上海樓市，玩家不多了！

2025年快過半了，上海土地市場也提前迎來半年度成績單。

恭喜招商、華潤、保利、綠城、金茂、象嶼、建發、聯發、國貿、越秀、金地、龍湖、大華、中國鐵建、中建八局，以及辛苦托底的部分企業！

看著這份房企名單，炸天團不禁感慨：

當下還能在上海公開土地市場拿地的房企，其實并不多了。

01

第一類，央企大軍。

比如招商、華潤、保利、綠城、金茂等。

招商、華潤、保利是去年上海土地市場拿地金額前三名，拿地金額都超過了百億元。

今年上半年，三家企業也很積極，且都有土地收入囊中，尤其是保利發展，上半年拿地金額達到95.4億元。

值得注意的是，與保利發展同宗的保利置業在上海土地市場表現不俗，上半年公開土地市場斥資42億元拿地，近期還通過股權交易的方式獲取了靜安中興城地塊。

綜合來看，這些企業，有錢是毋庸置疑的。

實力方面，華潤、綠城、金茂歷來產品都不錯，開發高端作品的經驗豐富。

招商、保利雖然前些年產品品質差強人意，但這幾年進入上海深耕以后，在市場的捶打下，產品也不斷迭代升級，目前不少產品的品質也都提升了很多。

央企這個類別中還有2家企業，在上海也深耕多年，且都品質見長，都在上海有標桿作品。

一家是綠城，另一家是金茂。

去年，綠城在上海斥資60億元拿地，位列上海第9，金茂則位列第10位，拿地金額52億元。

今年上半年，金茂在上海繼續斥資81億元補倉，綠城也補充投資29億元。

02

第二類，外來地方國企。

一類是閩系國企，閩系一直都是敢拼、激進的代名詞，以前的閩系民營房企也是高舉高打，如今民企退出，閩系的國企開始崛起，典型代表就是象嶼、建發、聯發、國貿。

其中，象嶼2024年在上海拿地金額為69億元，排名第4，今年上半年繼續投資67億元，預計上半年排名也在前列。

建發去年在上海有點投資停滯了，而是把投資重心放在了杭州。

今年以來，建發更是化身“地王收割機”，年初在杭州、成都大手筆拿地，兩塊地的溢價率都超過了100%，豪橫程度讓業界咂舌。

不過，這種激進風格也讓業界擔憂，這么高的價格，未來到底賣不賣得掉？

上半年，建發又開始回歸上海，公開土地市場拿地金額12.68億元，但在公開土地市場之外，建發通過協議拿地斥資123億元加倉上海。

聯發之前在上海樓市的存在感不如建發，但去年與新加坡豐隆集團拿下新天地地塊，最近又獨立拿下浦東曹路地塊，這塊地的溢價率還創造了上海集中供地以來的溢價紀錄。

這也讓業界感嘆，聯發風格變了。

實際上，聯發之所以拼這么兇猛，第一是自身戰略調整，畢竟去年虧了17億元，不得不變；

第二，有消息表示，聯發跟象嶼此前共同開發金海汀云臺項目結下了梁子，雙方都硬拼一口氣，但當競品質到第二輪，或許象嶼也意識到不賺錢，加上浦江天宸雅頌項目的坑還沒填平，所以果斷退出競價，最后聯發如愿拿下這塊地。

不過，曹路這塊地還能不能重現金海汀云臺的市場熱度還要打個問號，畢竟聯發在上海獨立操盤的經驗很有限。

有消息表示，去年聯發與新加坡豐隆拿下的新天地地塊，開發進展緩慢的原因之一，就是聯發沒想好怎么做。

看起來，聯發的操盤團隊可能需要向瑞安、中海等企業拜師了。

象嶼也是上海樓市的老面孔，不過最近兩年，象嶼在上海的發展也陷入困境，此前很長一段時間，象嶼在上海拿地困難，今年直到3月底才獲取一宗地。

其實象嶼參拍很積極，但多次拿不到還是受制于資金和利潤難題。

國貿面臨的情況也類似。去年國貿在上海拿地金額為61億元，排在上海第8位。但今年上半年，國貿地產僅以聯合體的形式拿到一宗地，斥資約2.7億元（按照聯合體拿地價格平均計算）。

