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我是紫沐,這是我第457篇日記。
從23年中到現(xiàn)在,牛奶廠跌了整整兩年。
最新二手成交價(jià),天宸原著130㎡已經(jīng)跌到3.86萬(wàn)/㎡。
可以說(shuō)是徹徹底底,跌回了開(kāi)盤(pán)價(jià)。
考慮到23年同戶型單價(jià)接近8.3萬(wàn)/㎡。
相當(dāng)于高位接盤(pán)的,兩年浮虧54%,資產(chǎn)縮水548萬(wàn)。
一個(gè)中產(chǎn)家庭的半生積蓄,就這樣沒(méi)了。
更可怕的是,牛奶廠價(jià)格自刀,也換不來(lái)成交量。
今年一共成交了49套,1-6月成交了47套。
四大金剛半年的成交,還比不上廣鋼一個(gè)樓盤(pán)。
所以,牛奶廠確實(shí)被打趴下了。
而且就現(xiàn)在這熱度,周邊還天量供應(yīng),下半年牛奶廠可能會(huì)更慘。
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反過(guò)來(lái),老對(duì)手廣鋼,這兩年表現(xiàn)非常好。
房?jī)r(jià)確實(shí)跌了,但跌幅也就30%左右,跟珠城差不多。
對(duì)比很多邊郊板塊,已經(jīng)算抗跌了。
關(guān)鍵是成交量,差不多有牛奶廠的10倍。
所以廣鋼面對(duì)牛奶廠,可以說(shuō)徹底完成了逆襲。
什么三十年河?xùn)|三十年河西,根本不用三十年。
甚至三年都不用。
那問(wèn)題來(lái)了,逆襲的原因是什么?
廣鋼能逆襲,真的全靠配套改善嗎?
沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。
還有一個(gè)容易被忽略的原因,就是觀念的轉(zhuǎn)變。
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樓市調(diào)整從22年就開(kāi)始了。
但22-23年,牛奶廠的價(jià)格其實(shí)都挺穩(wěn)。
好的戶型,依然能在8字頭徘徊,甚至去到9字頭。
直到2023年中,樓市信仰開(kāi)始破滅。
牛奶廠是一個(gè)擅長(zhǎng)講故事的板塊。
低密度、純改善、圈層純粹,天河?xùn)|的后花園...預(yù)期拉得很滿。
但隨著23年中樓市信仰破滅,沒(méi)人再聽(tīng)故事了。
大家發(fā)現(xiàn)口號(hào)不會(huì)兌現(xiàn),開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)爆雷,經(jīng)濟(jì)和就業(yè)也越來(lái)越萎靡。
更可恨的是,樓市工具箱里的重磅武器,竟然還藏著掖著。
巨大的反差,讓樓市信仰直接破滅。
雖然年底操盤(pán)手緊急救市,把工具箱里的大家伙都搬了出來(lái),但已經(jīng)沒(méi)用了。
遲來(lái)的愛(ài),比草還賤。
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當(dāng)樓市信仰破滅,市場(chǎng)最大的變化,就是買(mǎi)家變了。
他們不再買(mǎi)預(yù)期,也不再愿意為一張餅犧牲生活品質(zhì)。
于是房?jī)r(jià)主要靠預(yù)期的牛奶廠,迎來(lái)了當(dāng)頭一棒。
這還沒(méi)完。
當(dāng)大家買(mǎi)房開(kāi)始關(guān)注基本面,開(kāi)始關(guān)注怎樣住得爽。
學(xué)鐵商這些配套,就變得很重要。
而牛奶廠的生活配套,堪稱災(zāi)難。
商業(yè)是沒(méi)有的,甚至外賣(mài)都不太送過(guò)來(lái),還沒(méi)有地鐵。
上班要開(kāi)車(chē),吃飯要開(kāi)車(chē),逛街要開(kāi)車(chē),干啥都要開(kāi)車(chē)。
和外界連通的道路又經(jīng)常堵,幾千戶人全靠?jī)蓷l小道出行。
住牛奶廠,壓根就爽不起來(lái)。
沒(méi)法靠學(xué)鐵商留住買(mǎi)家,無(wú)疑讓牛奶廠的處境雪上加霜。
偏偏這時(shí)候,廣州新規(guī)又開(kāi)始發(fā)力。
牛奶廠周邊冒出來(lái)一堆得房率超高、自帶配套、價(jià)格還卷的新規(guī)產(chǎn)品。
牛奶廠曾經(jīng)引以為傲的樓齡+產(chǎn)品,轉(zhuǎn)過(guò)頭,就成了買(mǎi)家嫌棄的缺點(diǎn)。
一棒又一棒,牛奶廠就這么被干趴了。
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所以廣鋼起,奶廠落,表面看是配套的差距。
但買(mǎi)家觀念的轉(zhuǎn)變,以及供需對(duì)板塊的影響,也在默默發(fā)力。
客觀去看,下半年牛奶廠繼續(xù)趴著,基本是注定的。
但廣鋼能不能維持目前的好勢(shì)頭,也有風(fēng)險(xiǎn)。
其中最大的風(fēng)險(xiǎn),是供應(yīng)。
過(guò)去兩年廣鋼周邊基本沒(méi)啥競(jìng)品。
保利雅郡和保利珠江天悅,體量都不大。
但下半年,要是廣鋼新城TOD地塊順利出讓,沖擊就來(lái)了。
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這塊地體量很大,地鐵上蓋,自建商業(yè),位置又好。
還能做出廣鋼內(nèi)部,非常稀缺的新規(guī)產(chǎn)品。
并且大概率會(huì)落到以性價(jià)比著稱,上半年靠瓏岄上城和瓏矅上城爆賣(mài)的廣州地鐵手上。
要是廣州地鐵繼續(xù)玩性價(jià)比,整一個(gè)“瓏鋼上城”出來(lái),賣(mài)3-4萬(wàn)。
那廣鋼二手的成交量和成交價(jià),就會(huì)承受巨大壓力。
所以牛奶廠是一個(gè)縮影,廣鋼也是一個(gè)縮影。
它們的起落,往往是多方面原因造成的。
把這些變量研究明白,對(duì)板塊的后續(xù)走向,就會(huì)心里有譜。
關(guān)鍵是,你買(mǎi)房的時(shí)候,有想過(guò)這些嗎?
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