通州八里橋地塊，公眾建議削減住宅比例

北京進深 徐迪 4月9日，通州規自分局通告《北京城市副中心0401街區FZX-0401-6023等地塊規劃綜合實施方案》公示意見反饋情況。

2025年至今，通州賣得不錯的新盤，八里橋的招商朝棠攬閱算是一個。

0401-6023等地塊，就在朝棠攬閱東北方向幾百米的距離。

4幅住宅地塊+1幅商業用地，建筑規模近19萬方。

該實施方案于2026年1月10日至2026年2月8日進行了網上公示，期間收到公眾網絡反饋意見30份。

地塊屬性和配套設施等方面較受關注，多條反饋意見指出該區域住宅小區眾多，建議軌道周邊用地削減住宅比例，增加商業用地、公共服務功能規模，提升居民生活品質。

對此，實體主體回應表示，本次新增住宅是契合城市副中心及平谷線沿線區域剛需和改善需求的合理補充。規劃方案基于對本區域發展現狀、未來人口結構、產業布局優化以及城市功能完善等方面考慮后做出的優化。

1、公眾反饋意見：本次調整不符合軌道TOD發展理念，背離“軌道微中心”的高定位，該片區應優先發展商業、產業。

實施主體意見：本次規劃綜合考慮區域發展條件、實施可行性、市場需求及城市功能結構，堅持落實《北京城市副中心控制性詳細規劃（街區層面）（2016年—2035年）》及相關規劃的剛性管控要求。

永順站作為社區級軌道微中心，在發展方向上注重與平谷線沿線運河商務區等功能錯位發展，充分融合功能復合理念，軌道站點周邊居住地塊圍繞軌道微中心復合設置產業功能，結合周邊通惠河文化資源等資源稟賦優勢，與萬達、樂堤港等區域級商業錯位互補，強化“文體商養”融合示范，營造滿足多圈層需求的復合業態商業街區，打造社區級軌道微中心示范。

2、公眾反饋意見：建議軌道周邊用地削減住宅比例，增加商業用地、公共服務功能規模。

實施主體意見：永順站作為社區級軌道微中心，其產業發展與副中心運河商務區、文化旅游區等核心產業功能區形成錯位與聯動，促進運河商務區及周邊的職住平衡。

本次新增住宅是契合城市副中心及平谷線沿線區域剛需和改善需求的合理補充。軌道站點周邊原規劃方案地塊功能為公建混合住宅用地，本次規劃根據《國土空間調查、規劃、用途管制用地分類標準》（DB11/T 996-2024）要求，將規劃范圍內的用地優化為二類城鎮住宅用地、商業用地。

同時以“站城融合”為理念，突出軌道站點周邊高效復合利用，軌道站點范圍內二類城鎮住宅用地兼容10%的商業功能，營造軌道微中心活力氛圍。結合《北京市人民政府關于印發<北京市居住公共服務設施配置指標>和<北京市居住公共服務設施配置指標實施意見>的通知》（京政發〔2025〕25號）（以下簡稱《25號文》）相關要求，提升人均公服設施規模和品質。

3、關于配套設施問題

公眾反饋意見：三大設施配置不合理。

一是關于公服設施配置，家園中心、文化設施規模、幼兒園、社區管理用地和再生資源回收站功能未落實。

二是關于交通設施配置，建議軌道四個地塊分別設立地鐵出入口、公共停車場等，加強6037、6038地塊之間地上、地下聯通以及商業和居住地塊聯通。

三是關于市政設施配置，建議取消開關站，認為公共廁所位置不合理。

實施主體意見：

（1）關于公服設施配置

家園中心、幼兒園方面，本次規劃落實上位規劃八里橋片區內幼兒園用地規模及指標，綜合考慮八里橋片區及周邊區域公共服務設施需求，將家園中心功能的供應方式進一步優化，通過“獨立占地+復合設置”組合的方式，按照《25號文》要求，優先將迫切需要實施的社區級設施結合項目通過復合設置的方式落實，主要布局于FZX-0401-6034、6037地塊。

