首付39萬能買深圳核心區(qū)的住宅嗎？

“總價250萬，有可能在深圳買房嗎？”

“300萬想買前海的房子，是不是只能做夢？”

假如回到5年前，這樣的預(yù)算大概率在深圳買不上房子。

但現(xiàn)在，這樣的預(yù)算也能買到區(qū)域不錯位置不錯的地方。只要是深戶無房家庭，就有機(jī)會！

9月29日，南山區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布了山樾灣花園安居型商品房項(xiàng)目剩余房源的配售通告，是最后一次100%面向輪候冊內(nèi)符合安居型商品房申請條件的家庭配售。

此次配售通告同時明確：

庫外條件：全家深戶、申請人參加深圳社保累計5年以上(人才3年以上)、家庭不受限制、單身需滿35周歲；

在深圳市未擁有任何形式自有住房，且在5年內(nèi)未轉(zhuǎn)讓過或者離婚分割過自有住房未購買過安居房等政策性住房，未享受過深圳市高層次人才購房補(bǔ)貼或者獎勵補(bǔ)貼政策；

4人以上家庭可以申購兩房或者三房，1~3人家庭可以申購兩房。

早在9月9日，山樾灣花園9月批次配售時，深圳安居房已經(jīng)悄悄在放開。

如今，深圳安居房申請條件放寬已經(jīng)官宣。毫無疑問，這是前所未有的重磅政策。

這個政策的含金量，只有熟悉深圳樓市，且了解過安居房政策的人才會懂。

正是因?yàn)閷φ叩牧私猓抛屗麄冃疫\(yùn)地坐上了深圳這列高速發(fā)展的時代列車。

如今，這樣的歷史性機(jī)會再次出現(xiàn)了。

對那些還在猶豫是否留在深圳，甚至是已經(jīng)在深圳打拼很多年的人來說，這一次安居房政策的放開，是深圳給出的一張歷史性的低成本上車深圳的門票。

能不能再一次做出正確的選擇，對想在深圳扎根的人來說，至關(guān)重要。

01

深圳樓市的“財富密碼”：選擇大于努力

深圳樓市從來不缺命運(yùn)分野的故事。

2015年，我的一個朋友程序員小王，曾經(jīng)就有過這么一次改變命運(yùn)的機(jī)會。他排到了購買安居房的名額。

但當(dāng)他真正開始做選擇時，他猶豫了。因?yàn)榘簿臃孔罱K是否能拿到房本，當(dāng)時的市場沒有人能給一個明確的答案，而他卻要為此付出大部分的積蓄來賭這個未來。

最終，小王錯過了安居房上車的機(jī)會。后來的故事，大家都知道了，深圳商品房價格的上漲速度遠(yuǎn)超他工資的漲幅。今年，小王的第一個孩子剛剛出生，他和他的小家庭，想要留在深圳的難度，比10年前更難了！

同樣在2015年，我的另外一個朋友老李，則做出了完全不一樣的選擇。他一拿到安居房指標(biāo)后，咬咬牙就買了一套。

如今10年過去了，老李成了小王的人生對照組：曾經(jīng)偏遠(yuǎn)的安居房，地鐵通了、學(xué)校建了，女兒直接在深圳入學(xué)——他賭上的不是房子，是下一代還有下下一代的起跑線。

更更更更更重要的是，安居型商品房可以轉(zhuǎn)為真正的商品房，政策也已經(jīng)明確。

而老李當(dāng)時咬牙買的安居房，已經(jīng)漲了不止200%。

小王和老李的人生分野，表現(xiàn)上看是房價的漲幅。但更深層次的原因是：他們的認(rèn)知差距被貨幣化呈現(xiàn)，而政策紅利、城市紅利將這種認(rèn)知帶來的人生差距成倍放大。

這兩個故事告訴我們的，是一個再簡單不過的道理：

深圳的樓市游戲從來不是簡單的財富竟賽，而是一場關(guān)于認(rèn)知的突圍戰(zhàn)。

10年前看不起安居房的小王，買了安居房的老李，都在用不同的方式破譯著這座城市的通關(guān)密碼。

02

何為正確的選擇？將城市紅利最大化

如今，擺在所有深圳剛需面前的，是又一個歷史性的選擇。

曾經(jīng)，安居房由于輪候庫限制等原因，絕大多數(shù)剛需都無法享受到政策的紅利。

可深圳安居房開庫，不是一項(xiàng)簡單的政策調(diào)整，而是深圳這座以科技領(lǐng)先著稱的先鋒城市，為了留住人才所給出的最大誠意。

但請注意，安居房怎么選，同樣也是一個至關(guān)重要的問題。

事實(shí)上，深圳樓市的趨勢目前已經(jīng)非常清晰：

能讓購房者心甘情愿掏出六個錢包，好地段+好產(chǎn)品+好價格，三者缺一不可。而在這其中，價格又是決定性因素。

要想有足夠高的安全邊際，核心區(qū)域核心板塊的安居房，可能是剛需們最好的選擇。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前深圳全市在售+待售的安居房項(xiàng)目約30個左右，總計約2萬套左右。

