土拍透露重大信號！深圳樓市的焦點，原來在這……

在這個高溫與暴雨交織的盛夏，來自全國的龍頭房企，正在“哄搶”深圳龍華的宅地。

8月8日，深圳出讓的A815-0036地塊，經過47輪競逐，被深業以17.89億元總價摘牌，溢價率達15.12%！

7月7日，深圳出讓的A802-0309宅地，則吸引了天健、越秀、深鐵、招商、中海、華潤6家房企參與競價。

經過了108輪的激烈爭奪后，地塊被中海以23.7億元摘得，溢價率高達40.74%。

而更早之前的6月19日出讓的A817-0619地塊，同樣吸引了中鐵、綠城、招商、龍華建設、國貿、中能建、聯發、中海8家房企展開爭奪。

經過65輪競價，該地塊被聯發以12.12億總價拿下，溢價率46.55%。

不到2個月的時間，接連3塊地被龍頭開發商集體激烈爭搶。

只能說作為深圳真正的地理中心，地緣優勢和資源稟賦都得天獨厚的龍華，在開發商心目中的重要性。

而開發商這種的集體性共識，對購房者來說，恰恰是一種再明確不過的信號。

1、開發商所具有的信息不對稱優勢，及對市場、板塊的研判能力，遠不是普通購房者所能比的；

2、開發商在一些代表性地塊展現出的集體性行為，往往體現著對地塊所在板塊的一致性預期。

總之，看不懂市場的時候，不妨跟著土拍、摸著開發商過河就是了。

而從另一個角度看，這幾場頗具風向標意義的土拍，也給片區內的標桿項目、也是目前深圳樓市標桿項目、龍華首發的新規產品——鵬宸云筑，開出了一張價值證明書。

高品質遇上好價格，從來都是購房者的福音。

而對買房人來說，放眼全市范圍內，中心區選擇面越來越窄。像鵬宸云筑這種集齊“地段、品質、價格”不可能三角的超高性價比寶藏盤，深圳怕是再難有第二個了。

01

開發商為什么集體看好龍華？

如果用一個詞來概括龍華樓市上半年的表現，那就是供需兩旺：

1、土拍市場。

到目前為止，深圳今年出讓宅地7宗，共收金超139.17億元。

其中，龍華一個區就獨占4宗，且其中2宗地溢價都超過40%，均位于民治街道。

2、新房市場。

7月1日，貝殼研究院公開發布深圳樓市上半年各區住宅新房的銷售套數，龍華的住宅新房銷售套數是4986套，占全市住宅新房的22.89%，銷售量超過寶安排在榜首。

按片區劃分來看，民治在上半年成交占比重回第一，同時均價始終保持頭部水平，收獲量價雙冠。

3、二手房市場

據統計，龍華區上半年二手成交2688套，同比上升53.1%，創近三年上半年新高，前10中一半位于民治片區。

三個數據，說明了一個問題：

經過這些年的發展，龍華，尤其是靠近福田的民治街道，已經成為了白領和小年輕們的置業首選。

原因有三：

第一，從大的城市規劃上，龍華的上限，絕對不僅僅是城市的副中心，而是會和福田、羅湖、前海、南山一樣成為城市的主中心，這是已經確定的大方向。

買房買中心，已經成為當下深圳樓市購房者買房的鐵律。而龍華的獨特價值在于，作為深圳的地理中心，無論上班、生活、交際圈，都比普通區域更有延伸度。

第二，經過這些年的發展，龍華已經進入全方位的兌現期，成為既有產業，又有生活，還有未來的深圳核心區。

據官方披露，2024年龍華GDP3154.45億，同比增長5.6%，首次躋身全國工業百強區前十。2025年上半年，龍華區地區生產總值1567.11億元，為歷史同期最高值。

