北京樓市：核心區(qū)來了新神盤！

中海帶著核心區(qū)神盤，又殺回石景山了！

6月份在西黃村拿的地，這才短短2個月的時間，就已經(jīng)官宣了案名——中海瑞文里，戶型和價格基本上也有著落了，90-130平，預(yù)計單價5萬+/平。意味著500萬左右就可以上車城六區(qū)6號線地鐵盤！

比較適合海淀通勤的剛需黨和本地改善置換的老石景山人。

下面咱一塊來具體看看~

一、核心區(qū)神盤，優(yōu)勢短板都得認

跟遠郊那些配套還得等的新房比，中海瑞文里的現(xiàn)成配套確實能打：

1.項目距楊莊站、西黃村站均1km內(nèi)，出門就是底商，買個菜、吃個飯不用繞遠，生活氛圍直接拉滿；；

2.上學(xué)也很方便，小區(qū)西側(cè)緊鄰首都師范大學(xué)附屬蘋果園中學(xué)，東北側(cè)西黃村地鐵東北角就是北師大附中石景山學(xué)校，在石景山算是名列前茅的好學(xué)校。

3.周邊商場京西大悅城、北京大學(xué)首鋼醫(yī)院、石景山體育場離得都不遠，平時休閑娛樂，看病就醫(yī)都很方便。

地塊拿地樓面價低，2.75萬/㎡，綜合建安成本、營銷成本等按3萬/平計算，小區(qū)未來開盤價5.7萬/平就有利潤空間！

在城六區(qū)里，既能有這配套，又能有這性價比的盤，確實沒幾個。

不過，有一說一，項目的位置有點尷尬，卡在石景山和海淀交界，往西直線1公里過了西五環(huán)就是海淀田村。

兩區(qū)交界的通病就是城市界面亂，這項目也沒逃掉，主要倆問題：

地塊散得像 “拼圖”，戶型、房源還不一樣。

中海瑞文里項目實際上是由4個小地塊組成，其中648和650地塊是住宅地塊，649地塊是教育用地，北側(cè)640地塊是公建混合住宅用地，四個地塊相對比較分散，跨度大。

648地塊東西較窄，很難做出大面寬戶型，地塊面積也較小，房源不多；650地塊相對來講就面寬尺度更大，容易做出大面積園林。

649地塊面積很小，是一個幼兒園。

640地塊東側(cè)是大公園，北邊是永定河引水渠，區(qū)域內(nèi)主要也是次新房為主，城市界面還行，但因為是公建混合，小區(qū)純粹度就差了點。

部分住宅地塊界面太 “老”，想改善有點難

主要是648和650這兩個住宅地塊，南邊、西邊都是主干路，西邊、北邊還全是老破小，界面又舊又亂，以后想翻新改善也費勁。

二、500萬上車，剛需改善各有選項

產(chǎn)品方面，648和650地塊容積率分別為1.6和1.7，限高45米，8-15層洋房+小高層配置，在產(chǎn)品定位上也是主打剛需和剛改。

報規(guī)圖顯示，兩個地塊總共16棟樓，其中648地塊5棟，650地塊11棟。

目前正式的戶型還沒有出街，小道消息是90-130㎡的三居、四居，主力90-100平之間，帶內(nèi)嵌陽臺、設(shè)備平臺，得房率90%左右，而且小區(qū)里架空層、下沉庭院這些配套也都有，剛需盤里算能打的。

再看北側(cè)640地塊，公建混合用地，小區(qū)西側(cè)是17層的商辦用地（酒店），東側(cè)規(guī)劃5棟純洋房河景大平層，10~11層的洋房，梅花樁分布。

這個地塊城市界面不錯，有石景山大悅城和山姆雙旗艦商業(yè)加持，北側(cè)臨著永定河引水渠，離八大處公園和西山別墅區(qū)也不遠，有一些改善基因。

旁邊就是中關(guān)村科技園石景山園，上班方便。

主打大戶型，主力150-170㎡，少量190㎡戶型，據(jù)說還有樓王300㎡戶型，對標(biāo)甚至高于中海玖章系。

得房率95%以上，南北雙陽臺，外圍還有花池贈送，對周邊想改善的或者在附近產(chǎn)業(yè)上班的人來說，是個好選擇，主力戶型總價大概 1000-1200 萬。

這個地塊的競品，主要是東邊2公里左右的海淀寶山地塊，倆項目改善品質(zhì)都不會差，但一個在石景山，一個在海淀，單價至少差1萬/平，而且大概率差不多時間入市，到時候可以好好比一比。

最后說點實在的，中海瑞文里正式戶型圖還沒出，有消息我會第一時間更新。

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