌項目。

圖源太古集團

除此之外，據“東海集團”公眾號發文透露，香港太古地產計劃在香蜜湖北區打造太古商業項目，并配圖顯示“太古里”位置就在香蜜湖地鐵站附近。文章稱，項目預計于2025年開工建設。（具體以官方公示為主）

圖源東海集團

當前，太古地產已經在北上廣三個超一線城市布局，包括上海前灘太古里、廣州太古匯、北京三里屯太古里、北京頤堤港及上海興業太古匯。

深圳作為一線城市中唯一尚未迎來太古項目的城市，雖未最終官宣，不過也可期待看看。

值得一提的是，香蜜湖度假村城市更新申報主體深圳香蜜湖度假村有限公司，是由深圳市特發集團與正大深圳發展有限公司共同持股。

其中，正大深圳還與寶能有多方牽扯，這三家企業自身也涉及商業地產開發，其對于引入SKP或太古等第三方高端商業品牌的態度，或將成為項目推進的關鍵因素之一。

03.

商業建面約196萬m2

會重新調規嗎？

除開太古里這一話題，還有一個關注的焦點就是商業用地太多。

從規劃來看，此次香蜜湖度假村11塊用地中，商業占主導，累計建面約196萬㎡。

如此大體量的商業體量，后期是否會進行調規呢？這一猜測與近期市場的動態緊密相關。

上個月，深圳發布了《關于進一步規范城市更新規劃土地管理的若干措施（試行）》政策，計劃通過嚴格落實國土空間總體規劃管控要求，以“優民生、增居住、強工業、控商辦 ”為原則，嚴格管控全市城市更新項目商業性辦公建筑增量。

從發布的「深圳市城市更新項目商業性辦公空間布局引導圖」來看，南山、寶中、福田、羅湖一帶的商業性辦公多半為戰略性預留區與適度配置區，其他整體基本都在嚴格控制區內。

圖源深圳政府在線

而且有的城市更新也已經在執行，如龍華區城市更新和土地整備局公告的6個城市更新單元，都與舊改原計劃的備注內容相比，新增了“嚴控商業性辦公建筑增量”的要求。

包括前段時間，華發前海項目的7宗商業用地、龍崗區世茂深港國際中心項目都有消息放出計劃被政府收儲，且不少傳言稱收儲后這些用地可能會調整為住宅或保障房用途。

壹地產也進一步查詢了深圳商辦情況。

合一城市更新統計，截至2025年上半年，已批規劃項目中商業、辦公（含研發辦公）總建筑面積7469.4萬㎡，占整體已批建面的32%（其中研發辦公占比9%，辦公13%，商業10%），整體占比僅次于住宅。

從空置率來看，戴德梁行的數據顯示，截至2025年中，深圳甲級寫字樓空置率達到約27.8%，上半年深圳甲級寫字樓新增供應達23.5萬㎡，但吸納量僅約6.7萬㎡，加之今年還有122萬㎡要投入使用，市場壓力可見一斑。

至于香蜜湖舊改，當前公告顯示，相比草案公示的商業地塊指標，商業地塊規劃容積率全都進行了下調，是否會調規成住宅，還有待進一步觀察。

附：香蜜湖舊改規劃

根據此前規劃，香蜜湖整度假村片區將融合國際交流、高端金融、文化創意、商業休閑等功能，是兼具國際品質與地區特色的“城市新客廳”和“新金融中心”。

規劃范圍約1.7平方公里，分中區和北區：

中區是將融合金融總部、文化藝術、商業休閑的都會街區。

北區將形成公共、開放、生態的城市公園+復合型高端會議交流平臺，主要布局城市公園、會議、酒店及配套功能。

香蜜湖新金融中心效果圖

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