在龍華，從最早崛起的紅山、上塘，到目前正在發展的深圳北站經濟圈，民治街道直接承接了福田外溢的發展力。

從居住成熟度來看，龍華目前最成熟也是最宜居的核心片區，非民治街道莫屬。

第三，龍華的新房，卷出天際。

放眼望去，龍華的新盤，不管是產品還是戶型，品質PK全深圳。

比如，提到龍華民治的新房，就會想到的深圳新規后的首發項目之一——鵬宸云筑。

鵬宸云筑是2025年上半年深圳市熱銷項目TOP2，5-7月蟬聯龍華區網簽套數TOP1，來訪超2萬批、凍資超3000批、半年去化近千套。

這意味著，2025年上半年，龍華每成交5套房就有1套是鵬宸云筑，創造了四開四捷的熱銷奇跡，締造深圳日光盤傳奇。

02

為什么買房人獨愛鵬宸云筑？

提起鵬宸云筑，購房者一定不會陌生。

左手中建壹品，右手湖北文旅，兩大國匠聯袂開發，鵬宸云筑從誕生那一刻起，就自帶頂流光環。

事實上，“深圳首批新規產品”，這個大眾最為熟知的標簽，只是普通購房者對鵬宸云筑的第一認知。

只要了解過項目，且去過項目的購房者就會知道，鵬宸云筑是一個真正的寶藏新盤。

1、極致的區位：

鵬宸云筑所在的區位梅林關片區，位于深港科技創新中軸中部，是龍華七大重點片區之一。

梅林關片區正處于投資700億全面升級改造期，片區改造占地面積約4.63平方公里，新增開發量達180萬平方米，推動片區年總產值達1500億。

項目所在的華南物流園片區，是深圳目前少有的、能對標香蜜湖中心區、深圳灣超級總部基地、騰訊企鵝島的大面積凈地開發片區，片區功能定位為打造“華南數字超級總部基地”。

華南數字總部超級基地，是對標深超總、騰訊企鵝島及香蜜湖國際金融中心，四大微城市之一，產學研商住定位，世界500強海克斯康已落戶，已集聚35+龍頭名企，打造灣區數智產業集群，數字產業集群度達95%。

2、極致的配套：

生活于此的“一步即達”性，是鵬宸云筑給深圳購房者帶來的全新的“大城體驗”：

更有效率，更有空間，更有生活。

來看看鵬宸云筑周邊5公里的生活是怎樣的？

生態景觀上，鵬宸云筑擁有深圳稀缺一線湖景，坐擁塘朗山、銀湖山兩大山脈的自然資源，近享民治水庫、民樂水庫、雅寶水庫、南坑水庫四大湖景。

周邊約3公里范圍內還包含民治體育公園、紅木山郊野公園、白石龍音樂主題公園、深圳北站中心公園、南園公園、逸秀公園、玉龍公園等生態公園。

交通配套上，項目距10號線南坑站C出口約600米，2站福田，4站深圳北站，5站崗廈北，緊鄰深圳北站、五和交通樞紐兩大交通樞紐，高效通勤灣區。（數據來源：百度測距）

商業配套更是應有盡有。項目臨近8號倉奧特萊斯；約2公里可以到達約13.4萬㎡華潤萬象商業（規劃中）；約3公里可以到達紅山6979、華南首家Costco旗艦店；2站地鐵即達福田深業上城、皇庭廣場、福田星河COCO Park、卓悅中心等商業，近距離享受福田中心商業繁華。

文旅配套上，除了北站/紅山城市級“五館一體”等市政文化配套近在咫尺，醫療配套上兩大市級三甲醫院均在周邊。

教育配套上，鵬宸云筑從幼兒園到小學到初中，基本實現目送式上下學。

項目當前學區為華南實驗學校，同時可上萬科雙語學校，距離僅不到600米。且目前項目北側，還有一所按照省一級標準打造九年一貫制學校。且項目2公里范圍內有多所幼兒園。

可以看到，選擇鵬宸云筑，衣食住行基本都是城市級的頂配資源，滿足日常生活所需。

3、極致的產品：

作為深圳難得的上純住宅大盤，鵬宸云筑作為中建壹品和湖北文旅進入深圳的首發之作，上的都是硬功夫：大社區、大園林、大配套，有極其濃厚的社區氛圍。

項目整體總建面約31萬方，分為東西兩個地塊開發，兩個地塊的園林總面積高達約3.4萬平。

放眼深圳核心區，像鵬宸云筑這樣的項目體量和園林規模屈指可數。

在品質打造上，鵬宸云筑選擇直擊深圳人的“痛點”——用極致的產品力，憑一己之力拉高區域品質天花板。

4、極致的品牌匠造：

中建壹品+湖北文旅強強聯合，鵬宸好房系列首作。

比如在園林設計上，鵬宸云筑通過融合嶺南文化的獨特元素與現代都市感，打造一處具有“山水意境 ”與“自然生態”的輕奢山水人居，在整個園林風格上以“園藏萬象，山水六境”為核心理念，營造園林與自然景觀的和諧統一。

東地塊園林實拍圖

東地塊園林實拍圖

東地塊園林實拍圖

比如G層的大堂，入戶面積至少有50㎡以上，裝修后吊頂高度約3.6米，配置有空調，以新中式風格進行裝修；入戶大堂，則采用了星級酒店大堂標準打造，讓業主享有星級酒店的歸家儀式。

入戶大堂實拍圖

地下大堂實拍圖

總結一句話，這可能是當下深圳市場，為數不多的一個可以滿足購房者“既要……又要”，同時又能把性價比拉滿的寶藏項目。

03

西地塊即將加推，龍華改善客注意了！

對大部分購房者來說，人生置業的終極升艙，一定是選一套“一步到位”的品質住房！

對苦品質久矣的改善人群來說，鵬宸云筑即將推出的西地塊，就必定不能錯過。

這么說吧，如果說東地塊的產品，是剛需人群的福音。那么西地塊的產品，則是在東地塊的產品力上，再上一個臺階。

與東地塊對比，西地塊由于位置的原因，整個社區的視野開闊度和景觀面都更好，規劃的居住氛圍也更加純粹（住宅+公區+物業用房），將會是整個項目壓軸的產品。

目前最新的消息是，鵬宸云筑西地塊首發的，就是8號樓，即將在8月底入市。

官方的說法是，西地塊的8棟，是東地塊樓王6棟的再進階。最驚喜地方在于：

1、景觀更進階

8棟位于西地塊的東南側，整體的景觀視野比東地塊的樓王——6棟視野更好。

真正位于一線前排的位置，幾乎沒有任何的遮擋，預計12樓以上就可以看到民治水庫和未來的民悅公園，遠眺的話即是塘朗山和銀湖山山景，整體的視野開闊度、景觀面都非常優越。

