破冰！冰雪主題文旅公募REITs加速

【品橙旅游】自2023年國家層面首次明確支持冰雪體育場館發行基礎設施公募REITs以來，冰雪文旅領域的基礎設施公募REITs探索雖有政策推動，但落地項目仍處于籌備階段。

如今，這一局面有望迎來突破。

中國龍江森林工業集團有限公司（簡稱“龍江森工”）正式啟動雪鄉景區公募REITs發行服務機構遴選招標，標志著冰雪主題公募REITs進入加速發力階段。

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雪鄉景區公募REITs招標即將落地

近日，龍江森工對外發布《公募REITs發行服務機構遴選項目公開招標公告》，明確將以雪鄉景區為入池資產申報發行公募REITs，招標內容包括公募REITs管理人（含基金管理人及專項計劃管理人）和財務顧問，開標時間定為9月10日。

這并非冰雪景區首次嘗試基礎設施公募REITs。此次招標公告顯示，該項目財務顧問費報價上限為500萬元，存續期報價為0.2%年（以存續期基金凈值為計費基數），收費標準與此前華山、玉龍雪山等景區REITs籌備項目基本持平。

作為項目主體，龍江森工的背景為雪鄉REITs提供了堅實支撐。官網信息顯示，龍江森工成立于2018年6月，由原中國龍江森林工業（集團）總公司改制重組而成，是黑龍江省大型國有公益性企業，承擔著生態建設、產業發展和林業投資三大職能，同時下轄23家林業局有限公司（390個林場所）、16家專業集團公司，擁有4A級景區13個、3A級景區8個，以及眾多自然保護區和森林公園，文旅資源儲備豐富。其中中國雪鄉、龍江鳳凰山、亞布力滑雪等旅游景區是其生態旅游的重要名片。

雪鄉旅游風景區作為此次入池的核心資產，2010年10月被原國家旅游局批準為國家4A級旅游風景區，位于黑龍江省牡丹江市，占地面積17916公頃，海拔1100米。其獨特的冰雪資源極具競爭力。每年10月至次年4月的雪期長達7個月，積雪厚度可達2米，憑借“林海雪原”的景觀特色成為冬季旅游熱門目的地，在此期間具備穩定的客流與收益基礎。其中，2024年冰雪季，中國雪鄉景區共接待游客145.2萬人次。

政策密集加持，冰雪REITs賽道升溫

雪鄉景區公募REITs的推進，離不開政策的持續護航。近年來，從國家到地方，支持冰雪經濟領域資產證券化的政策密集出臺，為項目落地鋪路。

2023年11月，文化和旅游部《國內旅游提升計劃(2023—2025年)》提出，鼓勵在依法界定景區資源資產產權的基礎上，依托景區項目發行基礎設施公募REITs，將景區類資產納入支持范圍。

2023年12月，國家體育總局在答復《關于加大對于中國—上海合作組織冰雪體育示范區建設政策支持力度的提案》時明確，國家發展改革委安排中央預算內投資支持體育公園、冰雪等戶外運動公共服務設施建設，穩妥推進基礎設施不動產投資信托基金（REITs）相關工作，支持符合條件的存量冰雪體育場館項目發行REITs。這是首次將“冰雪”與“REITs”直接關聯。

2024年12月，中央區域協調發展領導小組辦公室印發《推動東北地區冰雪經濟高質量發展助力全面振興取得新突破實施方案》發布，明確提出“支持符合條件的冰雪經濟領域基礎設施公募REITs項目發行上市”，為東北冰雪資源富集區的基礎設施公募REITs提供了直接政策依據。

地方層面，黑龍江、遼寧等省份紛紛跟進。2025年7月，黑龍江省人民政府辦公廳印發《黑龍江省支持冰雪經濟發展若干政策措施》（黑政辦規〔2025〕3號）明確“鼓勵符合條件的4A級以上冰雪旅游景區基礎設施項目發行REITs”；同期，遼寧省人民政府辦公廳印發《遼寧省推動冰雪經濟高質量發展助力全面振興取得新突破實施方案》（遼政辦發〔2025〕3號）方案中提出“加強對冰雪經濟REITs項目的培育指導”，多地政策形成合力。

