站起來(lái)的廣鋼，被打趴的牛奶廠，沒(méi)表面這么簡(jiǎn)單

我是紫沐，這是我第457篇日記。

從23年中到現(xiàn)在，牛奶廠跌了整整兩年。

最新二手成交價(jià)，天宸原著130㎡已經(jīng)跌到3.86萬(wàn)/㎡。

可以說(shuō)是徹徹底底，跌回了開(kāi)盤(pán)價(jià)。

考慮到23年同戶型單價(jià)接近8.3萬(wàn)/㎡。

相當(dāng)于高位接盤(pán)的，兩年浮虧54%，資產(chǎn)縮水548萬(wàn)。

一個(gè)中產(chǎn)家庭的半生積蓄，就這樣沒(méi)了。

更可怕的是，牛奶廠價(jià)格自刀，也換不來(lái)成交量。

今年一共成交了49套，1-6月成交了47套。

四大金剛半年的成交，還比不上廣鋼一個(gè)樓盤(pán)。

所以，牛奶廠確實(shí)被打趴下了。

而且就現(xiàn)在這熱度，周邊還天量供應(yīng)，下半年牛奶廠可能會(huì)更慘。

反過(guò)來(lái)，老對(duì)手廣鋼，這兩年表現(xiàn)非常好。

房?jī)r(jià)確實(shí)跌了，但跌幅也就30%左右，跟珠城差不多。

對(duì)比很多邊郊板塊，已經(jīng)算抗跌了。

關(guān)鍵是成交量，差不多有牛奶廠的10倍。

所以廣鋼面對(duì)牛奶廠，可以說(shuō)徹底完成了逆襲。

什么三十年河?xùn)|三十年河西，根本不用三十年。

甚至三年都不用。

那問(wèn)題來(lái)了，逆襲的原因是什么？

廣鋼能逆襲，真的全靠配套改善嗎？

沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。

還有一個(gè)容易被忽略的原因，就是觀念的轉(zhuǎn)變。

樓市調(diào)整從22年就開(kāi)始了。

但22-23年，牛奶廠的價(jià)格其實(shí)都挺穩(wěn)。

好的戶型，依然能在8字頭徘徊，甚至去到9字頭。

直到2023年中，樓市信仰開(kāi)始破滅。

牛奶廠是一個(gè)擅長(zhǎng)講故事的板塊。

低密度、純改善、圈層純粹，天河?xùn)|的后花園...預(yù)期拉得很滿。

但隨著23年中樓市信仰破滅，沒(méi)人再聽(tīng)故事了。

大家發(fā)現(xiàn)口號(hào)不會(huì)兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)爆雷，經(jīng)濟(jì)和就業(yè)也越來(lái)越萎靡。

更可恨的是，樓市工具箱里的重磅武器，竟然還藏著掖著。

巨大的反差，讓樓市信仰直接破滅。

雖然年底操盤(pán)手緊急救市，把工具箱里的大家伙都搬了出來(lái)，但已經(jīng)沒(méi)用了。

遲來(lái)的愛(ài)，比草還賤。

當(dāng)樓市信仰破滅，市場(chǎng)最大的變化，就是買(mǎi)家變了。

他們不再買(mǎi)預(yù)期，也不再愿意為一張餅犧牲生活品質(zhì)。

于是房?jī)r(jià)主要靠預(yù)期的牛奶廠，迎來(lái)了當(dāng)頭一棒。

這還沒(méi)完。

當(dāng)大家買(mǎi)房開(kāi)始關(guān)注基本面，開(kāi)始關(guān)注怎樣住得爽。

學(xué)鐵商這些配套，就變得很重要。

而牛奶廠的生活配套，堪稱災(zāi)難。

商業(yè)是沒(méi)有的，甚至外賣(mài)都不太送過(guò)來(lái)，還沒(méi)有地鐵。

上班要開(kāi)車(chē)，吃飯要開(kāi)車(chē)，逛街要開(kāi)車(chē)，干啥都要開(kāi)車(chē)。

和外界連通的道路又經(jīng)常堵，幾千戶人全靠?jī)蓷l小道出行。

住牛奶廠，壓根就爽不起來(lái)。

沒(méi)法靠學(xué)鐵商留住買(mǎi)家，無(wú)疑讓牛奶廠的處境雪上加霜。

偏偏這時(shí)候，廣州新規(guī)又開(kāi)始發(fā)力。

牛奶廠周邊冒出來(lái)一堆得房率超高、自帶配套、價(jià)格還卷的新規(guī)產(chǎn)品。

牛奶廠曾經(jīng)引以為傲的樓齡+產(chǎn)品，轉(zhuǎn)過(guò)頭，就成了買(mǎi)家嫌棄的缺點(diǎn)。

一棒又一棒，牛奶廠就這么被干趴了。

所以廣鋼起，奶廠落，表面看是配套的差距。

但買(mǎi)家觀念的轉(zhuǎn)變，以及供需對(duì)板塊的影響，也在默默發(fā)力。

客觀去看，下半年牛奶廠繼續(xù)趴著，基本是注定的。

但廣鋼能不能維持目前的好勢(shì)頭，也有風(fēng)險(xiǎn)。

其中最大的風(fēng)險(xiǎn)，是供應(yīng)。

過(guò)去兩年廣鋼周邊基本沒(méi)啥競(jìng)品。

保利雅郡和保利珠江天悅，體量都不大。

但下半年，要是廣鋼新城TOD地塊順利出讓，沖擊就來(lái)了。

這塊地體量很大，地鐵上蓋，自建商業(yè)，位置又好。

還能做出廣鋼內(nèi)部，非常稀缺的新規(guī)產(chǎn)品。

并且大概率會(huì)落到以性價(jià)比著稱，上半年靠瓏岄上城和瓏矅上城爆賣(mài)的廣州地鐵手上。

要是廣州地鐵繼續(xù)玩性價(jià)比，整一個(gè)“瓏鋼上城”出來(lái)，賣(mài)3-4萬(wàn)。

那廣鋼二手的成交量和成交價(jià)，就會(huì)承受巨大壓力。

所以牛奶廠是一個(gè)縮影，廣鋼也是一個(gè)縮影。

它們的起落，往往是多方面原因造成的。

把這些變量研究明白，對(duì)板塊的后續(xù)走向，就會(huì)心里有譜。

關(guān)鍵是，你買(mǎi)房的時(shí)候，有想過(guò)這些嗎？