278套房“1元起拍”，深圳這個漏你敢撿嗎？

多地出現“1元起拍”房產。

據CRIC不完全統計，2025年6月共計278套房源的起拍價被設置為了1元。

這些房源并非訴訟或破產處置而來，而是二手房東選擇試水法拍市場加快轉手速度。

連一二線城市也出現了“1元起拍”的“特價房”，如上海、寧波、蘇州、南寧等，甚至還有我們深圳。

近年來二手房成交規模雖持續放量，尤其是那些掛牌量高企的投資型、旅居型房產更是法拍重宅區。

對此，法律界人士告誡：購買“法拍房”風險較大！

6月法拍房規模創新高

據CRIC數據顯示，2025年6月“法拍房”供應規模創年內新高。

新增掛拍3.2萬套，環比上升27%，同比下降6%；起拍總價309億元，環比上升33%。

落到城市來看，一線城市中，廣州新增掛拍408套，北上深本月新增掛拍量均不足300套，上海、北京分別為242、152和深圳的148套。

一線城市中新增掛拍總價最高的是深圳，達到11.4億元，上海也有11.1億元。

在成交金額上，深圳以4.5億元排在6月第一，上海4.2億元排在第二；套數上，廣州143套居首位，深圳也在100套以上。

此外，在新增掛拍中，多地出現“1元起拍”房產。據不完全統計，2025年6月共計278套房源的起拍價被設置為了1元。

大多數來自于山東威海，共計216套，均為乳山的海景房，來自逾90個小區均有1元海景房起拍，大多數房源為精裝修、家具齊全。

據了解，當前乳山二手房價已經降至2000元/平方米，小戶型單套掛牌價已降至7萬元以下，二手房市場供過于求，為了提高周轉效率，部分賣方選擇以1元起拍。

而在這“1元法拍大軍”中，也驚現深圳的標的物。

深圳驚現“1元法拍房”

這套1元起拍的標的物，位于深圳大鵬新區南澳街道南隆社區，一棟民建房的五樓，建筑面積100㎡，戶型為三居室一廳二衛。

競拍保證金五萬元，加價階梯為3000元，將在這周日7月27日開拍。

根據競買公告，目前該標的為原業主自用，標的物正常處置無糾紛、無欠費。

除了標的物競拍價格，需要支付所涉及的7000元的服務和公證費，以及其他轉讓手續過程中產生的費用。

乍看之下，這套位于大鵬所城附近的民建房，又靠近正在建設的樂高樂園，好像很筍的樣子！但經驗告訴我們，事出反常必有妖！

從“標的物介紹”及“競買公告來”看，這些房產的競買公告中部分明確寫明：本次拍賣非司法拍賣。

對此，上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍律師表示：“法拍房”的設立初衷是為解決債權人（原告/申請執行人）追回債權之需要，而由司法機關依據生效法律文書，對債務人（被告/被執行人）持有的房屋進行司法拍賣，債權人希望借此司法途徑盡可能拿回其全部或部分債權，減少債權人的損失。

實踐中，部分二手房房東基于某種原因也選擇法拍房方式，屬于市場行為，無可厚非。

同時，對買家而言，購買“法拍房”風險較大。

作為司法拍賣的法拍房，司法機關或拍賣平臺尚且不能給到買家完全的披露和保障，那么并非司法拍賣房源的保障度就更低了。

專家都無法保障，普通老百姓又如何具有專業知識對房屋進行鑒別呢！

通俗地講，買家不要存在“只要是法院經手的法拍房就沒問題”的錯覺。

對于深圳這套1元法拍房是民建房，7月初廣東省自然資源廳印發意見稿，明確8月4日正式施行，規定對“小產權房”，以及對8種歷史遺留問題情形，一律不得登記。換句話說，當前便宜撿漏，可能面臨無法“轉正”、落戶等問題，日后也許還要擔驚受怕，謹慎為之！

深圳法拍房頻現悔拍

近年，深圳法拍房火熱，但悔拍的例子也越來越多。今年以來深圳法拍市場的兩大“悔拍名場面”，情節跌宕堪比商戰劇，吃瓜指數滿分。

在5月14日，河北邢臺一家網紅公司率領34名競拍者血戰450輪，最終以1.14億元、溢價高達380%拿下羅湖區一棟43歲“高齡”的6層老樓。然而6月23日突然悔拍，如此“戲劇性的操作”直接導致，475.5萬保證金直接打水漂，網紅公司有可能還要面臨巨額賠償。如今標的物重新上架，將在明天（7月24日）約2378萬起拍，若成交價達不到1.14億元，差額需由悔拍的前競買人支付。這前后創造了潑天的流量話題，不愧是能出1個小目標買寫字樓的短視頻公司。

另一個悔拍的經典案例，則發生在深圳灣豪宅。4月，寶能太古城一套304㎡頂復豪宅經119輪競價，以5632萬天價成交，又拉了一把片區豪宅行情：深圳灣又可以了！買家冷靜后秒變“后悔黨”，寧愿白丟340萬保證金也要跑路。結果7月重拍時，該標的房源僅以4238萬成交，三個月時間暴跌1394萬。

簡單來說，除了340萬保證金打水漂，悔拍人還要面臨1394萬差價賠償。為何面臨巨額損失也要悔拍？這套標的物304㎡頂復，折合下來18.5萬/㎡，比市場上同面積戶型高了2-3萬/㎡，是覺得拍貴了??？據拍賣平臺的數據顯示，因為該房產是登記在房企名下的新房，2011年初始登記價格為57.5萬，以3456.8萬的起拍價來計算，各種稅費加起來高達1626.5萬，此外還有欠下物業及違約金等合計46.5萬。

但這些稅費皆由原權利人寶能“埋單”，受買人僅需要支付物業違約金。法拍不是游戲場，即便法院不予追究補差價，幾百萬的保證金也會打水漂。舉牌前請默念三遍：“我的錢不是大風刮來的！”