謝逸楓：重磅！深圳模式房地產(chǎn)超常規(guī)救市來臨！

文/謝逸楓

重磅！2026年4月8日，深圳市投融資金融顧問團(tuán)正式成立，成為全國(guó)首創(chuàng)“金融顧問團(tuán)紓困地產(chǎn)模式的最早城市，意味深圳模式房地產(chǎn)超常規(guī)救市全面打響。毫無疑問，深圳樓市迎來春天，有望在2026年或2027年實(shí)現(xiàn)止跌見底，甚至反彈。

一場(chǎng)史詩(shī)級(jí)、超常規(guī)房地產(chǎn)強(qiáng)刺激救市正在打響。這并非一次簡(jiǎn)單的“輸血式”紓困，而是一套覆蓋信貸、債券、重組、資產(chǎn)證券化的全鏈條金融服務(wù)機(jī)制，目標(biāo)為項(xiàng)目找資金，為資金找項(xiàng)目。其中房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困是當(dāng)前最緊迫的任務(wù)之一。

投融資金融顧問團(tuán)對(duì)于房地產(chǎn)紓困，主要是正在開發(fā)的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目和存量項(xiàng)目（城市更新城中村項(xiàng)目），不是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、房企托底，更不是進(jìn)入“3.0階段”的從單一項(xiàng)目救助向房企拯救再轉(zhuǎn)向行業(yè)系統(tǒng)化風(fēng)險(xiǎn)化解的信號(hào)。

所以，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清，依然要靠市場(chǎng)、房企自己，特別是已經(jīng)發(fā)生險(xiǎn)情、資不抵債、經(jīng)營(yíng)困難的房企。深圳市投融資金融顧問團(tuán)成立的目的，更多的是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，防止投資下降、金融風(fēng)險(xiǎn)的舉措，其次是保交房。

2026年4月8日，由深圳市委金融委員會(huì)辦公室主辦的“深圳市投融資金融顧問團(tuán)組建暨首場(chǎng)對(duì)接活動(dòng)”在中國(guó)人保金融大廈成功舉行，首批12家金融機(jī)構(gòu)正式受聘組成“金融顧問團(tuán)”，針對(duì)首批82個(gè)投融資重點(diǎn)項(xiàng)目。

并與各區(qū)發(fā)改、財(cái)政、住建、城市更新等相關(guān)部門完成結(jié)對(duì)簽約，未來將圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困、專項(xiàng)債及債貸聯(lián)動(dòng)、國(guó)有資產(chǎn)盤活及國(guó)企發(fā)債、新型政策性金融工具等四大重點(diǎn)領(lǐng)域的首批82個(gè)投融資重點(diǎn)項(xiàng)目開展深度對(duì)接。

官方信息顯示，這82個(gè)項(xiàng)目主要聚焦四大領(lǐng)域，房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困、專項(xiàng)債及債貸聯(lián)動(dòng)、國(guó)有資產(chǎn)盤活及國(guó)企發(fā)債、新型政策性金融工具。項(xiàng)目清單由各區(qū)動(dòng)態(tài)梳理上報(bào)，具體項(xiàng)目名稱尚未對(duì)外公開披露。

此次活動(dòng)標(biāo)志著深圳落實(shí)國(guó)家“十五五”規(guī)劃，加快構(gòu)建有效投資內(nèi)生增長(zhǎng)機(jī)制，創(chuàng)新探索“政府—金融機(jī)構(gòu)—企業(yè)”三方協(xié)同金融服務(wù)機(jī)制正式落地，在深化投融資體制改革、破解重點(diǎn)領(lǐng)域融資難題方面邁出關(guān)鍵一步。

為什么要成立“金融顧問團(tuán)”，一是當(dāng)前深圳投融資方面一些突出問題。問題主要聚焦在四大領(lǐng)域。第一是房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)交織疊加，紓困化險(xiǎn)和存量盤活任務(wù)較重。第二是專項(xiàng)債、信貸等資金與項(xiàng)目匹配還不夠精準(zhǔn)。

第三是投貸債聯(lián)動(dòng)機(jī)制仍需完善。第四是國(guó)有資產(chǎn)盤活方式不夠豐富，新型政策性金融工具運(yùn)用還不充分，社會(huì)資本參與重大項(xiàng)目的積極性有待進(jìn)一步激發(fā)。因此，符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目和存量盤活（城市更新項(xiàng)目）受益最大。

上述問題的背后，傳統(tǒng)“財(cái)政直投+銀行貸款”的單一融資模式已難以適配項(xiàng)目全周期資金需求。為此，組建深圳市投融資“金融顧問團(tuán)”，通過“債貸聯(lián)動(dòng)+資產(chǎn)證券化+政策性工具”的組合拳，全面構(gòu)建深圳市多元化、市場(chǎng)化的投融資新生態(tài)。

二是傳統(tǒng)紓困模式的局限顯露無遺。2025年深圳拆除重建類城市更新項(xiàng)目新增計(jì)劃立項(xiàng)審批謹(jǐn)慎，新增規(guī)劃批復(fù)放緩，新增計(jì)劃調(diào)出/失效/清退城市更新項(xiàng)目共計(jì)17個(gè)，涉及拆除范圍約146.1萬平，數(shù)量占比歷年45%，規(guī)模占比歷年46%。

