上海樓市最慘的三類人

從2020年到2025年，上海房?jī)r(jià)大起大落。

作為一名地產(chǎn)從業(yè)者，我在這兩年間目睹和聽聞了太多令人唏噓的悲慘案例。

那些真實(shí)發(fā)生在上海樓市的故事，比電視劇里更殘酷。

從割肉到破產(chǎn)，很多人一夜返貧。

聽完他們的故事，你會(huì)發(fā)現(xiàn)自己還算幸運(yùn)的。

2020年，在上海工作兩年的小娜和男朋友買下了人生中的第一套房子。

房子位于海鹽杭州灣融創(chuàng)文旅城。

1萬(wàn)2的單價(jià)，80平的小戶型，對(duì)兩人來(lái)說(shuō)毫無(wú)壓力。

彼時(shí)，倆人被優(yōu)美的海景和未來(lái)盛大的文旅城所吸引。

千億房企融創(chuàng)，“長(zhǎng)三角價(jià)格洼地”，他們對(duì)這筆投資期待滿滿。

未來(lái)，等5年社保期滿，這套房子賺的錢直接變成上海的首付。

可是到了23年，形勢(shì)完全變了。

已經(jīng)不是降不降價(jià)的問(wèn)題，是完全找不到人接盤。

這套房子算是砸手里了，關(guān)鍵上海的首付更沒著落了。

我不知道現(xiàn)實(shí)中還有多少個(gè)小娜，但是環(huán)滬的故事再也講不下去了。

啟東、太倉(cāng)、常熟、花橋、淀山湖、嘉善、平湖、海鹽、汾湖、南潯、杭州灣……

都沒有逃過(guò)來(lái)自上海的暴擊。

花橋的品質(zhì)天花板浦西玫瑰園。

2021年巔峰時(shí)期賣3萬(wàn)/平，現(xiàn)在跌到了1.1萬(wàn)/平。

離上海最近的凱德都會(huì)新峰。

2018年開盤價(jià)2.35萬(wàn)/平，二手房最高賣到過(guò)3.2萬(wàn)/平。

現(xiàn)在回落到了1.2~1.6萬(wàn)/平左右。

高位接盤的，已經(jīng)虧掉了100多萬(wàn)了。

其實(shí)絕大多數(shù)的環(huán)滬市場(chǎng)，從來(lái)沒有真正的“買房需求”。

大把的客戶都是開發(fā)商從上海市場(chǎng)“忽悠”過(guò)去的。

當(dāng)年 上海購(gòu)房資格卡得嚴(yán)，5年限購(gòu)和不斷上漲的房?jī)r(jià)像一道堅(jiān)實(shí)的壁壘。

從上海外溢出的剛需、投資客戶一車車的進(jìn)入各種環(huán)滬板塊。

一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的投資造富夢(mèng)在環(huán)滬市場(chǎng)上演。

