“跌透”才是王道

前文回顧：（文末有撿漏群）

最近看一些房價對比，忍不住寫點東西。

我挑幾個熱議比較多的小區，給大家分析分析。

首當其沖的，就是回龍觀的融澤嘉園，可以說融澤嘉園從今年初開始，就有大量自媒體蹭熱度，眼球和流量，盆滿缽滿。

（不乏一些ip在外地的“XX京房”，你們可能不知道，公眾號閱讀量是最值錢的，顯示10萬+的一篇文章，往往可以給作者打底大幾百到上千的收入，天天暴跌10萬+，一個月就是3-5萬收入，所謂自媒體處處都是生意）

既然對比下跌，我覺得他們還不夠極致，就應該絞盡腦汁“找到跌幅最大”的：

62平一居室，從7萬多的單價，跌到4萬出頭。

一套簡簡單單一居室，三年半時間，蒸發掉200萬！

甚至你看小兩居，已經跌到3萬多的成交價。

如果還不夠博眼球，換個角度，繼續加碼：

中國硅谷——中關村軟件園旁次新小區，房價已近腰斬！

再來看一個小區跌價對比：

豆瓣胡同也算是當年東城熱度最高的小區之一了，最新成交有人前天在網上發了：

其實，這里還有更大一個欺騙性，作者發成交價的目的，顯然不是拿這個高低跌幅作對比，972萬到735萬，區區七五折的跌幅，怎么能博眼球呢？根本入不了“掏地溝類”博主的法眼。

我再給大家看下，該戶型上一套成交：

這就顯得很嚇人了，讓人覺得“臥槽，最近這房價沒少跌啊！”

這么對比的話，話題感就爆表了：

“東城頂級學區房占坑，5個月暴跌150萬”

（該小區“1911”前，對口史家小學）

這種東西在某音錄成短視頻，文案再稍加潤色，打底是100萬的瀏覽量。

咱們再看下一個小區，這也是一個比較極端的案例：

該套房最后成交價900萬。

其實圖片中舉例的這套，還并不是融科一期132平的最高點，最貴的那套是1544萬賣的。

按跌幅比例計算，跌幅高達40%。

標題又起好了：

北京第二大CBD，次新三杰小區，房價兩年暴跌40%！

對空軍來講，這不比爽劇“百億千金愛上我”還爽100倍么......

我們以上列舉了三種不同情況下的跌價，個個勁爆，紛紛跌破眼球，看似亂花漸欲迷人眼，其實撥開淺草、捅破那層窗戶紙，一切都盡在節奏中。

本篇關鍵的東西來了：

先看，融澤嘉園：

在2016年5月時，一居室單價在4.1萬上下，小兩居單價三萬七八，結合樓層裝修等因素，其實和現在差不多。

剛才的例子，我為了突出跌幅的夸張，采用了“張冠李戴法”，因為大多數人不知道，融澤嘉園是個體量龐大的小區集群，8個組團，11000套的總數，位置、樓層、戶型比較復雜，而且一居室和兩居單價又有很大差別。

