青浦新城核芯區(qū)約1.0容積率稀缺純墅院落即將啟幕

內(nèi)容摘要：城央貴脈、墅院觀寧，青浦迭代新品，約1.0容積率低密度純墅院落。

壹

圖片僅為示意圖，最終以政府規(guī)劃為準(zhǔn)

• 上海唯一江南風(fēng)貌城廂

這里是青浦新城板塊最具文化底蘊的片區(qū)，項目實景示范區(qū)未開便已全城追捧，大家對青浦老城廂的煥新充滿了期待和想象。

青浦老城廂與黃浦老城廂，是上海僅存的兩個城廂， 并稱為“一東一西”的城市記憶。時至今日，作為上海 44個歷史風(fēng)貌保護區(qū)之一，老城廂仍留存著完整的護城河體系與十字街格局，成為研究上海城市演變史上彌足珍貴的"活化石"。

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今年是青浦新城城市更新實踐區(qū)的開發(fā)元年。

城市更新實踐區(qū)區(qū)位優(yōu)勢顯著，是青浦新城“十四五”期間著力打造的三大都市板塊之一。

而其中的老城廂和藝術(shù)島更是肩負著塑造整個上海“老城社區(qū)”城市更新的“示范樣板”，它們是2022年確立的上海五大新城“十大示范樣板區(qū)”之一。

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老城廂及周邊是對接世界級知識湖區(qū)的首站

戰(zhàn)略錨點，鏈湖首站。積極融入淀山湖世界級湖區(qū)，助力青浦打造長三角生態(tài)綠色一體化示范區(qū)。為此，城市更新實踐區(qū)將提供優(yōu)質(zhì)的公建配套服務(wù)。

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根據(jù)規(guī)劃，通過T字主軸打造，南北向歷史文化軸(寶慶街)恢復(fù)傳統(tǒng)記憶，東西向城市功能軸(觀廂路)彰顯城市變遷。

漕港與環(huán)城河沿將建起廂內(nèi)、廂外新天地，構(gòu)筑青浦新城新的地區(qū)級商業(yè)中心。

板塊內(nèi)將重塑可游可娛可賞的新清溪景點等。

策劃規(guī)劃新增美術(shù)館和體育館兩大文體設(shè)施

老城廂+南門+藝術(shù)島將共同構(gòu)建青浦文商旅目的地現(xiàn)象級IP。

一場關(guān)乎“古今共生”的文明復(fù)興實驗，正在這片古老肌理上蓬勃展開。中交城投將攜手青浦新城公司央地合作，以“一城、一廂、一島”為骨架，正通過現(xiàn)代場景煥活歷史地標(biāo)，塑造出“從古向新、新舊共生”的獨特城市范式。

貳

• 項目地塊

在這場恢弘的城市更新藍圖中，南廂觀寧府項目作為實踐區(qū)的首發(fā)作品將率先啟幕，承載著區(qū)域煥新的重任。它于城市核芯區(qū)匠心打造出稀缺的約1.0容積率純墅院落，讓繁華盛景與自然謐境真正實現(xiàn)“轉(zhuǎn)身兼得”。

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2025年1月，青浦新城城市更新實踐區(qū)3幅地塊協(xié)議出讓，總用地面積約4.06公頃（60.09畝），其中包括了2幅住宅用地和1幅商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。出讓價格合計為8.0646億元，兩幅普通商品房地塊規(guī)劃住宅套數(shù)140套。

上述兩幅住宅地塊就是南廂觀寧府項目。

今年3月和7月，該項目進行了兩次方案設(shè)計公示。

叁

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• 風(fēng)水寶地

南廂觀寧府可謂風(fēng)水寶地，其位于城市更新實踐區(qū)南門片區(qū)，片區(qū)將結(jié)合滬派江南聚焦高品質(zhì)人居。項目主要涉及J2-01、J7-01兩幅地塊。東側(cè)夏浦港，北側(cè)淀浦河雙河環(huán)繞，形成雙浦匯流、玉帶環(huán)腰濱水景觀，與陸家嘴的“江河匯流”整體格局相仿，兩者均以水系交匯為血脈，以玉帶環(huán)抱為骨架，奠定的一方水土的磅礴氣勢和鼎盛氣運。

肆

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• 滬青平公路南遷

根據(jù)上位規(guī)劃，地塊南側(cè)滬青平公路，作為國道功能未來將南遷，過境車輛同步外移，還南廂一片“寧靜”！

伍

數(shù)據(jù)來源上海土地市場官網(wǎng)

• 兩幅地塊容積率近乎為1.0，稀缺性不言而喻

截至目前，青浦新城板塊在建樓盤產(chǎn)品以小高層為主，容積率最低的為江南里的1.2。

南廂觀寧府雙地塊容積率均約1.0。

這些年，青浦新城多層產(chǎn)品少之又少，更多是小高層的“鋼筋叢林”。像南廂觀寧府這種低容積率純墅院落更是絕無僅有。

自2006年“限墅令”頒布至今，南廂觀寧府乃青浦新城唯一一處純墅院落新開發(fā)項目。

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陸

• 產(chǎn)品類型

南廂觀寧府項目整合優(yōu)秀設(shè)計團隊，為改善型需求精心推出南廂觀寧府城市疊墅與枕水合院雙制式產(chǎn)品。超大戶型，建筑面積高達約175-360平方米，在山水園林間勾勒圈層生活的理想范式。