值得注意的是，冰雪REITs的政策支持呈現出“從場館到景區、從單一功能到綜合文旅”的擴展趨勢。早期政策聚焦冰雪體育場館，而2024年后的文件已將4A級以上冰雪旅游景區納入范圍，且允許配套設施納入底層資產，與2024年國家發改委擴大文化旅游領域REITs資產范圍的政策導向相呼應。

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多地項目籌備，冰雪REITs進入“競速期”

在雪鄉之外，全國已有多個冰雪相關項目啟動公募REITs籌備工作，形成“多點開花”的格局。

河北張家口作為2022年冬奧會舉辦地，在冰雪REITs探索上走在前列。2023年12月，張家口興垣投資發展集團有限公司與密苑（張家口）旅游勝地有限公司簽訂公募REITs項目合作框架協議，以冬奧場館為核心資產推進發行；2024年8月，當地披露該項目初步確定首發資產約13.71億元，已完成申報材料編撰，進入實質推進階段。

云南麗江雖非傳統冰雪大省，但其玉龍雪山景區憑借“雪山+冰雪”的復合資源，也加入了REITs籌備行列。2025年6月，麗江市旅游開發投資集團發布公告，啟動公募REITs服務機構選聘，計劃以玉龍雪山為基礎資產，發行規模不低于25億元，試圖打造“南方冰雪文旅REITs”樣本。

此外，吉林省長白山景區作為知名冰雪旅游目的地，已被納入“文化旅游項目特許經營權登記試點”。在2025年2月，吉林省人民政府辦公廳印發《關于進一步培育新增長點繁榮文化和旅游消費的若干措施》（吉政辦發〔2025〕2號）中指出：探索長白山旅游等文化旅游項目特許經營權登記試點，條件成熟后，申報發行REITs。這無疑為長白山景區后續發行REITs奠定基礎。

從目前進展來看，冰雪REITs的籌備項目已覆蓋“冬奧場館、山岳冰雪、林海雪原”等多種類型，底層資產呈現差異化特征：張家口項目聚焦冬奧遺產的賽后利用，雪鄉側重原生態冰雪景觀，玉龍雪山則融合了高原雪山與季節性冰雪資源，豐富了冰雪REITs的產品形態。

值得一提的是，部分項目已具備資產證券化經驗。張家口冬奧場館在REITs籌備前，已通過政府和社會資本合作（PPP）模式實現市場化運營；雪鄉所在的龍江森工雖未發行過REITs，但國有背景下的資產確權與收益分配機制已相對成熟，這些都為公募REITs的推進降低了難度。

冰雪REITs破局仍待探索

盡管政策與項目推進勢頭良好，冰雪REITs的落地仍需突破多重挑戰。

首先是季節性波動問題最為突出。與華山等全年運營的景區不同，冰雪類資產的收益高度依賴冬季。特別是雪鄉7個月雪期的收入占比超過全年的80%，如何通過產品設計平滑現金流、滿足公募REITs對“穩定收益”的要求，是項目需要解決的核心問題。

其次資產產權界定是另一大難點。冰雪景區多位于生態敏感區，涉及自然資源所有權與經營權的分離。雪鄉景區其所在的林區生態資源歸國家所有，龍江森工作為運營方需明確收益權的合法性與穩定性，需通過協議明確收益分配機制。

再者估值邏輯差異也需市場適應。冰雪資產的價值不僅包括基礎設施的運營收益，還涉及生態價值、品牌價值等無形要素，如何將這些要素納入估值體系，平衡公益屬性與商業回報，需要原始權益人與中介機構共同探索。

目前，雪鄉景區公募REITs的招標已進入倒計時。隨著更多項目的加入，冰雪REITs賽道或將迎來真正的“破冰時刻”。

（一實 本文僅代表個人觀點，與平臺無關）