三是深圳房地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，與金融高度關(guān)聯(lián)，即高債務(wù)、高杠桿與金融密集相關(guān)。例如連中國(guó)最好的房企-萬科都暴露風(fēng)險(xiǎn)，還有恒大、華南城等進(jìn)入破產(chǎn)程序，龍光、益田、華僑城、招商、佳兆業(yè)等都出問題了。

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中民企占比高、債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，常規(guī)紓困難以穿透。深圳民營(yíng)房企歸去一直依賴高杠桿擴(kuò)張，疊加美元債、信托、非標(biāo)等多元融資負(fù)債，項(xiàng)目股權(quán)存在多層嵌套、司法凍結(jié)頻繁等問題，傳統(tǒng)“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”放貸很難真正盤活項(xiàng)目。

深圳樓市投資、剛需、改善的多元化需求韌性較強(qiáng)，但很多優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目因公司債務(wù)導(dǎo)致長(zhǎng)期停滯，既影響保交付，也影響市場(chǎng)預(yù)期和信心恢復(fù)，唯有通過系統(tǒng)化金融服務(wù)，才能打通“風(fēng)險(xiǎn)出清-項(xiàng)目復(fù)工-銷售回款”的正向循環(huán)。

例如恒大涉及金融債務(wù)超過6000億元，其中深圳地產(chǎn)公司超過2500億元，萬科涉及的金融債務(wù)超過3000億元等。說明深圳是以高杠桿、高債務(wù)、債務(wù)結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目交叉關(guān)聯(lián)著稱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜度最高、處置難度最大的區(qū)域之一。

例如世茂深港國(guó)際中心等地標(biāo)項(xiàng)目一度長(zhǎng)期停工停滯。這些項(xiàng)目普遍存在債務(wù)鏈條長(zhǎng)、債權(quán)關(guān)系復(fù)雜、資金占用周期久特點(diǎn)，依靠單一金融機(jī)構(gòu)、單一信貸產(chǎn)品已很難化解。同時(shí)房企投資端承壓，形成民企觀望，國(guó)資平臺(tái)、央企國(guó)企包攬。

四是市場(chǎng)信心未復(fù)蘇。今年一季度，深圳樓市呈現(xiàn)“前低后高”的弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，新房成交6691套，同比下滑43%。二手房成交約12691套，同比下降11%。盡管3月樓市成交有所反彈，但新房去化周期接近20個(gè)月，市場(chǎng)信心尚未完全恢復(fù)。

五是深圳土地供應(yīng)機(jī)制的轉(zhuǎn)變，新增建設(shè)房地產(chǎn)土地供應(yīng)轉(zhuǎn)向存量土地供應(yīng)，其中城市更新占比極高，由于開發(fā)周期、資金周期與銀行開發(fā)貸的傳統(tǒng)融資模式嚴(yán)重錯(cuò)配，導(dǎo)致城市更新項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，市場(chǎng)下行期，風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。

深圳土地稀缺，根源于城市土地面積小，人口多，可開發(fā)建設(shè)的土地少。而城市更新成為土地供應(yīng)的主要來源，是平衡供需關(guān)系的關(guān)鍵。但城市更新的項(xiàng)目開發(fā)周期平均為5年-10年，傳統(tǒng)融資期限短、強(qiáng)抵押，難以匹配。

六是化解房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)需多措并舉，通過房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單、專項(xiàng)債、債貸聯(lián)動(dòng)、盤活國(guó)企資產(chǎn)等方式，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)、資源、資本聯(lián)動(dòng)。部分國(guó)企城投旗下的房地產(chǎn)及城市更新項(xiàng)目，急需新型政策性金融工具支持。

但前提是通過各類金融工具盤活其不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)、創(chuàng)造現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)效益平衡。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行后，地方國(guó)企拿地托底，以土地抵押融資參與城市建設(shè)與更新，導(dǎo)致房地產(chǎn)、地方財(cái)政、城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)問題深度綁定。

金融顧問團(tuán)能做啥？東方資產(chǎn)深圳市分公司、招商銀行深圳分行、中金公司、國(guó)家開發(fā)銀行深圳市分行等分別組織專題分會(huì)場(chǎng)，針對(duì)全市梳理出的首批82個(gè)投融資重點(diǎn)項(xiàng)目開展深度對(duì)接研討，通過“專家培訓(xùn)+區(qū)代表發(fā)言+分組研討”的形式。

第一是房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困分會(huì)場(chǎng)，專家針對(duì)城市更新項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)隔離、資金監(jiān)管“后進(jìn)先出”原則等實(shí)操難題進(jìn)行政策解讀，提出股權(quán)隔離、司法重整等風(fēng)險(xiǎn)化解路徑。第二是專項(xiàng)債及債貸聯(lián)動(dòng)分會(huì)場(chǎng)，探討“債貸組合”“肥瘦搭配”等創(chuàng)新模式。