文化設施方面，保障社區級公服設施規模不減少，落實《25號文》要求，規劃范圍內文化、體育設施建筑面積滿足街道級設施規模要求，將文化、體育設施建筑規模優化至原FZX-0401-6036、6052地塊復合落實，具體位置、建筑規模以建設工程規劃許可文件為準。

社區綜合服務設施和再生資源回收站方面，本次規劃在落實原社區綜合服務設施規模的基礎上，結合《25號文》要求，將根據千人指標核算增加部分建筑面積；再生資源回收站功能結合《25號文》最新要求，優化為可回收物交投點2處。同時考慮服務范圍的均衡性，結合軌道站點北側FZX-0401-6034等居住地塊統籌布局復合一站式綜合服務中心1處。

（2）關于軌道交通設施配置

本次軌道站點周邊出入口落實原規劃方案，于FZX-0401-6034、6037、6038地塊分別設置地鐵出入口。同時，按照上位規劃，M102線不經過此站。軌道微中心周邊地塊可通過軌道出入口滿足地下通行需求，地上如有聯通需求，將在二級建設階段結合規劃建筑設計方案進行研究。

目前規綜方案中已提出非機動車停車位應結合建筑出入口分散設置的要求，同時按照相關標準落實電動自行車配建指標。城市公共停車場在規劃范圍內統籌配置，并提出開放共享的相關要求。公交中途站、出租車停靠站及小客車臨時停車位下階段將結合軌道交通一體化規劃方案、公交線網方案深化。

（3）關于市政設施配置

依據《25號文》，本區域需設置1處公共廁所。結合區域內公廁使用需求，商業地塊公廁需求較為突出，同時根據《公共廁所建設規范服務半徑要求，將公共廁所設置在商業地塊內。

FZX-0401-6044地塊南側現狀變電站已處于重載狀態，無法滿足本項目用電需求，為保障供電可靠性及電網運行靈活性，解決變電站出線資源緊張問題，根據《城市電力規劃規范》要求，經與供電部門溝通，結合八里橋地區用電需求，按照《25號文》本區域設置2處開關站。

4、公眾反饋意見：周邊缺少綠地及休閑設施，增設特色慢行系統和口袋公園。建議以海綿設計的思路統設6023、6035、6034、6037和6038地塊，而不單純惠及6023地塊。同時放寬6023、6034和6038地塊的退讓紅線要求。

實施主體意見：本次規劃綠地空間落實原批復方案，規劃范圍西側規劃公園綠地，南側沿通惠河規劃生態景觀綠帶，可滿足八里橋片區公園綠地服務半徑要求。本次規劃在特色慢行系統方面，重點圍繞永順街及主要沿街步道塑造公共空間，形成充滿活力的生活游憩界面。

海綿城市設計方面，在設計方案階段深化落實海綿城市設計相關設計，嚴格執行《海綿城市雨水利用與控制工程設計規范》等相關標準要求。

建筑退讓紅線方面，本次規劃建筑退讓紅線將按照北京市相關規范要求，圍繞軌道微中心站點預留充足公共空間。

5、公眾反饋意見：對周圍住宅建筑造成影響，影響周圍采光。

實施主體意見：針對周邊采光影響，后續將結合建筑設計方案階段嚴格論證，確保對周邊建筑方案無不利影響。

6、公眾反饋意見：對地區形象造成影響，建筑高度不合適，損害城市界面與市容形象。沒有體現出軌道微中心層次錯落，且影響37、38地塊高層觀河景觀價值，沒有更好體現沿河錯落有致的建筑風貌。

實施主體意見：本次規劃落實原批復方案中居住建筑功能建筑高度，在不突破整體建筑高度上限的前提下，細化產業建筑高度為80米，同時注重與周邊現狀功能風貌的協調性，塑造舒緩有序、梯度變化的整體高度輪廓。

