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網絡上有宣傳寫著“外國人可RM400,000在吉隆坡買房 可以用來辦第二家園簽證”， 最近有客戶來問我： “這是真的嗎？是不是有什么特別通道？” 今天我就簡單的拆解這個說法。
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一、第二家園簽證的房產門檻
根據新政策（Platinum / Gold / Silver 類別），
在吉隆坡地區要符合白銀（Silver）類別的第二家園申請，
房產購買價必須至少600,000 馬幣以上。
因此 400,000 馬幣的房產，無論條件多吸引，都不符合白銀類別的申請標準。
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二、外國人在吉隆坡的最低購房門檻
除了簽證條件以外，我們還得遵守地方政府的購房限制。
目前在吉隆坡，外國人購買房產的最低門檻是 1,000,000馬幣。
也就是說，哪怕單位標價 RM900,000，若低于 1,000,000，也不能過戶給外國人名下。
所以，所謂“RM400,000 買房申請第二家園”的宣傳，在價格層面已經不成立。
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三、那他們是怎么包裝成“RM400,000 買房”的？
很多這樣的宣傳，常用的手法是
以打折或回扣（Discount / Rebate）來制造吸引力。
但多數人會混淆 Discount（折扣）和 Rebate（回扣，
或者
把合同價與最終拿到的“現金回扣”混為一談，
從而形成一種“價格達標、實則少付錢”的錯覺。
網絡上有篇內容解釋得非常清楚，我把要點直接引用（便于讀者理解）：
在房產交易中，Discount（折扣）和Rebate（回扣）有天壤之別。
房價 RM500,000，Discount 5%，實際售價 RM475,000；買家貸款按 RM475,000 計算，仍需付 10% 頭期 RM47,500。
房價 RM500,000，Rebate 5%，合同價仍是 RM500,000；買家貸款按 RM500,000 計算，但開發商返還 RM25,000 現金。
所以，Discount 是實際降價（合同價被拉低）；Rebate 是合同價不變、以現金方式返還買家。
銀行和政府多依據S&P（Sales & Purchase Agreement）合同價來判斷合規性與貸款額度。
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四、這點為什么會直接影響外國人購房門檻？
舉個例子：房產原價 RM1,000,000。
- 若寫成 10% Discount
→ 合同價變成 RM900,000 →不滿足外國人最低購房門檻。
- 若寫成 10% Rebate
→ 合同價仍是 RM1,000,000（事后開發商返現 RM100,000）→合同價達標。
政府與銀行看的，是S&P 上的合同價。
因此懂得這點，就能看出許多營銷宣傳背后的操作手法。
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五、但“把40–60萬市場價寫成100萬合同價，再給超大 rebate”靠譜嗎？
有些宣傳說得天花亂墜：
“外國人買房門檻是一百萬？
沒關系，我們合同價寫 RM1,000,000，
rebate 六十萬，
你實際只付 RM400,000！”
聽起來像是“聰明操作”，
但稍微了解市場的人都知道——這根本說不通。
一套市場價 RM400,000–RM600,000 的房子，
怎么可能寫成 RM1,000,000 的合同價？
哪怕估價再寬松，也不可能抬高到這種程度。
這種不合理的估值，地方政府一看就知道“假”的。
外國人購房是要經過地方政府批準的，
這種離譜的價格差距，根本不會被批準。
當然，也會有人說——
“開發商有關系，可以批。”
但那就已經不是“灰色地帶”，而是非法交易的途徑。
買個房還要走到違法的邊緣，
何苦呢？
防范與建議
?1. 看市場價是否合理
同一區域、同戶型的實際成交價就是最直接的參考。
如果別人 RM500,000，你卻被報價 RM1,000,000，還說有 rebate —— 一定要小心。
?2. 核對合同文件
所有 S&P（買賣合同）都必須由注冊律師見證并蓋章備案，
別輕易簽“內部版”或“暫存版”合同。
?3. 別信“內部關系”或“特殊批文”
所有外國人購房審批都通過官方系統進行，
所謂“有人能幫批”或“關系戶操作”，多半是騙局。
?4. 不要全額款項
房產交易必須走律師或HDA托管（進度付款到開發商HDA賬號），
除非是已建好的項目才要全款；
任何要求你先打錢到私人賬戶的，一律拒絕。
?5. 記住一句話：
房產可以再找，錢沒了就真沒了。
防范一點風險，比追回損失更現實。
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六、結語：別被“低價買房 + 簽證”噱頭迷惑
? 吉隆坡最低購房門檻：RM1,000,000 （合同價可以操作空間最多10-15萬左右）
? 第二家園白銀類別最低房產價：RM600,000 （吉隆坡很難可以選擇60-70萬之間房產來操作）
? S&P 合同價才是關鍵標準 — 但更要警惕假合同與虛假回扣，避免房錢兩空。（不按進度支付得注意）
看到“RM400,000 買房辦第二家園”的宣傳，記得多問三件事：
合同價是多少？
合同里回扣怎么寫？
誰來擔保你買了可以辦第二家園？
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