豪宅賣得最好的上海，33萬/平米的墓地也賣不動了

中產消費降級再一次實錘了！

8月5日晚間，有“殯葬業老大”之稱的福壽園（01448.HK）發布上半年業績預報，竟然預虧2.35億-2.65億！而去年同期，福壽園凈利潤還高達2.99億。

瘋狂的“地下豪宅”也架不住中產沒錢了。

過去一年發生了什么？今年光上半年就倒虧2個多億，去年上半年還賺了3個億左右呢。

上市以來首虧，這個信號不好。

去年的業績已經是大幅退步了。

2024年總營收為20.78億元，同比下降20.9%，歸母凈利潤為3.73億元，同比下降52.8%，直接腰斬。整個行業都在滑坡，如福成股份、安賢園中國都業績退步。

福壽園認為虧損的主要原因包括宏觀經濟及客戶謹慎消費影響業績、部分附屬公司因不同稅務因素導致稅務成本上升，以及對部分附屬公司錄得的商譽及相關資產進行減值撥備。

他們是細分行業的老大。業務模型比較簡單，收益主要分為墓園服務、殯儀服務及其他。

他們商品的價格是真的貴！財報顯示，2018—2023年，福壽園經營性墓穴平均銷售單價從10.25萬元/個上漲至11.95萬元/個。2024年又上漲了1.9%至12.2萬元/個。

這上漲的速度，已經遠遠超過了房價！

價格太高也影響了銷售。從財報數據直觀看到，墓地確實賣不出去了。

賣不出去直接影響到福壽園的凈利潤。福壽園的收入主要來自墓穴銷售，當然盈利主要依靠經營性墓穴。

有多依賴呢？2024年數據為例，經營性墓穴的收入占墓園總收入的近九成，占總營收的73.3%。

2024年，福壽園經營性墓穴去年賣出1.25萬個，比2023年減少超3800個，收入減少4.35億元；公益性墓穴及村遷墓穴數量增加1500個，收入增加450萬元。

福壽園成立于1994年，深耕殯葬行業30年，作為養老產業鏈的重要延伸，殯葬服務行業一直為認為發展前景廣闊。

這家總部在上海的殯葬頭部企業，總資產超過80個億，其核心業務就是經營墓地，占比高達82%左右，管理層一度大舉收購墓園。

2013年，福壽園在香港聯合交易所掛牌上市。根據年報顯示，2010年至今的十幾年間，福壽園營收從3.5億元增長至26.28億元，漲幅達650.86%；利潤也翻了數倍，最高接近8億元。

福壽園約五成收入，來自上海，去年上海的收入就高達10億元。有數據顯示，上海墓地單價高達15萬-24萬元/平米，堪比房價。

他們主要做上海市場，原因大概有兩個，一個是上海的老齡化程度最高，其次，上海的中產數量最高，能支持起這個價格。

我國一線城市墓穴價格普遍較高。其中上海房價最高，墓地也是最貴的。上海墓園平均起售價9.99萬元左右，北京8.31萬元，廣州4.33萬元，深圳6.41萬元。

這還只是平均價格，根據品類的不同，墓地的價格有點上不封頂的意思。所以，到底有多貴？

2017年的財報有提到過，墓地的品類分為定制藝術墓、成品藝術墓、傳統成品墓、草坪臥碑墓、綠色環保墓、室內葬等等，當時最高的可達 42.18萬/個。

按照上海的平均價格算20萬元/個，每個墓穴平均面積按0.6平方米計，相當于近33萬元/平米。這個單價比當時上海最貴的豪宅湯臣一品還要貴！

在近五年的上海普通商品住宅銷售均價排行榜中，位列第一的是湯臣一品，成交均價24萬元/平米；其次是翠湖天地六期，成交均價21萬元/平米左右。再往后，就是備案價19.5萬元/平米的綠城潮鳴東方。

地下“豪宅”比地面豪宅價格要更厲害。

因為墓穴生意有個特點：只有一手市場，而且逐年上漲。

福壽園墓地價格的上漲，只是中國墓地行情的一個縮影。

此前松鶴墓園曾被曝出面積0.6平方米的三穴墓售價45.78萬元，換算成每平方米的單位價格高達76萬元，這個價格是上海市中心豪宅湯臣一品價格的3倍。

墓地的價格變動開始脫離市場供應的基本邏輯走向“瘋漲”。

這兩年經濟下行讓他們倍感壓力。2024年，福壽園靠墓園服務賺了17.09億元，同比下降了21%。利潤率更是從60.2%跌到了41.3%，暴利沒了。

他們試圖轉型，2024年墓地滯銷，利潤腰斬，轉型搞AI還引發滿滿爭議，2024年4月初的市值比2021年的高點蒸發了一半，現在更少了，只有76億港元。

以前資本市場認為其護城河牢固，盈利能力驚人。

這背后有一個原因是他們的客群基數比較穩定，中國人口老齡化進程的加深，為市場需求的增長奠定了基礎。

國家統計局數據顯示，2024年末，中國60歲及以上人口為3.1億人，占比22.0%，與2023年末相比，增加1334萬人，擴大了死亡人口基數。

同時，近年來我國的遺體火化率持續提高，2021年全國遺體火化率已經達到58.8%。

根據前瞻產業研究院測算，預計到2026年，我國殯葬行業市場規模將達到4114億元。

所以，福壽園一直中高端路線，盈利模式堪比茅臺，毛利率一直高于80%，甚至超過90%，2023年毛利率高達86.3%，且凈利率一直穩定在30%以上，經營利潤率則超過60%，妥妥的暴利行業。

有行業人士稱，早年殯葬改革，土地基本劃撥或者租賃，所以會有高利潤率。現在很多地方政府規定，經營性墓地通過招拍掛方式獲得土地，才可以根據市場調節價格。行業規范化后，平均利潤會穩定在一個更合理的區間里。

確實，2024年墓園服務的經營利潤率從上一年的60.2%下降至41.3%，利潤逐漸拉平了。

還有個原因是他們的競爭對手越來越多，企查查數據顯示，國內現存殯葬用品相關企業28.06萬家，達近十年注冊量增速峰值。2024年全年注冊6.43萬家相關企業，同比增長17.73%。

墓地太貴怎么辦呢？

2021年，昆明某陵園曾經推出過“墓地按揭貸”業務，最高可貸款20萬元，貸款期限可達10年，貸款利率固定為9%。

雖然魔幻的“墓地貸”業務最終未能成功推行，但也是墓地銷售瘋狂表現的一個絕佳注腳。

目前，墓穴殯葬仍是主流。“地下房產”和地上的房產一樣，都是民生福祉和社會情緒的敏感焦點。

但是，墓地價格的一路瘋漲也限制了需求的增長。

根據上觀新聞報道，上海的海葬撒海量從1991年的每年200多具，一路上升到如今每年的近萬具，累計護送80247位逝者骨灰撒向大海，服務家庭超31萬戶。同時，上海也成為全國海葬數量最多、服務體系最完備的城市之一。

上半年的巨虧背后，不是福壽園不努力，是消費者變了。

當殯葬被福壽園們打造成一種高端消費品，就已經背離了殯葬的初衷，也最終把消費者推向了自己的反面。