首月大賣2億+！深圳大悅城這么猛？

Mall 觀察

觀察項目 | 深圳大悅城

作者 | 大江

開業首月，深圳大悅城的總銷售額突破了2億！

大悅城的深圳首秀，成功了？

7月12日，在經歷又一次延期之后，深圳今年最受關注的商業項目之一的深圳大悅城終于正式開業。

作為大悅城布局一線城市的最后一站，姍姍來遲的深圳大悅城一直備受關注。

項目引入了近400個品牌，超50%的首店/定制店，包括寰映影城全國最新旗艦店、盒馬3.0形象店、PARTYDAY MEGA全國最新旗艦店、覔書店·友誼書城傳承店、哈尼兔全國首家定制旗艦店、GAMEONE全國首店等品牌。

開業率達到了99%，幾乎滿鋪開業的強勢作風，在寶中商圈“先聲奪人”，也帶來了不俗的效果。

開業首日客流突破42萬人次，銷售額近2000萬元（不含Apple，汽車），近100家品牌斬獲全國銷售冠軍，近50家品牌登頂深圳銷冠；開業首月，總銷售額達到了2.12億，客流量達到了542萬人次。

要知道，在經 濟上行時期開業的前海壹方城，開業當天的客流量為40萬+，開業當月銷售額達到了2.5億。（前海壹方城開業時間為2017年10月28日）

深圳大悅城，這么猛？如今開業2個月，度過了開業高峰期的深圳大悅城，怎么樣了？

01

耗時15年、總投資200億

居于寶中商圈核心位置、雙地鐵引流

規劃與定位（15分）：11分

大悅城成功在深圳落地，實實在在經歷了一場長達15年的長跑。

2010年，大悅城控股與深圳寶安區政府簽署框架協議，啟動寶安25區城市更新項目。

該項目總投資200億，是集15萬平方米大悅城商業、總部辦公、高端商務公寓、住宅于一體的73萬平方米綜合體，分為三期開發，其中作為商業部分的深圳大悅城為二期。

由于拆遷談判就耗費了7年時間，導致項目一期B地塊直到2019年才完成清拆，而深圳大悅城也在2022年6月正式開工，開業時間也由于開工延期定在了2024年年底。

盡管開工之后的進度并不慢，但也讓深圳首座大悅城錯過了進入寶中商圈的“黃金檔期”。

不過，盡管周邊競爭激烈，也讓深圳大悅城“熬”到了5號線和12號線雙地鐵上蓋的“后天優勢”。

從定位來看，深圳大悅城定位為“特區活力新潮向”，以“讓潮流特不一樣”為slogan。

項目延續了大悅城產品線的年輕化特征，以18-35歲城市新生代及年輕中產家庭為主要客群。

在場內規劃打造了以美食為主的星廚花園和餐飲廠牌「大悅食集」，聚焦潮流藝術和青年表達的十字街、展示創意在地文化的「25青年時區」等特色空間。

地段與交通（15分）：14分

深圳大悅城位于傳統寶安中心區前進一路與創業二路交匯處，屬于前海寶中商圈的核心位置。

從區位來看，還是非常不錯的。

項目周邊3公里范圍內有寶安公園、靈芝公園、流塘公園、洪浪公園等6大生態公園，寶安體育館、寶安圖書館、青少年宮等文體設施，整體的配套資源是比較成熟的。

寶安區也是深圳人口最密集的區域之一。

從交通來看，軌道交通絕對是深圳大悅城的最大優勢，項目與地鐵5號線/12線靈芝站無縫接駁。

靈芝站是“老寶安”片區的軌道交通十字路口，也是深圳地鐵客流量最大的站點之一，能為深圳大悅城帶來龐大的客流量基礎。

