【樓市半年度點(diǎn)評(píng)之政策篇】強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)股市樓市” 市場(chǎng)期待更多利好舉措

在一系列政策推動(dòng)下，上半年樓市止跌企穩(wěn)有一定成效，但樓市繼續(xù)向好的基礎(chǔ)還需進(jìn)一步夯實(shí)。尤其是二季度，經(jīng)過(guò)小陽(yáng)春的上沖后，交易意愿略有回落。市場(chǎng)各方期待更多增量政策，以對(duì)沖樓市成交動(dòng)能減弱。尤其在6月中旬，廣州出臺(tái)《廣州市提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見(jiàn)稿）》，提到優(yōu)化房地產(chǎn)政策，全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)。北京、上海的政策期待值快速提升。

Point

穩(wěn)股市樓市 “好房子”概念大熱

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實(shí)施適度寬松的貨幣政策

今年政府工作報(bào)告明確要實(shí)施適度寬松的貨幣政策，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕，更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展。

4月中央政治局會(huì)議用“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”說(shuō)明一系列政策取得效果，但還需要抓手來(lái)保持這種勢(shì)頭。因此，城市更新、收儲(chǔ)商品房等手段并舉，防范樓市風(fēng)險(xiǎn)。

消費(fèi)端上，降準(zhǔn)，降息落地，釋放流動(dòng)性，降低貨幣使用成本，推動(dòng)消費(fèi)意愿提升。在一系列政策推動(dòng)下，5月房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)以及70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)等指標(biāo)好轉(zhuǎn)，尤其是核心城市凸顯樓市消費(fèi)韌性，各種數(shù)據(jù)明顯優(yōu)于其他城市。

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《住宅項(xiàng)目規(guī)范》具象“好房子”指標(biāo)

住建部出臺(tái)新規(guī)， 5月1日起將執(zhí)行《住宅項(xiàng)目規(guī)范》新標(biāo)準(zhǔn)。層高不低于3米、4層及以上住宅設(shè)置電梯、高層Ⅱ類(lèi)住宅的高度均為最高80米等等。“好房子”有具象指標(biāo)。

今年以來(lái)各地都在為“好房子”設(shè)定各自標(biāo)準(zhǔn)。比如2月北京鼓勵(lì)設(shè)置開(kāi)敞式風(fēng)雨連廊，連廊不封閉時(shí)，不計(jì)入容積率；對(duì)于面積不超過(guò)建筑基底面積50%、高度在 4.9 米以下的架空層，其建筑面積不計(jì)入地塊容積率，不收取地價(jià)款等等。新標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)行業(yè)向高品質(zhì)發(fā)展，也滿(mǎn)足居民日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的向往，釋放更多消費(fèi)意愿，為激活樓市提供新動(dòng)力。

Point

上海樓市政策“按兵不動(dòng)” 楊浦人才補(bǔ)貼搶眼

上半年上海樓市需求端政策并不多，主要執(zhí)行央行層面的金融政策。比如，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率調(diào)整為2.6%。5月20日下調(diào)LPR下降10個(gè)基點(diǎn)。上海地區(qū)首套房商貸利率降至3.05%，主城區(qū)二套房貸利率調(diào)至3.45%，臨港、嘉定、奉賢、松江等區(qū)域的二套房貸利率為3.25%。金融政策的友好可以實(shí)實(shí)在在省下不少支出。

上半年楊浦區(qū)圍繞人才在置業(yè)方面有重大舉措。楊浦區(qū)發(fā)布《楊浦區(qū)關(guān)于全球互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質(zhì)內(nèi)容創(chuàng)作者“優(yōu)享計(jì)劃”的實(shí)施細(xì)則》。對(duì)創(chuàng)作者在本區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套房給予一次性50萬(wàn)元到200萬(wàn)元住房補(bǔ)貼。入住高品質(zhì)人才社區(qū)優(yōu)先供給房源，給予每月最高8000元租房補(bǔ)貼。短期內(nèi)成為熱點(diǎn)。

盡管沒(méi)有更多剛性政策落地，但樓市管控上也有手段維護(hù)樓市向上信心。比如新房定價(jià)較為靈活，更能體現(xiàn)好地段好產(chǎn)品，一些樓盤(pán)后續(xù)推出的房源比前期高。此外，投放不少優(yōu)質(zhì)土地，穩(wěn)步向上的樓板價(jià)強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。舊改穩(wěn)步推進(jìn)，釋放改善型需求等等。無(wú)形之手讓樓市運(yùn)行更穩(wěn)健。

Point

樓市成交勢(shì)頭減弱 市場(chǎng)期盼再來(lái)一個(gè)“930”

上海上半年樓市成績(jī)還不錯(cuò)，新房成交量維持平穩(wěn)，二手房成交量除了1、2月份淡季不足2萬(wàn)套外，其余均在2萬(wàn)套以上。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅5月指數(shù)同比上漲5.9%，漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。二手住宅雖然還在跌，但跌幅在收窄。可見(jiàn)，對(duì)比其他城市，上海樓市是非常堅(jiān)挺的。

但是，樓市先行指標(biāo)自二季度后走弱，比如，二手房成交還是以?xún)r(jià)換量為主的格局，價(jià)格尚未止跌導(dǎo)致觀望情緒上升。新房?jī)r(jià)格雖然還在上漲，但市場(chǎng)冷熱不均的現(xiàn)象還是比較明顯，外環(huán)外去化還是有不少壓力，市中心產(chǎn)品雖然好賣(mài)一些，但是在采取很多營(yíng)銷(xiāo)手段后達(dá)到的結(jié)果。因此，市場(chǎng)期待政策尤其是郊區(qū)期待樓市寬松政策的意愿再度提升。

短期來(lái)看，出臺(tái)政策的可能性不高

1、7、8月份本身就是樓市淡季，即便出政策，對(duì)樓市的推動(dòng)效果不如9、10月份理想。

2、短期上海樓市的數(shù)據(jù)還是很堅(jiān)挺，對(duì)比其他城市甚至可以用靚麗二字形容。

樓市政策是可以期待的

1、中央層面還有很多舉措，比如降息下半年依舊有可能；

2、畢竟限購(gòu)方面上海還有很高的“安全墊”，針對(duì)性的做出優(yōu)化能進(jìn)一步降低高庫(kù)存地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)。