房地產“回暖”的財富真相

來源：FT中文網

徐瑾：房地產是否回暖，斷言為時過早；但這一輪房地產調整之后，也許我們將收獲一場價值觀重塑，對剛需、對房子以及對于財富的理解都將不同。

文 | FT中文經濟主編 徐瑾

4月被稱為最殘忍的月份；殘忍不一定在于春天的消逝，而在于錯誤的市場信號。

比如，最近房地產市場其實有一些回暖的跡象，不少中介和市場層面都在說可能出現了“小陽春”。房地產是否回暖，見仁見智，斷言為時過早，但是，這一輪房地產調整之后，也許我們將收獲一場長達十年的價值觀重塑。

成交量確實出現了變化，二手房最能反映市場冷暖。

中原地產研究院數據顯示，3月北京二手住宅網簽量達19886套，環比增長144.6%，近15個月以來的最高水平。上海也有變化，克爾瑞數據顯示上海3月二手房成交量突破3萬套，二手房價格結束連續33個月的下跌態勢。數字看起來都不錯。但是我們需要注意數據背后可能存在的迷惑性。據悉，近期成交二手房中，北京超過6成成交房源總價在300萬以內，上海更夸張，總價300萬以下的占比超過7成。

這說明什么？其實就是以價換量，大家通過降價“割肉”來完成成交。經濟學上有個概念叫“市場出清”，就是當價格降到一定程度，原本買不起或不愿意買的人開始入場，成交量上升，說明價格已經跌到一個臨界點。換句話說，這一輪成交量變化，本質是價格錨點整體下移之后的現象——只有低總價的房子才具備流動性。

那么，未來是否會出現房地產的又一輪報復性上漲？目前成交主要靠剛需盤，但房地產市場的核心其實是改善盤。所謂剛需盤，一般戶型小、總價低，如果放在一線城市，一般就是300萬以下的老破小，剛好是當前的成交主流。改善盤則意味著更大、更好、更舒服，那么在一線城市就需要1000萬上下。當然，剛需未必是真剛需，改善未必不是剛需，定義的核心是價格，引人關注的則是信貸的拉動效果。如果是買剛需盤，大多靠首付、公積金與家庭支持，貸款額度小，對經濟和信貸拉動很弱。這種成交屬于“存量財富轉移”，對信貸擴張的拉動作用乏力。從這個意義上講，這不是春天的信號，甚至可能是縮量震蕩、市場探底的確認。

而買改善盤，通常需要大額房貸，能帶動信貸、消費和市場信心，更能代表經濟和樓市真的在復蘇。它是個人置換鏈條向上攀爬的關鍵，也是房價能夠維持上升動能的核心。你可能會問，那么改善房為什么不熱呢？其實是賣不動，或者說只有大幅降價才能賣得動。

無論原因如何，成交量畢竟起來了，有了房地產“回暖”的信號，不乏新的市場流派或者神話出現。

最近你可能刷到一個新聞，說有一位成都的女士，持有總價330萬的八套老破小，貸款220萬，每月租金2.1萬，扣除月供1.4萬，還能凈賺7000元。按照這個投資回報率，等于用銀行的錢來賺錢，杠桿越大收益越大。評論區有很多關注，有的人說抄底的來了，有的人說數據不對，也有人說是找接盤俠。

這個故事可能有真實的成分，也可能稍有夸張。但問題不在于真假，也不在于個案本身，令人思考的是：這位女士買房目標很明確，單套總價30到40萬，租售比超過5%。為什么這樣的故事在2026年會出現？它背后揭示的是什么信號？

我聽到這個故事的感覺是“昨日重現”。對于江浙滬的朋友，這個故事似曾相識，因為類似的劇本在江浙滬早就上演過一輪。

十多年前，上海、杭州、南京這些城市，當時的老破小就很熱。不少人覺得老破小是一個價值洼地，是市中心的老公房被嚴重低估了。理由很充分：地段好、配套成熟、學校資源優秀。雖然房子老舊，但地段永遠是稀缺的。推動這個邏輯的，還有貨幣寬松等宏觀因素。當然，大家心照不宣、沒有說出來的最重要的推動力在于，當時大家都覺得房價要上漲。