產(chǎn)品在材料選項上非常考究。

歷久彌新的材料甄選，造就獨一無二。

柒

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• 合院產(chǎn)品——天地共鳴的材質(zhì)敘事

1-2層:石材干掛如凝脂白玉，晨曦中泛起暖暈，暮色里沉淀溫潤，筑就大地般的溫厚根基;

3層:古銅鋁板流淌暮色熔金，隨天光流轉(zhuǎn)，宛若為建筑披上時光織錦。

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純粹墅區(qū)、枕水合院，青浦很難再有。

枕水而居格局、全景采光、無界視野。

約6.7米挑高客廳奢闊家族居住尺度。

合院依據(jù)地塊特點，設(shè)計了多種因地制宜的戶型，我們以宥寧戶型為例。

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建筑面積約240平方米大戶型，地下一層，地上三層。

獨立電梯入戶，上下自如。

尊享“C”型環(huán)繞式獨立私家大花園

約6.7米挑高客廳（局部），面寬達到了約9.4米，比肩大平層奢適尺度。

全明地下室，一樓規(guī)劃有老人房，二、三層均為套房設(shè)計并配置了獨立空間書房（可改臥室）。

捌

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• 疊墅產(chǎn)品——通透與靜謐和諧共生

幕墻：玻璃明澈如無界畫框，將流云、樹影、四季晨昏收納入室；

靜界：三重疊三玻似無形濾網(wǎng)，輕輕濾去塵囂，只留風(fēng)聲鳥語相伴清眠。

創(chuàng)新疊墅形制，上下疊兼得獨立空間。

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獨立入戶，上疊從北邊的院子回家，直接上電梯，動線簡單直接。

下疊從南面的庭院入戶，一路低頭可見花草，抬頭望見風(fēng)月，但見不到上疊鄰居。

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私密的極致，是上下疊各自有一個獨立電梯井。

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動靜分區(qū)，傳統(tǒng)上下疊之間干擾最大的，是緊鄰的相隔樓層，動靜分區(qū)不一致。

下疊的二樓是臥室，如果上疊的首層三樓是客廳，很多熱鬧是免不了現(xiàn)場同步直播的。

而觀寧府創(chuàng)造性地將上疊客廳抬升至四樓，三樓設(shè)計為臥室。

相鄰的二三樓是兩戶的臥室，靜享私域空間。

這同樣來源于對生活細致的洞察。

疊墅戶型同樣有多種，本文以下疊觀明戶型為例。

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建筑面積約200 m2建筑面積城市疊墅。

獨立電梯入戶，舒適和私密兼得。

全明地下室，一樓以“動”為主線，規(guī)劃了客廳、廚房，并設(shè)計了老人房，二樓以“靜”為主題，規(guī)劃了兩大套房，和獨立書房。

玖

• 社區(qū)景觀寫仿上海五大名園—豫園

取意上海豫園的造園哲學(xué)，中心景觀以“內(nèi)斂山水，下沉成畫”為理念，將傳統(tǒng)造園技法一一筑山、理水、構(gòu)亭、架橋，置石、植木、引徑、設(shè)池、 借景一一凝練重構(gòu)，于下沉庭院中構(gòu)筑起可游可居立體山水卷軸。

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• 項目規(guī)劃布局“一軸兩園”，溪山寫仿、畫中之境、是一幅流動的山水詩畫長卷

南北兩大地塊設(shè)計以書院結(jié)構(gòu)布局為藍本，融入水院概念，遵循前庭后院、五進院落的府園之序，以現(xiàn)代語言回應(yīng)文人雅士的精神特質(zhì)，演繹古代山水風(fēng)雅生活意境。

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“一軸”（人文山水軸）引領(lǐng)，“兩園”（南北書院山水園）輝映，五進禮序?qū)訉舆f進，十處雅景， 如同從古畫中提取的自然精靈，交織出可游、可賞、可棲的人文雅集場域。

• 十曲花巷國色生香，豐富景觀著墨山水長卷

項目以"南北雙園"為"底，通過主街一巷道一里弄，三級歸家序列，構(gòu)建"五迸式禮儀門庭, 實現(xiàn)從城市到私宅的漸進心境轉(zhuǎn)換。

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• 青浦乃至魔都均非常罕見的園林式雙會所配套

7大主題重塑家族隱逸生活。

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南北雙會所，于園林深處靜立，功能分置。7大主題空間（恒溫泳池/健身房/私宴廳等），將高端社交體驗巧妙嵌入自然肌理。
晨泳時，波光粼粼，綠意環(huán)繞；私宴中，林下舉杯，清風(fēng)佐餐；休憩處，花香伴眠，鳥鳴為曲。這不僅是一處場所，更是重塑家族隱逸生活、圈層自然共鳴的精神客廳。

拾

中交城投，是世界500強企業(yè)中交集團的城市綜合開發(fā)運營專業(yè)投資平臺，堅持“城市綜合開發(fā)+”發(fā)展模式，積極開拓發(fā)展與城市相關(guān)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)。10年間，業(yè)務(wù)橫跨9省21城，實施項目超80個，總合同額超5000億元。
本次與青浦新城公司深度開展央地合作，充分發(fā)揮央企平臺全產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢，緊扣城市發(fā)展脈絡(luò)，共同推動老城廂從“文化地標(biāo)”向“活力樞紐”蝶變，重塑長三角城市群價值坐標(biāo)系。

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（以上解讀僅供參考，最終請以官方公示為準(zhǔn)。）

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來源：中交城投、浙中房主等
編制：大青浦房談