上海
每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。
昨天，京城樓花發(fā)布了《保利半壁店豪宅，突破了高度限制》，有些粉絲意猶未盡。
大家希望花姐進一步聊聊保利建工半壁店雙子座的層高問題。
先簡要做一下報規(guī)圖的小結(jié)：
1、西地塊0003號、東地塊0004號容積率調(diào)規(guī)，從原來的1.3和1.6，變成了1.42和1.44，整體容積率為1.43；
2、建筑高度是15米還是18米，有了定論：建筑高度15.05米至15.89米，建筑最高點為17.15米。說明它突破了15米的限制；
3、未設(shè)疊墅，有四款戶型：130平米46套、160平米112套、195平米46套、230平米40套、頂復(fù)10套、下躍產(chǎn)品68套；
半壁店地塊這三點信息，基本是確定的。
最神秘的是，樓棟是否做了下沉設(shè)計？層高到底會是多少？
樓棟最高下沉1.3米左右
半壁店雙子規(guī)劃了14棟樓，它們的正負(fù)零高度（建筑首層室內(nèi)地面），不盡相同。
西區(qū)1#、2#為55.7米，3#、4#、5#、7#、8#為55.85米，6#為55.7米；東區(qū)1#、2#、3#、4#為55.35米，5#、6#為55.8米。
但，報規(guī)圖上沒有顯示小區(qū)的室外草坪標(biāo)高，也沒有公布規(guī)劃支路一、規(guī)劃永定路、規(guī)劃街坊路和的設(shè)計高程。
用大白話來說，就是沒有公布小區(qū)外市政道路的高度。
花姐查詢獲悉，西區(qū)5#東面道路的設(shè)計高程為55.75米；東區(qū)西北角和東北角道路的設(shè)計高程，分別為56.674米、56.609米。
通過市政道路設(shè)計高程與樓棟正負(fù)零對比，花姐大致得出如下判斷：
1、東區(qū)的1#、2#、3#、4#的首層，比市政路下沉約1.3米；
2、西區(qū)1#、2#的首層，比市政道路下沉約0.97米；
3、西區(qū)3#、4#的首層，比市政道路下沉約0.36米；
4、西區(qū)5#、6#的首層，比市政道路下沉約0.05-0.08米；
5、東區(qū)5#、6#的首層，比市政道路高出0.05米；
6、西區(qū)的7#、8#的首層，比市政道路高出0.1米；
如果按照室內(nèi)正負(fù)零高于室外草坪0.15米的常規(guī)設(shè)計，半壁店雙子座全部14棟樓，都做了下沉設(shè)計處理。
這是北京西四環(huán)的第二座下沉設(shè)計豪宅，預(yù)計售價約11萬元/平米。
下沉設(shè)計先例
樓盤做下沉設(shè)計，北京海淀有先例：中海樹村項目。
關(guān)于中海樹村項目首層下沉設(shè)計，報規(guī)圖反饋意見給出了答案。
有公眾問：18m如何做出6層，首層是否有下沉，如何解決樓棟倒灌問題？
中海地產(chǎn)北京公司答復(fù)：住宅樓建筑高度起點從室外地坪起算，首層結(jié)合小區(qū)臺地景觀做下沉設(shè)計，通過截水溝及提升排水解決倒灌問題。滿足《建筑給水排水與節(jié)水通用規(guī)范 》GB55020-2021第4.4.1條。
有消息顯示，中海樹村項目疊墅首層下沉了約0.7米。
拿中海樹村項目的2#疊墅舉例。（詳見《北京單價地王，破冰了》）
首層下沉0.7米。按照報規(guī)圖的尺寸，2F高度為5.85米，有了下沉之后，下疊首層變成3.4米、二層為3.15米。
4F高度為12.65米，中疊在3F，層高3.4米；地上4、5層為上疊，首層為3.4米，二層3.15米——向閣樓借了0.5米。
如此一來，中海樹村項目疊墅的上中下三疊，首層都是3.4米高，二層為3.15米，妥妥的豪宅品相。
通過向上向下借空間，中海樹村項目的實際建筑高度實際增高了1.2米。
雖然中海樹村項目和半壁店雙子座，都做了下沉，但它們的手法不盡相同：
中海樹村項目是在正負(fù)零基礎(chǔ)上，向下挖拓展了高度；而半壁店雙子座則是依地勢，對整個小區(qū)做了下沉處理。
之所以下沉的高度各有不同，是因為外面的市政道路，北高南低。
層高在3米至3.18米之間
半壁店雙子座的層高會是多少呢？
它其實打的是明牌，不似中海樹村項目。
中海樹村項目只標(biāo)注了建筑高度，沒有標(biāo)出正負(fù)零高度，這也讓外界無法知道它的首層起點是多少？
反觀半壁店雙子座，每棟樓的正負(fù)零高度，寫得清清楚楚。
再來看看它的頂層，似乎沒有坡屋頂，但有偏中式的屋檐設(shè)計，以及女兒墻。
由此，可以判斷半壁店雙子座的層高，為3米至3.18米。
這個高度，在海淀的低密度豪宅里，有一定的競爭力，但沒有絕對優(yōu)勢。
在海淀四季青板塊，在售老盤香山樾和印香山的層高都是3米。
1、香山樾于2024年11月拿證，供應(yīng)440套、戶型184-273平米，網(wǎng)簽306套，均價12.17萬元/平米；
2、印香山于2024年12月拿證，供應(yīng)99套、戶型220-248平米，網(wǎng)簽30套，均價11.8萬元/平米；
它們的售價和去化速度，可以為半壁店雙子座提供些許參考，但也不完全相似，畢竟前兩者的容積率要低一些。
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