買一個老破小，一方面可以租出去，有需求；另一方面，買一個老破小就相當于“上車”了，未來可以再置換。也有投資客，買入老破小后經過裝修翻新，讓房子煥然一新，然后再出售。

看起來無懈可擊的邏輯最終卻撞了南墻，問題出在什么地方？其前提建立在：你的資產價值會一直上漲，且租金能基本覆蓋月供。但是，當房價下降、租金下跌的時候，這個邏輯就失效了。在2017年，上海的租售比大概在1.5%左右，現在回升了一點，但也遠遠低于3%。如果在高點買入，指望租金覆蓋月供，這樣的算盤就打錯了。本質上這是杠桿套利，套的不是租金的利，而是博取資產增值的暴利。

同時，這中間還可能潛藏各類風險，比如租客違約、房子空置期、房屋折舊、重新裝修以及現金流斷裂的風險。

大家買老破小，無論如何包裝，本質上博的不是租金，而是賭房地產價格至少能維持或上漲。如果租房的人越來越少，置換鏈條因中端房產滯銷而打斷，大家對未來信心不足的時候，這種杠桿套利的游戲，往往就是流動性枯竭的前夜。如此這般，老破小現在的成交價重新回到300萬以下。從這一輪房價下跌的幅度來看，越是老破小跌得越多，不少甚至跌了30%甚至50%。

成都的或者別的地方的老破小行情，更多是區域的周期滯后表現，而不是房價拐點的信號。江浙滬的這一套經驗已經上演過，而且已經被證偽了。

未來會怎么樣？其實我覺得歷史不會簡單重復，但會押著相似的韻腳。我們會看到，成都的這個版本一定會走向其邏輯的盡頭。它是不是拐點，取決于你怎么理解“拐點”。如果拐點意味著房價從此一路上漲，那么成都的故事不是拐點。如果拐點意味著市場情緒暫時走出低落，那么它可能是拐點。

從價格而言，個別城市的房價開始有所企穩，但是房地產要恢復到5年前甚至10年前那種排隊買房的狀態，可能很難。因為，房地產的周期，是和人口結構以及宏觀趨勢密切相關的，這個周期的形成是一個長期過程。

就像大家形成“買房信仰”，是從房改之后花了大概一二十年時間，才形成了“房價永遠上漲”的信念。此前塑造或者想象出了各種理由：剛需要買房，丈母娘需要房子，男人要有房子才能結婚，女人獨身要有安全感，小孩上學需要學區，老人養老需要保障。人人都要買房。但這三四年，花了二十年建立的“買房信仰”一下子就崩塌了。大家發現，無論男女老少，只要有錢，不怕租不到好房子。而且，你以為買到的是資產和安全感，其實它可能變成負債與月供的枷鎖。大家總是說剛需是核心，但是剛需的定義一直在變。以前剛需是“必須買房”，現在剛需是“買得起、愿意買、甚至由于特定需求才去買”。這并不意味著老破小就值得入手。剛需買得動300萬以下的老破小，不等于老破小的價值依然穩固，恰恰是因為在一個存量市場的出清：今天老破小割肉，讓人覺得占了便宜，明天價格可能還會下探。

房地產信仰的崩塌與轉變，將決定人們行事的底層邏輯，其調整和影響絕不僅僅是價格。

房子現在從必需品變成可選項，從擁有變為使用，這是一代人價值觀的巨大轉變。當房子不再是資產的主流選擇時，整個市場的邏輯就變了。

理念的轉變很難。就像大學時候，哪怕學的經濟相關專業，房地產也在起飛，但97年前后入學的師兄師姐，不少人買房就很晚。為什么？因為他們入學剛好經歷了亞洲金融危機，意識到房子可能跌成“負資產”。事后看，這個決策好像讓他們錯過了紅利，但拉長時間看，也沒有多大損失。房地產的投資回報率若拉長到數十年來看，其實與優質股權資產的收益率非常接近。