再看看豆瓣胡同：

基本也是2016年上半年。

如果仔細找找融科2016年的價格：

當時132平沒有成交，對比下其他兩個三居成交價（一個面積大些、一個面積小些），你是不是又發現了答案？

彼時成交價好像恰好也是900萬上下。

沒錯，也是跌到了2016年那一波的漲價前。

關于這個小區，我有一點發言權，特別是在2020年-2021年那波漲價中，北京來了一個神秘的南方團隊，“帶資進京”，其他細節，我就不說了，讀者里應該有知道的。

從融科這個特殊的案例里，我們應該知道一個警示：

炒的東西，它終究是炒，潮水褪去，早晚是一地雞毛，只是苦了當時懵懂無知的普通買房者，因為普通買房者一定是“追高體質”，不漲不買，越漲越買。

要這么說的話，其實也有那句不好聽的話等著：

“可憐之人必有可恨之處”。

2016年這個節點十分特殊，是歷史近20年來，北京首次單月突破3萬套成交，可以說，這是跳漲的開始：

至于為何要跌回2016年，上次沙龍我詳細深度剖析了，本篇重點不在這，我就不展開了。

說下我最近的觀察軌跡：

一般來說，先漲的，會跌到2016年早期，后漲的，會跌到2016年后期。

為什么到2016年就筑底了？不會繼續再跌嗎？

必須要有真實案例。

我們來看一個：

遠洋沁山水，這是一個典型的“7090政策”下的建成的小區，這小區的三居室，很特殊，要么是90平以下的，要么就超過140平，查了下它當年大三居的成交價：

2016年漲之前，東西戶型是1015萬，再往后大面積到11月就漲到1300萬了（石景山魯谷這個板塊，在那一輪是后漲的板塊），結合于東西向和南北向的差價看，當時漲之前的大三居價格，應該是在1150萬左右。

我們又看了下，近一年沁山水的最低成交價，在1100萬出頭，最低價出現時間是2025年3月，再后面成交都是在這個價格之上，各位自己可以查下現在沁山水140平的掛牌價，普遍在1200萬以上（最低一套必看好房是1185萬），有的離譜掛到1300以上就沒必要看了。

我再快速截幾個2016年和現在已經明確筑底的戶型：

蜂鳥家園去年筑底價大家應該都知道400出頭（370那套是特殊房源且學位占用），筑底時間去年7月左右，依舊符合筑底邏輯。

德勝的三帆占坑也符合這個邏輯。

首城國際兩居其實去年10月就筑底了，只不過后面的漲幅，不符合整個市場節奏，今年又吐回去了，目前看基本是筑底狀態。

這里就不再過多列舉了，不同類型的小區，按類別找，基本都已經有“先頭bu隊”筑底，甚至部分小區的筑底時間，是在去年，當然也有今年才筑底的。

記住一句話：有多大泡沫，就有多大跌幅！

還有像如園北區這種，2016年還沒有二手成交，但是對比它整體價格看，目前市場價格，比其去年9月筑底價格，要高了100萬左右。（非標樓層今年有1900+成交的，正常樓層按比例算也基本在2100萬上下）

對于這些已經跌到位的小區或戶型，接下來有幾種可能：

成交量大的小區/戶型，繼續鞏固價格深度——即通過更多次的成交達成“鐵底”，這期間不排除個別成交，因樓層、裝修、采光等特殊差異，導致顯示價格的小幅震蕩。

成交量小的小區/戶型，較長時間沒有成交記錄，那就要看這個“長時間”過后的第一套成交處在什么時間節點，如果恰好出在北京整體成交旺季，有一定概率出現“小跳漲”，當然這種成交量小的，隨機性比較強，只要“筑底點”找到了，這是確定了，其他都不確定。

至于還沒跌到位的小區/戶型，不要心存任何幻想，它就只有一個結果——繼續補跌，直至筑底完成。

（其實橫向縱向對比是可以提前知道底價的，這里所說的補跌是必須有“大眾承認的成交”）

不過這里要特殊注意下：

因為2016年至今的產業結構、學區、交通等各類配套變化還是有的，死記硬背式的“必須到2016年”也是不科學的，比如最具代表性的東城和平里，給大家隨便看看2016年是啥價格：

你到等到它跌到2016年，那可真是要天荒地老了......

像和平里這種，就和北京市過去幾年轟轟烈烈的學區改革，關系是巨大的，要一事一議才好。

對房價下跌動不動就大驚小怪的，是一種很沒有見識的行為。這不能怪普通大眾，因為整個互聯網也沒有人把這件事說清楚，同時綠中介又隱藏了成交價（就算不隱藏，絕大多數中介也沒有10年前的成交價了），只要有些人別有用心地“精心篩選數據”，并且沒頭沒尾地給你發出來，一定總能找到流量“爆點”。

這其實是對普通知情者的欺騙，甚至有些欺負人，就是欺負你知道的少。

好了，可以最后總結了：

如果你身邊還有很多很多人，沒有深度沉浸在市場里，未來的一段時間里，仍然會看到那種大量的“暴跌對比”，對此，不要大驚小壞，該來的都會來。

你應該做的，就是淡淡地，一笑了之。

（咨詢可加助理微信：jsblulu）

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