規劃范圍外南側臨河建筑高度控制為48米，沿河整體建筑天際線呈現階梯狀下降的韻律感。

7、公眾反饋意見：周邊已集聚西馬莊、朝棠攬閱等多個住宅小區，住宅密度高，且受鐵路、通惠河分隔，交通與生活本就不便。區域內另有多個在建、待交付住宅項目，若再將地塊改為居住用地，將大幅增加早晚高峰通勤壓力，加劇怡樂西路、通惠北路等道路擁堵，進一步惡化交通條件。建議規劃為商務或生活服務用地，以提升居民生活品質。

實施主體意見：原批復方案規劃用地為其他類多功能用地和公建混合住宅用地，包含部分居住用地，本次方案細化整體建筑規模減少，對區域交通影響為正向優化。

8、公眾反饋意見：上位規劃變動過大，短期內多次調整土地性質，違背原法定規劃與“軌道微中心”定位，修改程序與必要性論證不足，損害政府公信力與居民預期；不符合住建部政策，將多功能用地改為住宅用地，新增大量房源，與“控增量、去庫存、優供給”的房地產調控導向相悖。

實施主體意見：本次規劃方案基于對本區域發展現狀、未來人口結構、產業布局優化以及城市功能完善等方面考慮后做出的優化。隨著城市發展階段、人口結構與區域功能需求的變化，規劃適時進行科學評估與適應性調整，以更好地響應發展實際、引導可持續建設。

一是本次規劃是在既有規劃下的局部優化，此次用地性質的優化是基于上一輪規劃成果，結合當前發展條件與項目實施情況，對局部地塊功能與布局進行的精細化優化，同時，結合《25號文》要求，高標準配建各類設施，增設部分社區級配套設施，將迫切實施的家園中心功能在規劃范圍內提前落實，保障周邊居民生活生產水平。

二是優化過程經過多輪研究與部門協同，征求行業主管部門意見，確保符合規范要求，最終形成當前公示方案。

本次方案落實了《北京城市副中心控制性詳細規劃（街區層面）（2016年—2035年）》和《北京市軌道交通22號線（平谷線）線路一體化規劃方案》剛性管控要求，進一步結合市場需求深化2024年八里橋片區規劃綜合實施方案，保障土地高效供應。推動項目與永順站工程、交通、環境等一體化銜接，滿足全市軌道微中心資源匹配與指標集聚等相關要求，促進副中心北部人才集聚與區域職住平衡。在軌道站點300米半徑范圍內重點布局商業、文化、體育等用地，居住用地均兼容10%商業功能，推動“居住+商業+交通樞紐”復合開發，完善片區生活配套，突出站城融合理念，加強城市公共服務和商業服務，對于提升城市副中心經濟活力與競爭力具有重要意義。

9、公眾反饋意見：召開聽證會，組織居民代表、專家參與的公開聽證會。

實施主體意見：按照《中華人民共和國城鄉規劃法》《北京市城鄉規劃條例》及副中心規綜工作辦法，本項目在北京市規劃和自然資源委員會官網進行公示，公告期三十日，符合城鄉規劃法要求。聽證會非法定環節。

地塊位于通州區永順鎮，位置上比朝棠攬閱離地鐵更近，在建地鐵22號線永順站，就在6034和6038地塊中間。

但是朝棠攬閱在通惠河邊上，景觀資源更好，且受地鐵噪音影響較小。

這一帶原址是八里橋菜市場，周邊生活配套非常成熟，守著萬達廣場，再遠點還可以借力運河商務區。

整個八里橋棚改地塊屬于04組團，規劃定位為運河商務中心區，文化傳承展示區和生態宜居活力區，未來以商務服務、文化體驗和居住為主導功能。根據之前公示的規劃，周邊會有濱水商業空間，有望建成一處休閑打卡景觀。