一朝被蛇咬，十年怕井繩。這個不僅在個人觀念層面如此，在宏觀層面也是如此。我曾經和日本經濟學家辜朝明聊經濟危機，他就問我一個問題：“你覺得大蕭條那些人過了多久才重新去借貸？”他沒等我回答，就說：“永遠不會。”有的人，如果在房地產市場虧過一次，就會形成永久性的信用創傷，永遠從信貸市場上消失。

畢竟，人的財富，基本和認知匹配。

比起前些年排隊買房，現在更多是排隊“賣”房，尤其是在短視頻平臺上。你可能也刷到過賣房視頻，里面往往真實與虛構并存，但是也可以窺見一些社會的真實。其中三個案例我覺得蠻有意思，是三位女士在賣房時的三種命運。

第一位女士在設計院工作，來北京30年，有三套房。聽起來很成功，吃到了房地產紅利。但因為這兩年行業不景氣，她被迫創業，并不順利，團隊從40人縮減到10來個人。壓力之下，她想賣掉房產。因為這三套房都做了經營貸，現在房子的市價幾乎只能剛好抵消貸款。因為她無法接受30年的積累“歸零”，想和貸款打平，哪怕還款壓力巨大，哪怕中介一再建議降價，她也非常難以接受。

經濟學里面有個概念叫“沉沒成本”。理性的決策應該忽略它，只看未來。但人不是完全理性的，這位女士不僅是在和房價較勁，更是在和自己的青春執念較勁。她無法接受這30年是“白干了”。

另外兩個案例則不同。一位雍和宮附近的四合院業主，房子是父親傳下來的，估值曾經過億，現在叫價6000多萬。中介拍視頻時，她當場又降了接近1000萬。雖然肉痛，但她接受了。第三位在二環邊上有套老房子，繼承自老人，閑置了十多年。總價接近1000萬，主家降價100多萬賣得非常爽快。

我們可以看到三種心態：第一位在“扛”，后面兩位在“走”。不難猜測，后面兩位的資產總量和抗風險能力更強。這說明，高凈值人群在剝離資產時，更懂得“止損邏輯”。該舍棄時果斷舍棄，才能走得輕松。而對于第一位女士，那套房承載了她人生的全部承諾。

我之前曾經主張，如果說弱者慕強，那么，強者當慕真，智者當慕誠。房地產變局之下，有人死扛，有人撤離，有人割肉，正反映出人生戲劇的縮影。市場正用最殘酷的方式告訴留下來的人：時間不站在執迷者這一邊。

房產是中國人最重要的金融資產。十多年前，學者甘犁等人的數據就發現，房地產在中國家庭資產中占比太高：全國平均接近7成，北京超過8成，上海約75%。對比之下，同期美國這一比例僅為4成左右。

財富本該是為了讓我們更好地生活。如果因為房子而失去了選擇權，那它就不再是財富，而是枷鎖。做金錢的主人，有時比做仆人更累，因為你需要承擔認知的斷裂。

就像那位設計院的女士，她說資產歸零、30年白干。但其實，她這30年完成了職業積累，見過時代的紅利，組建了家庭，養育了孩子。如果僅僅用房地產一個維度來評價她的人生，那是陷入了“單向度”的狹隘體系。

中國中產的焦慮，很大程度上源于這種“數字化”的視角。當你只看數字時，你是脆弱的。財富自由其實不是一個數字，而是一種具備抗風險能力的生命狀態。當人失去可能性時，人永遠不會自由。

真正的財富自由，是讓我們擁有“說不”的權利。我希望，這一個房地產周期的輪替，讓我們真正理解財富的定義。如果大家能走出“經濟動物”的囚籠，這也許就是一次社會的進步。

本文僅代表作者個人觀點