保利發(fā)展“提級(jí)”，市場(chǎng)再暢想“兩保歸一”

過了一個(gè)十一長(zhǎng)假，保利發(fā)展（600048.SH）完成了升級(jí)，成為保利集團(tuán)的“一級(jí)下屬公司”。

10月9日，一則股權(quán)變動(dòng)披露：保利集團(tuán)將保利南方持有保利發(fā)展的4,511,874,673股股份全部無償劃轉(zhuǎn)至保利集團(tuán)，這部分股權(quán)約占全部股權(quán)的37.69%。

保利南方也是保利集團(tuán)的下屬公司，常年以來是保利發(fā)展的最大持股方，和保利集團(tuán)是一致行動(dòng)人。劃轉(zhuǎn)后，保利南方將不再持有保利發(fā)展股權(quán)。

保利集團(tuán)此前直接持有保利發(fā)展約3.03%的股權(quán)，此番劃轉(zhuǎn)后，持股比例將上升至40.72%，替代保利南方成為保利發(fā)展的第一大股東。至此，從持股結(jié)構(gòu)和層次上看，保利發(fā)展成為保利集團(tuán)“一級(jí)下屬公司”，完成了“升級(jí)”。

劃轉(zhuǎn)后，保利集團(tuán)直接持股保利發(fā)展為第一大股東。

這不意味著實(shí)控人發(fā)生變更，保利發(fā)展的最終實(shí)控人還是保利集團(tuán)，央企還是那個(gè)央企。

如果僅僅是央企體系內(nèi)部持股關(guān)系的一次簡(jiǎn)單調(diào)整，資本市場(chǎng)為何對(duì)這個(gè)消息表現(xiàn)出極大興趣呢？那是因?yàn)?strong>保利集團(tuán)旗下還有另外一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，香港上市的保利置業(yè)（0119.HK）。

10月10日，保利置業(yè)大漲19.51%。

長(zhǎng)久以來，無論是從規(guī)避同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的角度考慮，還是出于央企業(yè)務(wù)整合的層面思量，市場(chǎng)都對(duì)保利發(fā)展和保利置業(yè)的合并保留了很大的想象空間，一有風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)聯(lián)想到是否“兩保歸一”。

當(dāng)然，這只是市場(chǎng)的猜想。我們今天再?gòu)?qiáng)調(diào)一次，這是市場(chǎng)或者說一部分投資者自己認(rèn)為的“良好愿望”。

保利發(fā)展（原保利地產(chǎn)）和保利置業(yè)的格局，是歷史形成而來的，多種時(shí)代因素共同作用，這種格局本身的功過是非已無討論必要。長(zhǎng)期以來，兩家公司發(fā)展各自安好，經(jīng)營(yíng)路線也各有特色，都是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中舉足輕重的角色。

保利發(fā)展走的是規(guī)模路線。2024年全口徑銷售金額3230.29億元，蟬聯(lián)地產(chǎn)行業(yè)銷售排行第一，是房地產(chǎn)“保中華”（保利、中海、華潤(rùn)）新格局中的帶頭大哥。其總部設(shè)在廣州。保利置業(yè)規(guī)模不及保利發(fā)展，業(yè)務(wù)分布上除了山東、黑龍江的若干城市外，重點(diǎn)基本分布在南方，尤其是長(zhǎng)三角一帶。保利置業(yè)的內(nèi)地總部設(shè)在上海。

2025年上半年，長(zhǎng)三角地區(qū)9個(gè)城市貢獻(xiàn)的銷售額，占保利置業(yè)當(dāng)期銷售總收入的55%。其次是珠三角，廣州、深圳、佛山、惠州四個(gè)城市貢獻(xiàn)了大約15%的銷售額。這兩個(gè)區(qū)域，已經(jīng)占到保利置業(yè)全部銷售額的70%。因此，說保利置業(yè)是一間業(yè)務(wù)重點(diǎn)在南方市場(chǎng)的公司并不為過。

而且，在廣州、深圳、上海等城市，保利置業(yè)確實(shí)擁有不錯(cuò)的口碑。業(yè)內(nèi)也曾有“保利置業(yè)不過江”的說法流傳——當(dāng)然，這一說法并不完全準(zhǔn)確。

保利發(fā)展業(yè)務(wù)布局更廣，其中華南最重要，2024年全年，這個(gè)區(qū)域貢獻(xiàn)了33.68%的結(jié)算收入；華東片區(qū)次之，占比28%，第三才是北京所在的華北，16.6%。剩余的中部、西部、東北和海外，貢獻(xiàn)了剩余的結(jié)算收入。

