北京樓市：割肉了，大出血…

8月網(wǎng)簽13331套“及格了”，但割肉的人更多了...

8月份的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出來了，13331套，剛好踩在12000套的達標線上方，按理說應(yīng)該松口氣了吧？可是為什么大家的情緒還是這么低落呢？

說白了，這個"及格"背后，是一些業(yè)主咬牙割肉換來的，市場用最冷酷的方式告訴我們：想要成交量，就得拿價格來換。

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剛需進場了，但代價是什么？

最近我接待的買家里，剛需可不少，他們的邏輯很簡單：反正是自住，價格差不多到位了，與其繼續(xù)等下去，不如現(xiàn)在入手。

前兩天有個小美女跟我說：房姐，我看中朝陽門附近一個老房子，業(yè)主從650萬降到580萬了，我覺得可以下手了，畢竟自己住。

你看，這就是典型的剛需心態(tài)轉(zhuǎn)變，以前他們覺得房價還會跌，現(xiàn)在有些人覺得價格差不多了，自住需求的就出手了。

我跟蹤的幾個小區(qū)，8月份成交的房源，平均比掛牌價低了8-12%，什么概念呢？一套500萬的房子，業(yè)主要少拿40-60萬！這還不算前期已經(jīng)降過的部分。

前幾天一個朝陽的粉絲，哭訴：我2021年買的時候780萬，現(xiàn)在620萬沒人買，我該怎么辦？

說實話，可市場就是這么殘酷，不認你的眼淚，只認供需關(guān)系。

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哪些房子最容易"出血"？

8月份割肉最狠的，基本都是我之前反復(fù)提醒過的那些"問題資產(chǎn)"。

第一類：大社區(qū)病重災(zāi)區(qū)

像某些動輒幾千戶的超大社區(qū)，掛牌量常年保持在三位數(shù)，老破塔樓扎堆，同質(zhì)化嚴重，業(yè)主們互相"內(nèi)卷"降價，我統(tǒng)計了幾個典型小區(qū)，8月份的成交價比年初又跌了5-8%。

有個粉絲吐槽："我們小區(qū)天天有人降價，我不降就賣不出去，降了又心疼得要死，"這就是典型的囚徒困境，誰都想賣，結(jié)果誰都賣不了好價錢。

第二類：遠郊近郊的尷尬地帶

這些地方我從去年就開始發(fā)預(yù)警了。通勤成本高，配套跟不上，除了便宜沒別的優(yōu)勢。現(xiàn)在很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)，便宜也不夠便宜了。

更要命的是，這些地方一旦開始跌，就很難止住，因為本來購買力就有限，稍微一跌價，原本的買家預(yù)算又夠得著更好的地段了。

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套牢了怎么辦？

最近咨詢我解套方案的業(yè)主特別多，說實話，確實難，這就是為當初買房時的懵懵懂懂買單了！

近一年我接待過很多類似的復(fù)雜案例， 我們都給出了一些實操方案，為了保護隱私問題，我們沒辦法在此一一展示…

如果是剛需自住，那就踏實住著，別天天盯著房價，房子的居住價值不會因為市場波動而消失。

如果是投資性質(zhì)，那要看具體情況了，資金充裕的，可以考慮置換到更有潛力的地段，資金緊張的，可能要忍痛割肉止損。

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9月，或許是個機會？

根據(jù)我的觀察，9月份很可能會有一些政策利好釋放，雖然具體力度還不好判斷，但從種種跡象來看，管理層對市場的關(guān)注度在提升。

如果真的有利好政策，那9月-10月就是最好的資產(chǎn)整合時機，該出手的出手。

我建議手里有多套房產(chǎn)的朋友，好好梳理一下自己的資產(chǎn)配置，留下最優(yōu)質(zhì)的，處理掉包袱型的，為下一輪周期做準備。

當然，具體怎么操作，每個人的情況都不一樣，這里面的門道太多了，三言兩語也說不清楚。

有成功解套的，也有錯失時機的，每個案例背后都有值得深思的地方，只是這些具體的操作細節(jié)和實戰(zhàn)經(jīng)驗，公開場合確實不便多講...有需要的朋友，可以私下交流。