推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)深度參與專項(xiàng)債項(xiàng)目?jī)?chǔ)備謀劃與全周期資金保障。第三是國(guó)有資產(chǎn)盤活及國(guó)企發(fā)債分會(huì)場(chǎng)，圍繞REITs、ABS、CMBS等金融工具應(yīng)用，探討低效閑置資產(chǎn)盤活、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)證券化等解決方案。

第四是新型政策性金融工具分會(huì)場(chǎng)，解讀政策背景、適用范圍與支持領(lǐng)域，介紹實(shí)操要點(diǎn)與注意事項(xiàng)，為項(xiàng)目申報(bào)提供指引。2026年新型政策性金融工具發(fā)行額度八千億元?，由三家政策性銀行設(shè)立，補(bǔ)充重大項(xiàng)目，不新增政府隱性債務(wù)。

這意味著，深圳“投資金融顧問團(tuán)”不僅提供資金輸血支持，還將介入股權(quán)、債務(wù)隔離、司法重整、資金監(jiān)管等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，確保項(xiàng)目真正盤活，達(dá)到目的。此舉將有助于打通深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇堵點(diǎn)，一批長(zhǎng)期停滯的項(xiàng)目有望加快盤活。

對(duì)全國(guó)而言，這是一次機(jī)制創(chuàng)新，通過建立一套常態(tài)化、系統(tǒng)化的金融服務(wù)體系。為城市更新體量大、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍的城市提供可復(fù)制、可借鑒的地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解樣本。因此，深圳模式，是未來房地產(chǎn)化解風(fēng)險(xiǎn)的新模式。

根據(jù)筆者獲得的12家金融機(jī)構(gòu)名單，分別為國(guó)家開發(fā)銀行深圳市分行、中國(guó)進(jìn)出口銀行深圳分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行深圳市分行、農(nóng)業(yè)銀行深圳市分行、中國(guó)銀行深圳市分行、建設(shè)銀行深圳市分行、招商銀行深圳分行。

包括平安銀行深圳分行、中信銀行深圳分行、東方資產(chǎn)深圳市分公司、中信證券、中金公司，共計(jì)12家金融機(jī)構(gòu)正式入團(tuán)。毫無疑問，隨著模式的成熟和效果顯現(xiàn)及機(jī)制穩(wěn)定，未來的金融顧問團(tuán)的成員將會(huì)擴(kuò)容。

將按照“試點(diǎn)先行、分批組建、逐步完善”的推進(jìn)策略，持續(xù)完善金融顧問團(tuán)工作機(jī)制。及時(shí)總結(jié)推廣好的經(jīng)驗(yàn)做法，努力形成一批可復(fù)制、可推廣的投融資對(duì)接服務(wù)“深圳模式”，為粵港澳大灣區(qū)高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)金融力量。

金融顧問團(tuán)模式的效果值得觀察。一方面是取決于納入房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困的條件和獲得新融資的門檻，及項(xiàng)目數(shù)量、規(guī)模大小。另一方面是取決于新項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)隔離、資金監(jiān)管“后進(jìn)先出”原則的具體操作及股權(quán)隔離、司法重整落實(shí)情況。

第一是市場(chǎng)修復(fù)，需要時(shí)間。2026年一季度數(shù)據(jù)顯示，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。前三個(gè)月，深圳新房住宅成交6691套，同比下滑43%；二手房住宅成交12691套，同比下滑11%。總體看，市場(chǎng)成交未止跌回穩(wěn)。

盡管3月單月新房成交2827套、二手房成交5071套，合計(jì)7898套的數(shù)據(jù)為近11個(gè)月最高值，但較2025年3月仍分別下滑32%和17%。市場(chǎng)信心的修復(fù)需時(shí)日。但深圳房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已與城市運(yùn)營(yíng)、土地盤活、存量資產(chǎn)收儲(chǔ)等復(fù)雜問題深度綁定。

萬科曾通過復(fù)雜路徑向恒大地產(chǎn)投資53.5億元，這筆資金如今已全額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備；綠景白石洲項(xiàng)目更讓萬科陷入23億元投資無法收回的困境。這些案例顯示，房地產(chǎn)下行周期里，所有精明算計(jì)都抵不過系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的殘酷現(xiàn)實(shí)。

第二是金融顧問團(tuán)的短期影響，將聚焦在頭部房企流動(dòng)性壓力緩解與重點(diǎn)片區(qū)項(xiàng)目復(fù)工加速上。通過系統(tǒng)性介入，一批長(zhǎng)期停滯住宅項(xiàng)目、城中村改造項(xiàng)目、“爛尾”項(xiàng)目有望啟動(dòng)重組程序，逐步打通“風(fēng)險(xiǎn)出清、項(xiàng)目復(fù)工、銷售回款”的循環(huán)。

從中長(zhǎng)期來看，這一機(jī)制有望推動(dòng)深圳房地產(chǎn)模式從高杠桿、高債務(wù)、高周轉(zhuǎn)開發(fā)向精細(xì)化、高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，重構(gòu)金融與地產(chǎn)的關(guān)系。即金融機(jī)構(gòu)從單純的“輸血者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤帮L(fēng)險(xiǎn)共治者”，深度參與項(xiàng)目全周期管理。