從我們掌握的情況看，保利集團(tuán)很好地處理了兩個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)之間的關(guān)系，基本上沒有出現(xiàn)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)致使主要股東或公眾投資人利益受到損失的情況。這一點(diǎn)上，不得不佩服中央大型企業(yè)內(nèi)部管理方面的“高明智慧”。

不過，一業(yè)一企，一企一業(yè)仍是國(guó)資改革發(fā)展的主流方向。2022年7月，在中央企業(yè)深化專業(yè)化整合工作推進(jìn)會(huì)上，國(guó)資委有關(guān)負(fù)責(zé)人明確提出：有序推動(dòng)“一業(yè)一企、一企一業(yè)”，一類業(yè)務(wù)主要由一個(gè)子企業(yè)專門運(yùn)營(yíng)，一個(gè)子企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)一類業(yè)務(wù)，打造業(yè)務(wù)清晰、管理統(tǒng)一、運(yùn)營(yíng)一體的專業(yè)化發(fā)展模式。

在此后國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的發(fā)布會(huì)上，國(guó)資委有關(guān)負(fù)責(zé)人再次強(qiáng)調(diào)，要“鼓勵(lì)更多企業(yè)和地區(qū)形成‘一業(yè)一企、一企一業(yè)’新格局”。

從這個(gè)角度觀察，如果保利發(fā)展、保利置業(yè)“兩保歸一”，確實(shí)符合“一業(yè)一企、一企一業(yè)”的大方向。而在從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企中，一家央企擁有兩個(gè)成建制的、業(yè)務(wù)規(guī)模龐大，而又相互獨(dú)立的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)的，保利集團(tuán)確實(shí)是少有的一個(gè)。

我們?cè)俅螐?qiáng)調(diào)，對(duì)于“兩保歸一”，只是資本市場(chǎng)層面的一種分析。

保利集團(tuán)體系龐大，很多企業(yè)承襲歷史而來，這即是前文我們所提到的“二?！备窬值男纬捎袣v史原因。保利置業(yè)的“前身”，是一家名為新?？岛綐I(yè)投資有限公司的企業(yè)，1993年被保利（香港）控股有限公司（下稱保利【香港】控股）收購(gòu)。

嶸高貿(mào)易是保利（香港）控股的前身，新?？岛綐I(yè)則是保利置業(yè)的前身

保利（香港）控股的則更具歷史色彩。1984年，經(jīng)批準(zhǔn)，保利科技有限公司正式成立。1985年，為發(fā)展出口業(yè)務(wù)，在香港設(shè)立了嶸高貿(mào)易公司，這間公司就是保利（香港）控股的前身。

1993年，保利科技有限公司經(jīng)批準(zhǔn)重組為中國(guó)保利集團(tuán)有限公司，也就是現(xiàn)在的保利集團(tuán)。一年之后，也就是1994年，保利(香港)控股通過資本運(yùn)作完成收購(gòu)新?？岛綐I(yè)投資有限公司，這間公司后來更名為保利置業(yè)集團(tuán)有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

保利發(fā)展的前身，是1992年在廣州設(shè)立的廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱廣州保利）。1995年前后，開發(fā)了在廣州非常出名的保利紅棉花園，自此明確房地產(chǎn)為主業(yè)。2002年開始，廣州保利進(jìn)行股份制改造，2003年完成，名稱去掉廣州，變?yōu)楸＠禺a(chǎn)股份有限公司，逐漸開啟全國(guó)性發(fā)展，2006年在上交所上市，成為保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司，后再次更名為“保利發(fā)展控股”。

這即是今日保利發(fā)展的由來。

由此可以看出，從發(fā)端而言，保利發(fā)展與保利置業(yè)便是各有各自的起點(diǎn)，在大保利體系內(nèi)部，血緣并不相交。

目前，保利（香港）控股是保利置業(yè)的控股股東。保利（香港）控股的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，則出現(xiàn)了保利發(fā)展的身影。截至2025年3月末，保利（香港）控股共有兩個(gè)股東，保利集團(tuán)和保利發(fā)展各持股50%。

這種持股結(jié)構(gòu)，耐人尋味。

保利發(fā)展和保利置業(yè)都是地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)。資本市場(chǎng)和投資者的愿景在于，“兩保歸一”之后，潛在的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題一勞永逸，而無論是以何種方式“歸一”，保利集團(tuán)都更有可能擁有規(guī)模更大，排名更穩(wěn)固、抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)、專業(yè)能力也更加強(qiáng)大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，從國(guó)資保值增值角度而言，是為利好。

當(dāng)然，央企體系中歷史承襲的特殊性，也不應(yīng)忽視。不過，我們相信，無論是國(guó)資委抑或保利集團(tuán)，均會(huì)有周全考量。無論“兩保歸一”，還是維持現(xiàn)狀，都會(huì)是最佳選擇。

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