綜合來看，這些閩系地方國企確實有錢，但資金實力不如頭部央國企雄厚，所以市中心地塊拼搶不過，只能寄希望于外圍質量還不錯的地塊。

而這樣的地塊競爭激烈，隨便叫幾輪價格就捅破了板塊天花板，帶來的問題就是：

未來定價低，企業不賺錢；定價高了，到底誰愿意接盤？

還有一類是粵系國企。

最典型企業就是越秀。

越秀也就是這兩年才開始在上海發力。

去年越秀在上海拿地66億元，拿地金額占到上海房企第6名，今年上半年，越秀繼續投資24億元補倉。

而且肉眼可見的是，越秀在上海的產品力越來越優秀了。

03

第三類，民營房企！

金地、龍湖、大華，恭喜這幾家民營房企，一是熬過了行業洗牌，還留在牌桌上；二是還有余力在上海拿地，真算得上民營房企之光了。

但相比之下，金地和龍湖因為有過全國化擴張，對行業下行的感知更深刻，在調整過后，兩家企業在拿地方面更加謹慎。

比如更愿意選擇深耕過的板塊，攤薄成本；選擇的地塊規模體量也不大；選擇聯合體拿地分散資金壓力和風險。

大華則顯得較為激進一些。今年上半年拿下的靜安區地塊，溢價率超32%，樓板價9.2萬元/平方米也創造板塊樓板價新紀錄。

而近期，在徐涇樓市冷清的背景下，沒有開發商報名的徐涇地塊，大華勇敢布局，底價獲取。

大華這兩次拿地都引來業界熱議，是福是禍現在還未可知。

04

第四類，一些具有建筑、基建背景的地產平臺。

這類典型代表就是中海地產、中建八子、中國鐵建、中鐵置業等。

不過中海地產在上海公開土地市場表現并不突出，雖然很多地塊中海都報了名，但或許是對利潤測算有嚴格要求，競價到一定程度，中海就退出了。

今年上半年，雖然這些企業還在牌桌上，但明顯在上海的拿地積極性不如從前。

最典型的是中建八子。

八局又回歸拿地了，但這次拿下的寶山組團地塊帶有半托底性質，而且八局地產平臺中建東孚總部就在上海，這次也算正常補倉布局。

有意思的是，除了八局，中建其他地產平臺今年在上海土拍中好像隱形了，比如此前拿地很兇猛的中建壹品、中建玖合，今年都未在上海補倉，甚至都未現身參拍。

而這兩家企業在北京土地市場表現更為積極，中建壹品去年投資52億元在北京拿地，中建玖合今年投資近67億元在北京拿地。

炸天團很想問：是上海不配了嗎？

結語

或許不是上海不配了，而是上海變得高不可攀了。

就在第五批次土地出讓結束后，上?；鹚俟傩诹紊霞芡恋?，其中，一幅位于徐匯的地塊起拍價竟然達到了16.36萬元/平方米！

若這個地塊順利出讓，則意味著此前綠城保持的13.1萬元/平方米的全國單價地王紀錄又要被打破了！

上海的地價真是沒有最高，只有更高啊。

而且版塊內沒有相關類型的競品，業內預計售價可能逼近30萬元/平方米！

不知道到時候又有哪些豪橫的房企出手。

可能也正因為地價太高，一些企業都開始曲線拿地了。

比如建發123億元協議拿下了虹口和新江灣4宗地塊，保利置業通過股權交易的方式獲取靜安中興城地塊。

或許未來上海樓市的玩家會越來越稀少，

不過，大浪淘沙，留下來的應該都是珍珠了。

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