圖源：房姐保障房

如圖所示，大部分安居房都位于龍崗、坪山。

而傳統(tǒng)深圳老牌中心區(qū)羅湖、福田、南山三區(qū)，安居房項(xiàng)目本就非常稀缺。

眾所周知，這三個區(qū)本身區(qū)域發(fā)展已經(jīng)非常完善和成熟，土地供應(yīng)本就比較稀少。

再加上2023年深圳出臺《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》就已經(jīng)明確，“不再安排建設(shè)安居型商品房”。這意味著，后續(xù)這三個區(qū)也不會再有建設(shè)安居型商品房的土地供應(yīng)。

截至目前，關(guān)內(nèi)只有南山、羅湖有安居房項(xiàng)目，而羅湖已經(jīng)不屬于核心區(qū)。就區(qū)域價值而言，房價的高低說明了一切：南山>羅湖。

如上圖所示，羅湖的安居房——菁云苑項(xiàng)目位于筍崗，預(yù)計四季度配售，該項(xiàng)目體量比較小。

而南山唯一一個安居型商品房山樾灣花園，則位于前海。

山樾灣花園同樣是本次安居房申請條件放寬后首推的兩個項(xiàng)目之一，另外一個位于大鵬的帆灣海寓，同樣也是一個大體量的安居房項(xiàng)目。

那么問題來了，這兩個安居房項(xiàng)目值不值得入手呢？

我們先看山樾灣花園。

上文說了，對購房者來說，一看地段、二看產(chǎn)品，三看價格。我們一個個來看。

1）地段：真山真前海

山樾灣花園的地段已經(jīng)無需多言，位于南山區(qū)前海片區(qū)，和蛇口太子灣一山之隔，和前海媽灣一路之遙。

前海的價值我在過去兩年已經(jīng)強(qiáng)調(diào)了太多遍，這里不再贅述。

我只說一點(diǎn)，整個前海的公共配套，放眼深圳都是頂流的存在。

比如前海媽灣，是前海標(biāo)志性門戶，按規(guī)劃建設(shè)約2.9平方公里的媽灣理想城市，構(gòu)建全域公園、全步行城區(qū)、立體城市、智慧生活、山海之城、藝術(shù)活力等未來場景。這些城市級配套，將來都是山樾灣花園業(yè)主的日常。

2）以商品房品質(zhì)打造的安居房項(xiàng)目

山樾灣花園項(xiàng)目總建面約58萬㎡，是深圳少有的超大型的純安居房項(xiàng)目。預(yù)計2026年8月底前帶裝修交付。購房者可以實(shí)現(xiàn)今年買明年住，一步到位。

除此之外，山樾灣花園是安居房里少有的將商品房的設(shè)計理念和思路搬進(jìn)安居房的項(xiàng)目。尤其是兩房的戶型設(shè)計非常稀缺。

3）首付39萬起就能上車

而對普通購房者來說最重要的價格，山樾灣花園同樣很有驚喜。

據(jù)最新的消息，山樾灣花園最低售價3.7萬/㎡起，僅為周邊商品房的5折，兩房總價255萬元起，首付只需約39萬起，而周邊新入市的商品房如灣啟紫荊備案均價近11萬/㎡。

同樣的價格，區(qū)域內(nèi)的常規(guī)兩房總價需約450萬左右起步，基本很難找到替代。

而山樾灣花園以不到300萬的總價，就能獲得和周邊商品房同樣的配套和生活方式，這可能是安居房輪候庫剛需家庭搶占城市核心資源幾乎唯一的窗口。

事實(shí)上，39萬首付買真前海，這樣的機(jī)會，過去不會有，未來也大概率不會有。

其次是帆灣海寓。作為深圳目前價格最低的安居房，帆灣海寓勝在價格優(yōu)勢，配售均價為14880元/㎡（按建筑面積計算），毛坯交付。

按1.48萬/㎡計算，兩房的總價在90-110萬左右，這個對大部分人來說，基本毫無壓力。

最后，也想提醒一下廣大剛需朋友們，公告一出，安居房庫外配售很快也就要啟動了。

在安居房庫外有意向的客戶，如果不清楚購房資格的，可以前往項(xiàng)目的營銷中心進(jìn)行了解。