樓市產(chǎn)品“跨越式”發(fā)展！第四代住宅“缺陷”誰來解決？

2025 年西安 “第四代” 住宅已經(jīng)并不稀罕，已經(jīng)開始朝著第五代、第六代直奔而去。

比如西部大道板塊采用“中海Living OS 系統(tǒng)”的 “第五代住宅” 中海錦業(yè)拾光，已于 8 月 19 日取證，首批備案均價22975元/㎡，總共231套房源。

?中海錦業(yè)拾光首批備案價

當(dāng)然，還有浐灞雁鳴湖板塊在 2024 年 12 月開盤、號稱 “第六代住宅” 的中鐵閱湖項目。

中鐵閱湖項目首開憑借 “第六代住宅” 屬性吸引一波流量，截至8 月前項目加推 6 棟樓 634 套房源，整體網(wǎng)簽率約為 46%。

?中鐵閱湖網(wǎng)簽去化率

從首開的兩棟樓來看，中鐵閱湖的網(wǎng)簽率也不算高，約為 55%；當(dāng)然換個角度看，這樣的成績也離不開 “第六代住宅” 的加持......

不論是中鐵閱湖抑或是中海錦業(yè)拾光，之所以喊出 “超四代”，都是在居住體驗上著手，寄希望于 “智能系統(tǒng)” 教育市場、重塑需求，沖出重圍。

?金茂12大科技系統(tǒng)

在這里不得不提一下這方面的先行標(biāo)桿 ——中國金茂在2000年開始研究三恒系統(tǒng)，自2009年推出北京廣渠金茂府至今，科技系統(tǒng)已經(jīng)成為其核心競爭力，特別是在豪宅產(chǎn)品領(lǐng)域，罕逢對手。

在這方面不是簡單砸錢就行，拼的也是一個企業(yè)的綜合實力，需要技術(shù)、需要品質(zhì)、需要交付兌現(xiàn)力、需要沉淀，更需要耐心。

我們也能看到，一些主打 “綠色科技住宅” 的開發(fā)商在時代浪潮中掉隊，比如當(dāng)代置業(yè)、朗詩地產(chǎn)......

這些掉隊品牌從自主開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)輸出服務(wù)商，但因為是合作關(guān)系，又會牽扯交付兌現(xiàn)的問題，最終效果全憑甲方良心。

?“好房子”新聞截圖

在 “好房子” 政策引導(dǎo)和市場內(nèi)卷壓力的 “雙重” 作用下，行業(yè)能夠涌現(xiàn)一批 “產(chǎn)品革命者”，開發(fā)商愿意做加法，對于購房者是件好事。

不過，還有很長的一段路要走，就像前面所說，需要沉淀、需要耐心。

當(dāng)下樓市產(chǎn)品表面飛速迭代，但真正有創(chuàng)新的稀少，大部分還是相互 “抄作業(yè)”，這也導(dǎo)致購房者一圈對比下來，覺得項目大同小異，能讓人眼前一亮的并不多。

就拿遍地開花的 “第四代住宅” 來說，露臺越做越大，也帶來了令人震驚的贈送面積。

?高科越秀星匯云瀾戶型圖

比如最近瘋狂圈粉的灃高融合區(qū)高科越秀星匯云瀾，網(wǎng)傳實得率高達 140%。

當(dāng)然，多贈送面積是購房者喜聞樂見的，但鮮有開發(fā)商對 “第四代住宅” 的痛點提供有效解決方案。

?圖片源自網(wǎng)絡(luò)

比如安全問題：6 米挑高的開放式露臺，不能像以往的陽臺那樣進行封窗處理，大家笑稱 “老王方便了”，其實背后是對 “第四代住宅” 最根本的焦慮。特別是未來有孩子的家庭，面臨著潛在風(fēng)險，需要高度防范 “兒童高墜”，超大露臺同時帶來的也是超大的監(jiān)護壓力。

比如隱私問題：當(dāng)下從各個項目看，處理隱私的方式一是錯層，二是欄板隔斷；這在一定程度上降低了左右鄰居的隱私泄露風(fēng)險，但往往忽略了來自上層住戶的窺探，在大面積玻璃的透視下，下層露臺上的一言一行、一舉一都盡收眼底。

?高新越秀璞悅項目實拍

更奇葩的是，一些項目站在露臺上，能直接觀察到下層住戶臥室的情況，未來入住想想都尷尬，比如高新越秀璞悅項目就存在這樣的潛在風(fēng)險。

?高新越秀璞悅項目實拍

比如居住體驗：采光對于露臺不是什么問題，但對室內(nèi)的影響卻不小，上層露臺巨大的凸出部分，既對下層形成很大的壓迫感，又遮擋采光，即便你擁有超大面寬，也難以彌補這一缺陷。

?項目不利因素提示

西安本身是座灰塵較大的城市，氣候雖不惡劣，卻有著西北獨特的特點 ——比如春天的沙塵暴、夏天的大風(fēng)、秋天的降雨、冬天的結(jié)冰......這些對于開放式露臺都是很大的挑戰(zhàn)，特別是露臺面積太大，打理起來需要花費不少精力。

對于購房者而言，露臺雖好，但不要一味貪大；人在室內(nèi)的時間遠大于露臺，建議考慮多方面的均衡性，捫心自問露臺真的需要那么大嗎？

當(dāng)然對于開發(fā)商而言，耗費精力開發(fā)產(chǎn)品往往吃力不討好：一來會影響開發(fā)周期，讓周轉(zhuǎn)率下降；二來做出來的產(chǎn)品會被同行抄襲，迅速被趕超。

?圖片源自網(wǎng)絡(luò)

一些開發(fā)商開發(fā)效率高得驚人，從拿地到開盤取證僅需 3-5 個月，流水線 “套娃” 產(chǎn)品入市賣貨、提升周轉(zhuǎn)率，創(chuàng)造效益才是最重要的。

但筆者作為一個行業(yè)觀察者，還是希望不妨慢一點兒，行業(yè)需要破局者，多花點心思在產(chǎn)品上，不辜負消費者，相信也不會被市場辜負，大家說呢？