最先入市的朝棠攬閱項目，自去年7月底開盤以來，934套房源已完成網簽729套。

全盤去化近六成，成交均價5.7萬元/㎡，流量和價格表現在整個北京市場來看都算不錯的。

成交金額總計38.17億元，已覆蓋了27.08億元的土地價款。

6023等地塊，在去年初朝棠攬閱地塊出讓時，僅有最北邊的一塊為居住用地，其余幾塊均為多功能用地。

時隔數月，地塊用途進行了非常大的調整，僅保留西南角面積最小的一塊為配套商業，另外3幅都變成了住宅用地。

具體來看：

· 北側6023地塊，占地3.03公頃，是4幅住宅用地中最大的一塊，容積率也是最高的，達到2.5，限高60米，規劃地上建筑規模約7.57萬平方米；

含新建開關站1處，建筑面積600平方米。

要求沿通惠北路預留線性綠色空間，滿足豎向及海綿城市相關要求，建議結合通惠北路道路設計對接。

· 中間兩幅地塊，東側6034占地1.34公頃，西側6035占地1.37公頃，容積率均為2.3，限高80米，地上建面分別為3.12萬和3.15萬平方米，規模相當；

· 東南角的6038地塊占地1.12公頃，地上建面約2.58萬平方米，同樣是2.3的容積率，限高80米。

除上面4幅住宅地塊外，西南角地塊保留了配套功能。

· 西北角6037地塊為商業用地，1.02公頃，規劃地上建筑規模2.54萬平方米，容積率2.5，限高80米。

商業用地需落實文化、體育等軌道微中心功能，提供家園中心服務，建筑規模不小于2000平方米；

含城市公共停車場1處，可結合各地塊方案統籌考慮，同時應將城市公共停車位及配建機動車停車位24小時對外開放，并提供獨立室外人行出入口。含新建開關站1處，建筑面積600平方米。含公共廁所1處。

同時，6037商業地塊應與6034、6035、6038地塊共同組成軌道微中心，滿足本圖則的整體要求：

1、軌道微中心，空間塑造層面，應與車站及周邊地塊形成一體化開發，注重地上地下功能一體化，地塊建設應將車站出入口及附屬設施納入整體建筑方案，應加強通惠北路等重要道路沿線景觀界面塑造，重要節點建筑應注重細化設計，塑造片區地標節點。

應強化永順街區域建筑、街道空間一體化銜接，強化商業、文化、體育等各類公共功能，沿街可通過底層架空、外擺設施、廣場空間，塑造城市景觀活力。

交通銜接層面，地下應做好與車站地下空間的豎向等銜接。地面步行、非機動車、機動車系統應綜合考慮周邊地塊情況，確保高效連通。非機動車停車泊位應結合車 站出入口統籌考慮，不少于1200個車位，應結合出入口近期建設時序，優先足額配置、同步落地。

宜預留地上、地下與周邊地塊連通的條件，鼓勵建設空中連廊，具體規模結合后續方案設置。

功能兼容層面，6034、6035、6038為居住功能地塊，應整體統籌，兼容10%的商業功能， 地上總建筑規模不少于0.88萬平方米。

6037商業功能地塊，應保證各類復合設施與商業功能的融合。

2、6034、6035、6038三幅居住地塊，在地上建筑規模總量不變且符合相關要求的情況下，地上建筑規模、綠地率等指標可結合具體方案，整體統籌。

其中，軌道、微中心商業及相關場地、停車附屬設施等占地不參與居住用地綠地率指標核算，以上附屬占地面積約0.98公頃（6034地塊約 0.33公頃，6035地塊約0.09公頃，6038地塊約0.56公頃）。

3、項目級、社區級配套應按照《北京市居住公共服務設施配置指標（京政發〔2025〕25號）》要求落實。

其中，社區級配套應根據千人指標配置， 在滿足相關規范及行業主管部門要求的前提下，可在規劃范圍內的地塊統籌考慮，包括社區綜合服務設施（社區黨群服務中心）、社區衛生服務 站、社區養老服務驛站、社區綜合文化室、社區室內體育活動用房、社區級其他商業服務設施、郵政所、綜合通信機房、有線電視機房、公共廁所、社區警務室、集中綠地等功能，部分功能可按照“一室多用”、分時共享的原則合建。