2、產品更進階

8棟樓棟的外立面是采用鋁板+裝飾金屬線條+真石漆+玻璃構成，整體風格是以嶺南風情元素構成的新中式風，總共有32層，層高約3.1米，2梯5戶的設計。

8棟目前總共有3個戶型，起始面積就在100㎡以上，面積段涵蓋103-118-139㎡4房-5房產品，總計154套大戶型，真正做到了戶戶朝陽。

這樣的面積段就決定了，西地塊的8棟未來的居住圈層，會是更加純粹的關注居住品質的改善人群。

除此之外，在戶型的設計上，鵬宸云筑的產品力也是非常超前的。

當大家還在舊規戶型上絞盡腦汁時，鵬宸云筑已經做出了第一代新規戶型。

之前鵬宸云筑推出的產品，基本都是約100%綜合使用率戶型，且都是絕版新規戶型。

這樣的戶型設計，直接俘獲了不少剛需的心。

如今，在西地塊的打造上，鵬宸云筑的新規戶型又再一次進階。

比如建筑面積約139㎡的進階改善型大宅，這個戶型的布局跟之前東區【樓尊】6棟的建筑面積約148㎡相似，功能基本一致，但建面壓縮了近9個平方。

整體空間感受等同于市面上建筑面積約160㎡大宅：

有獨立前室入戶空間+獨立玄關空間構建雙重入戶隱私空間；

整體客廳開間約5.5米、進深約3米、總面積約15㎡，同時外接一個面寬約8.5米、進深約1.6米的大陽臺，南北通透，保證了客廳更大的采光面跟景觀面；

主臥采用套房+獨立衣帽間+270°采光設計，豪宅品質精裝；

這個戶型是西南朝向，12樓以上就可享受民治水庫景觀，整個西地塊就只有8棟這31套，非常稀缺。

再比如，建筑面積約102-103㎡的四房兩廳兩衛的戶型，總計有91套。

這個戶型有兩個朝向，分別是東南朝向和西南朝向，12樓以上越過前面數字谷企業獨棟后，即可擁有非常開闊的視野和景觀，可以眺望民治水庫和未來的民悅公園。

戶型采用經典的豎廳、動靜分區設計。客廳整體開間是約3.5米，整個客廳配置充足的收納空間；

客廳外接約6米面寬、進深約1.6米的大陽臺。總面積約10㎡的陽臺，如此闊綽尺度的陽臺，完全可以媲美市面上140㎡大戶型項目。

主臥采用套房設計，室內門設置了一個“L”形空間，可以形成類似玄關的單獨小空間，保護主人隱私；主臥內部同樣是270°視線+800mm雙飄窗設計，尺度感拉滿。

這個戶型主打的是“超高性價比”。這個戶型的布局跟之前東區【樓尊】6棟的建面約121㎡的類似。且與福田、南山區的部分項目對比，在同等價格下鵬宸云筑的面積更大，空間尺度更闊綽。

還有建筑面積約118㎡戶型，東南朝向，南側遠眺銀湖山山景，北側俯瞰嶺南風情園林，這個戶型也只有31套。

這個戶型，位于樓棟東南側端頭位置，有自己的獨立入戶空間，獨門獨戶；

餐客廳，是大尺度的橫廳設計，總開間約6.15米、進深約3米，面積約18㎡；

客廳還銜接一個約6米大陽臺，北側是約2.6米寬的小陽臺，一南一北地形成通透的客廳；

主臥同樣是套房設計，270°視野開窗，南側飄窗開間約3.6米，東側飄窗約3.5米，后續不管是衣帽間還是大衣柜，都有足夠的空間。

且值得注意的是，鵬宸云筑所有的產品都是精裝交付，精裝品牌方面是采用諸如科勒、方太、東芝、史密斯等一線品牌。

品質已經拉滿，但購房者可以期待的是，鵬宸云筑大概率還是會把性價比進行到底，極有可能是龍華改善上車的最低門檻。

為什么這么說呢？

之前東地塊的樓王單位6號樓，開盤均價在5.71萬/㎡。

而西地塊的8號樓，目前可知景觀更好，戶型也更優。

同樣的戶型設計和空間尺度下，8號樓的新戶型，面積普遍會比6號樓少個3-9㎡。

假設8號樓的價格跟6號樓持平，或者略高于6號樓。但因為8號樓面積減少了，總價最高能省50多萬，這都是實打實的價格優勢。

8月16日，也就是本周六，高區的湖景樣板房開放在即，8月底西地塊8號樓或許就將與購房者見面。

錯過鵬宸云筑東地塊的朋友，這次可得抓緊沖！