靈芝站的引流作用從現場的感受會更為明顯。

即使是工作日的下午，靈芝站也是人來人往，客流量非常密集，與靈芝站F口相連的深圳大悅城，也斷斷續續有人走進來。

周五下班時間，能明顯感覺到從地鐵進出項目的人會更多。

02

年輕化、潮流化屬性非常突出

全場近百家餐飲品牌引流

品牌與客流（30分）：26分

深圳大悅城建面25萬㎡，商業體量為15萬㎡，分為B1-L5層。

從F口旁邊的入口一進來，就是深圳大悅城B1層，同時項目在E口與深鐵的地鐵商業匯坊連通。

B1層規劃了「25青年時區」和大悅城全新餐飲廠牌「大悅食集」，整體以潮牌+餐飲為主。

項目在入口處安排了Yee3、野木木、酸奶罐罐、霸王茶姬等輕餐，以及WOW beauty、TOP TOY等潮玩零售引流。

走過通道，是豁然開朗的B1層空間，目測有3-4米的挑高，門店也是挑高大店；

引入了BJHG華南首店、白木黑冰（華南首店）、SEED CLUB華南首店、NOISY TEDDY華南首店、TOOOLAZY深圳首店、ARIA LEISURE深圳首店等潮流品牌首店，明亮的燈光搭配偏莫蘭迪色系的品牌門店設計，突出一種年輕、潮流化的氛圍感。

除了主力店盒馬鮮生，「大悅食集」引入了20多家輕餐品牌，不過筆者去的周五晚間飯點，「大悅食集」的人并不算多；

網紅餐飲品牌祐禾已經排起了長隊，JoySeason久食山也有不少人在里面挑選烘焙零食。

LG層主打年輕人生活方式，以中間的十字街為核心動線，分割出了四個特色商業空間，街區引入了迪士尼皮克斯玩具總動員快閃店·玩心商店、HIDEN WOOD旗下HUROBO快閃店、SLLO幽靈貓快閃店、卡皮巴拉豚豚仔烘焙坊、夏日超開“新”·歪瓜出品潮玩集合主題店、大美術館、Wood buddy我的巴迪TV Box限定店等7個潮盒空間，非常適合拍照打卡；

LG層盒子商業空間里引入了LPA、Weekend hub、寵胖胖、fabric pig、華人青年、鹿島會員店等10+主理人品牌，打造了「高能青年磁場」。

相較于特色更為鮮明的B1層和LG層，L1-L5層的特色度和新鮮感都偏弱一點，不過L4層以重餐為主的特色空間星廚花園還是比較有特點的。

L1層：優衣庫、H&M等快時尚品牌，潮宏基、周生生等珠寶品牌，M Stand、拉蒂娜·巴西牛排館、麥記牛奶公司、春山煮葉、星巴克臻選等輕餐品牌；

L2-L3層：以純、SEMIR森馬、鴻星爾克、KKV等零售，以及城市英雄、PARTYDAY MEGA、超級猩猩、寰映影城、星聚會KTV等娛樂配套。

L4-L5層：以餐飲為主。L4層占地4000㎡的屋頂空間星廚花園，十多座獨棟盒子錯落分布在綠植間，引入了高燈龍野生菌鮮雞火鍋全國首店、moji墨紀墨西哥餐廳華南首店、陶陶居·庭院定制花園店、山叢山·云南菜Bistro華南首店、海底撈火鍋寶安首家夜場創新店、黃石深圳首店等大餐品牌。

整體來看，深圳大悅城的特色非常鮮明。

1、年輕化、潮流化屬性非常突出。不管是在B1層規劃的「25青年時區」，還是依托LG的街區+Mall空間打造的「高能青年磁場」，都強化了這一屬性，并且還都放在了客流量最大的B1層和LG層，明顯在業態布局和品牌招商上是花了非常多心思的。

