上海樓市風(fēng)險(xiǎn)最大的一片區(qū)域，即將迎來(lái)三重打擊

2026年限售二手房集中入市，要沖擊市場(chǎng)，這個(gè)消息大家都知道了。

哪些區(qū)域沖擊最大呢？

有人說(shuō)大虹橋、有人說(shuō)唐鎮(zhèn)、有人說(shuō)臨港。

統(tǒng)統(tǒng)都不對(duì)，利空最大的是北上海一江一河區(qū)域。

副中心+五大新城時(shí)代，郊區(qū)是開發(fā)主角，汪洋大海一樣的空地容易開發(fā)。

核心地段南京西路等等也在發(fā)展，強(qiáng)力拆遷。

北上海中環(huán)內(nèi)不上不下反而耽擱了。

空地不如郊區(qū)多，不好開發(fā)。定位不如南京西路、淮海路，沒得到市里大力支持暴力拆遷。

2021年后城市擴(kuò)張慢了下來(lái)，我們開始重回市區(qū)。

北上海這些遺留地塊終于迎來(lái)機(jī)會(huì)，成了上海發(fā)展最快的區(qū)域之一。

真是風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)。

2020-2024年，僅新靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)就連續(xù)上市樓盤14個(gè)，開發(fā)速度堪稱新版五大新城。

隔壁的虹口、楊浦迎著東風(fēng)也起飛了，一片片的大工地。

巧合的是，新靜安、虹口、楊浦重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域扎堆了。

這個(gè)橢圓形內(nèi)，新房總量占了三區(qū)80%以上。

這個(gè)橢圓形內(nèi)，未來(lái)上市次新房多達(dá)11649套。

人人喊打的徐涇也才10891套。

肯定有人說(shuō)環(huán)二真壞，拿三區(qū)跟一個(gè)徐涇鎮(zhèn)對(duì)比。

徐涇鎮(zhèn)38.55平方公里，上面那個(gè)橢圓連30平方公里不到。

客戶重合度極高，新房、二手房定位也接近，無(wú)限的相互分流。

完全可以看成一個(gè)獨(dú)立板塊。

跟徐涇比，這片區(qū)域有個(gè)重大問(wèn)題：房?jī)r(jià)太貴了。

徐涇二手房500-800萬(wàn)的比較多，這個(gè)價(jià)格區(qū)間占上海二手房成交的13.7%，2024年大概成交了3.3萬(wàn)套。

北上海一江一河區(qū)域都得1200萬(wàn)起了吧，這個(gè)價(jià)格段只占3.9%，2024年只賣掉了9400套。

上海有錢人還是太少，高端市場(chǎng)太小了。

同樣的10000套房子，對(duì)500-800萬(wàn)市場(chǎng)、1200萬(wàn)以上市場(chǎng)，沖擊力度完全是兩個(gè)量級(jí)。

更可怕的是，1200萬(wàn)以上的二手房交易，北上海本來(lái)就很少。

很多又在新江灣、大寧等等，那個(gè)橢圓形內(nèi)沒幾個(gè)次新小區(qū)。

據(jù)環(huán)線初步統(tǒng)計(jì)，這個(gè)橢圓形內(nèi)，1000多萬(wàn)的中產(chǎn)次新房二手小區(qū)共20個(gè)，合計(jì)11890套。

未來(lái)幾年，不多不少，剛好翻倍。

根據(jù)貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前掛牌225套。

貝殼掛牌占比大約80%，意味著共掛牌280套左右，掛牌比2.3%。

2026年陸續(xù)解除限售的二手房，掛牌比肯定不止2.3%。

每年都有一批人要賣房，之前限售，很多房東還在憋著。

限售一旦打開，積壓的賣房需求要集中釋放。

即使最保守的，按照掛牌比4%算，未來(lái)也會(huì)有400多套掛牌。

280套變680套，二手房肯定不好賣了。

而且觸發(fā)限售的項(xiàng)目，恰恰是更受市場(chǎng)歡迎的那批，仁恒海上源、保利外灘序45、金隅外灘東岸等等。

同樣價(jià)格下，可能是這些二手房更好賣。

其實(shí)2026-2029年的二手房肯定不只上面這些，今年的新房也陸續(xù)變?yōu)槎帧?/p>

北上海內(nèi)環(huán)真熱鬧了。

各位房東朋友們，這還不算完。

你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不只是這680套二手房，還有大量的新房。

楊浦在售&待售樓盤23個(gè)，虹口新靜安各自14個(gè)。

這些新房有些不在橢圓形內(nèi)，但是不妨礙，新房可以跨區(qū)找客戶。

開發(fā)商營(yíng)銷到哪里，客戶就到哪里。

個(gè)人房東就比較弱了，更多的依靠方圓5公里的客戶。

更可怕的是，這些新房品質(zhì)吊打你們。

2017-2024年嚴(yán)格限價(jià)，新房交付質(zhì)量大家都看得到，不維權(quán)的項(xiàng)目?jī)芍皇謹(jǐn)?shù)得過(guò)來(lái)。