開發(fā)商造出來(lái)的房子，遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋本地需求。

像南通啟東這樣的地方，本地人都沒幾個(gè)，全靠投資客把房?jī)r(jià)炒起來(lái)。

如今的上海外環(huán)外1年社保就能買房。

環(huán)滬這樣的踏板成了不必要的存在。

說(shuō)起非主流產(chǎn)品，這其中還有些人是賣了市區(qū)的房子反向置換的。

他們有的買了環(huán)滬，有的買了老塔樓，遠(yuǎn)大新。

至于結(jié)果大家都知道了，上海樓市這輪下跌，跌得最慘的就是非主流產(chǎn)品，價(jià)格普遍跌回十年前。

而那些被賣掉的核心 地段的 房產(chǎn)，在市場(chǎng)波動(dòng)中 反而比較抗跌。

這類人就是上海樓市最慘的“冤大頭”，完美做反了所有正確操作。

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上海樓市第二類最慘的人，是24年賣股炒房的人。

賣房炒股和賣股炒房都是老生常談的話題，很多人只是看個(gè)熱鬧。

但現(xiàn)實(shí)中這么做的人，比我們想象地要多。

2024年9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)“史無(wú)前例”的政策組合拳。

樓市也出現(xiàn)反彈苗頭。

這類人根據(jù)歷史的“經(jīng)驗(yàn)”，賣掉手中的股票，全倉(cāng)投入樓市。

現(xiàn)實(shí)是，上海樓市本輪周期比以往任何一次都要長(zhǎng)，跌幅也更深。

這一年以來(lái)，如果你房子買的不好的話，大概又跌了5%-10%。

但是滬指從去年9月份后一路狂飆，最高突破3900點(diǎn)，創(chuàng)十年新高。

一個(gè)是再跌50-100萬(wàn)，一個(gè)是能賺300萬(wàn)。

本想在房地產(chǎn)市場(chǎng)上大賺一筆，結(jié)果遭遇“雙殺”。

這一正一反，里外里差了整整400萬(wàn)。

這種雙向踏錯(cuò)的痛苦，遠(yuǎn)比單純的房?jī)r(jià)下跌更讓人心痛。

要說(shuō)上海樓市里最最最悲慘的，是第三類。

拉爆杠桿，全倉(cāng)買房的投機(jī)客。

他們不是在買房，是在賭命！

我有個(gè)企業(yè)家朋友，在2020年收入最高點(diǎn)時(shí)，用極限杠桿在上海、深圳、大灣區(qū)買了7套房。

在杠桿滿倉(cāng)的情況下，資產(chǎn)差不多有1個(gè)億。

看上去資產(chǎn)好像很雄厚，但是負(fù)債也很高。

他的貸款達(dá)到了7000萬(wàn)，一直以貸養(yǎng)貸。

當(dāng)時(shí)他覺得自己定能賺得盆滿缽滿，現(xiàn)實(shí)卻給了他沉痛一擊。

最近五年下來(lái)，他的負(fù)債還是7000萬(wàn)，但資產(chǎn)已經(jīng)縮水到6000萬(wàn)。

如今房?jī)r(jià)仍未止跌，他手中的抵押物價(jià)值不斷縮水，銀行要求他補(bǔ)本金。

而他的現(xiàn)金流只夠撐一年，這讓他陷入了絕境。

賣房？打七折等于資產(chǎn)歸零，這輩子都很難再翻身了。

不賣？一年后房?jī)r(jià)不漲，就是死路一條。

從“富翁”到“負(fù)翁”，朋友每天都在焦慮和恐懼中度過(guò)。

他的故事，是無(wú)數(shù)高杠桿炒房者的真實(shí)寫照。

為了追求高額的收益，不惜將自己的身家性命都押在了樓市上，最終落得個(gè)悲慘下場(chǎng)。

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最后

潮水退去，方知誰(shuí)在裸泳。

從踏錯(cuò)置換節(jié)奏，到賣股炒房誤判行情，再到杠桿拉爆...

一重又一重的悲劇警示我們：樓市閉眼買的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

當(dāng)下市場(chǎng)高度分化，每一個(gè)決策都需要謹(jǐn)慎且專業(yè)。

過(guò)去的規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)不適用，大家的認(rèn)知要更高維，了解真正的稀缺和市場(chǎng)真正的主旋律需求。

如果你正是身處其中的房東，我們也有一些建議：

1、若是投資客，有必要的話就壯士斷腕。

及時(shí)賣掉，是主動(dòng)止損。

再拖下去，只會(huì)虧得更多。

現(xiàn)金為王，手里有糧，心里才踏實(shí)。

2、若是自住的房東，可考慮“置換減損”。

雖然這套老破大虧了，但你想打新的豪宅、想換的學(xué)區(qū)房，議價(jià)空間也更大了。

此時(shí)割肉離場(chǎng)，手握現(xiàn)金，在下一套房中把損失“省回來(lái)”。

本質(zhì)上，這是一次資產(chǎn)置換，用空間換時(shí)間。

3、如果因?yàn)榉孔訕O度焦慮，不妨直接落袋為安。

把錢攥在手里，晚上睡覺都安穩(wěn)。

說(shuō)到底，房子是為人服務(wù)的，而不應(yīng)成為困住人的枷鎖。

至于那些虧的錢，就當(dāng)是為下一段精彩人生付的‘轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)’了。

希望大家都能有一顆平常心，用自己喜歡的方式過(guò)一生。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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