此外，深圳大悅城還是寵物友好商場，在B1層的下沉廣場打造了寵物友好空間「萌寵會友廳」，設置了萌寵跨欄、歡樂隧道等寵物游玩區，還有便便箱、洗手&飲水區，很貼心。

2、餐飲品牌非常強勢。深圳大悅城的餐飲品牌非常多，擁有近100家餐飲品牌，其中超60%的品牌為區域首店，并且在商場每層都保證了餐飲品牌的落位。

地方菜系、韓餐、日料、輕餐茶飲等餐飲品類也比較豐富，但餐飲品牌的重復性還是比較高的。相較于L4、L5層的重餐區域，與地鐵連接的B1層餐飲店明顯人氣更旺。

3、品牌整體偏大眾化。深圳大悅城的品牌在保證年輕化、潮流的調性之余，整體來看，比較偏大眾化，還是挺符合周邊客群的消費基礎的。

一方面這些大眾化品牌保證了項目的招商以及近100%的開業率，在現在的商業大環境下已是難能可貴，另一方面，過于大眾化的品牌在周邊的商場里并不具有什么競爭力，就看大悅城后續在運營期如何“搶客”了。

03

細節體驗還有待提升

商圈競爭壓力大

運營與細節（20分）：16分

開業期間，深圳大悅城在LG層霓虹中庭打造了【喬古曼巧遇記】華南首展，在L1層的沐光中庭舉辦了【得力超級文具節】深圳首展等活動。

十字街也是項目最佳活動舉辦地，相繼舉辦了流光雙星·粉絲專場、經典入夢·粵語專場、星河笙歌·七夕專場、夏野乘風·開學專場等潮盒特別現場活動。

深圳大悅城的活動運營策略顯然以年輕力為核心，強化商場對于年輕消費者的吸引力。

比如挖掘粉絲經濟。近期項目在LG層霓虹中庭舉辦了【BIG BANG】限時主題快閃，在L1層星空中庭舉辦了《少女樂隊的吶喊》主題快閃·2025華南首站，還有周震南、王俊凱十字街巨屏生日應援，吸引追星一族的關注。

就細節而言，項目B1層的動線有點繞，并且遮擋視線的大柱子有點多。

B1層下沉廣場的寵物空間，成了不少人的“吸煙區”。

從大眾點評來看，還存在停車場體驗不佳、信號有時候不太好等問題。

商圈競爭力（20分）：14分

誠然，深圳大悅城有其優勢，比如雙地鐵加持，項目對于打造年輕力消費商場經驗老道，但作為后來者的深圳大悅城，不得不直面周邊激烈的商圈競爭力。

比如周邊的老牌商業強隊海雅繽紛城，與項目同處靈芝地鐵站點的Π·Mall中洲購物中心，還有已經成為“溜娃地”的寶安萬達廣場。

此外，沿著地鐵5號線的興東站、洪浪北站、靈芝站、翻身站、寶安中心站這一路，全是商業密集區。

諸如興東站的華潤啤酒小鎮，洪浪北站的仟里食家、勤誠達K+廣場，翻身站的天虹商場（創業店），寶安中心站的前海壹方城、前海HOP天地等商業項目。

過了開業新鮮期之后，深圳大悅城能否從這片密集的商業區突圍，還有待時間驗證。

04

商業品牌價值下滑

大悅城還能趕上“進度”嗎？

綜合得分（100分）：81分

盡管此前多次延期開業，但深圳大悅城的開業表現絕對可圈可點。

近400個品牌、99%的開業率，充足的前期準備，也使得項目開業一個月收獲了一份極佳的成績單。

值得關注的是，相較于華潤萬象城、招商花園城、龍湖天街等“同期生”的商業進度一路高歌猛進，近幾年大悅城的商業品牌價值是在下滑的；

一方面，商業儲備明顯不足。目前其他大悅城商業項目均未官宣具體開業時間，想來除了輕資產外，深圳大悅城應該是近兩年“最后一個”開業的大悅城。

另一方面，大悅城內部又正處于動蕩期。組織架構的調整、頻繁的人事變動也影響著大悅城對于商業領域的投入。

此前大悅城地產還宣布私有化，隨著私有化進程的推進，大悅城商業又會迎來怎樣的變化，我們也需要再多多觀察。

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