2024年下半年開始放開限價(jià)，新房也不好賣了，品質(zhì)開始全面升級(jí)。

中建·玖上瑯宸入戶大廳挑高9米，這在之前都是妥妥的豪宅配置。

市區(qū)購(gòu)買力基本吸干了，不卷品質(zhì)新房賣不掉。

品質(zhì)卷起來(lái)二手房怎么辦？

還能怎么辦，剛交付就自動(dòng)降級(jí)成二線小區(qū)唄。

之前都說(shuō)大寧金茂府漲幅大、更保值，為什么？

因?yàn)榇髮幗鹈环亢蟾浇鼪]新房、沒對(duì)手，它就是妥妥的標(biāo)桿，愛賣幾萬(wàn)賣幾萬(wàn)。

現(xiàn)在這批次新房，剛上市就面臨幾十個(gè)新房競(jìng)爭(zhēng)，而且品質(zhì)比你更高。

真是時(shí)運(yùn)不佳。

之前郊區(qū)樓盤多是個(gè)好事情，說(shuō)明是重點(diǎn)規(guī)劃，開發(fā)速度快。

現(xiàn)在樓盤多可不是好事情，新房一多二手肯定繃不住。

又有客戶說(shuō)了，之前楊浦、虹口新房賣的都很好啊，也沒見二手賣不動(dòng)。

新房瘋狂觸發(fā)積分時(shí)代，是這些項(xiàng)目能夠收割全市，尤其是陸家嘴。

那個(gè)年代，聯(lián)洋仁恒河濱城單價(jià)16萬(wàn)，楊浦仁恒海上源新房11.5萬(wàn)，陸家嘴金融精英那么聰明，肯定選楊浦。

現(xiàn)在仁恒河濱城10萬(wàn)，楊浦仁恒海上源13萬(wàn)，你讓大家怎么選？

先不管聯(lián)洋老不老，降價(jià)后就是好賣，現(xiàn)在一個(gè)月成交30套左右。

光仁恒河濱城一個(gè)小區(qū)，今年成交就突破100套。

下面這20個(gè)次新房加起來(lái)今年都不一定賣掉100套。

2026年后，楊浦還能分走多少陸家嘴客群？

聯(lián)洋源深之前是陸家嘴收割機(jī)，很大程度是這里學(xué)區(qū)+居住品質(zhì)結(jié)合。

2021年后面對(duì)幾百萬(wàn)的倒掛，大家放棄學(xué)區(qū)，沖進(jìn)新房。

現(xiàn)在倒掛消失了，在東外灘、瑞虹、西藏北路學(xué)區(qū)培育起來(lái)之前，部分中產(chǎn)家庭可能還要留在聯(lián)洋。

說(shuō)句不好聽的，房?jī)r(jià)就是新房打下來(lái)的。

很多縣城已經(jīng)沒新樓盤了，開發(fā)商該暴雷暴雷，該跑路跑路。

很快這些縣城房?jī)r(jià)竟然企穩(wěn)了。

沒新房收割，高端購(gòu)買力集中幾個(gè)小區(qū)，房?jī)r(jià)反而堅(jiān)挺。

上海市區(qū)新房不斷的建，各個(gè)區(qū)域都有壓力。

北上海壓力更大，這些年新增購(gòu)買力太少了。

靜安合并閘北后發(fā)展不如黃浦，楊浦經(jīng)濟(jì)總量曾經(jīng)力壓徐匯，現(xiàn)在被徐匯反超。

虹口更是落寞，連續(xù)多年被奉賢壓在身下。

存量居民換房速度很慢，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，帶來(lái)新的剛需才是最終托底力量。

北上海這些年經(jīng)濟(jì)增量太低，托底力量就小了很多。

增量不足，新房大面積稀釋，雙重打擊才是問(wèn)題根源。

更可怕的是操盤失敗。

靜安還好點(diǎn)，安康苑、龍盛福新里都接近豪宅，楊浦、虹口清一色的中小戶型。

100-150平為主，未來(lái)售價(jià)基本都要1200-2000萬(wàn)，相互拉不開差距。

上次出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題的是普陀，武寧路、長(zhǎng)壽路，房齡幾乎都20多年，戶型幾乎都是100-150平，三房總價(jià)1000萬(wàn)起。

這樣的小區(qū)多達(dá)幾十個(gè)，收割了外溢到西北的所有千萬(wàn)級(jí)購(gòu)買力，環(huán)二叫它樓市黑洞。

大量同質(zhì)化產(chǎn)品上市，一方面自身房?jī)r(jià)死死的按住，另外也把下游的真如、萬(wàn)里死死按住。

內(nèi)環(huán)有這么多產(chǎn)品，有樓市黑洞，不會(huì)有高端購(gòu)買力流到中環(huán)。

我比較擔(dān)心北上海一江一河區(qū)域，會(huì)成為下一個(gè)樓市黑洞。

當(dāng)然以上分析是假定房?jī)r(jià)不漲。

如果房?jī)r(jià)迎來(lái)重大利好，全面大漲，上面提到的這些利空短期都被掩蓋。

長(zhǎng)期還是會(huì)暴露出來(lái)。

以上只是部分利空分析，全面的市場(chǎng)解讀，歡迎大家參加環(huán)線沙龍。

備注：本文所用數(shù)據(jù)由不同口徑整合，略有誤差，不影響分析結(jié)論。