尋求外援，海泰北外灘去化艱難？

“上海目前首個(gè)且唯一一個(gè)自帶屋頂停機(jī)坪”、“對(duì)標(biāo)湯臣一品”、“浦西第一高豪宅”、“天價(jià)物業(yè)費(fèi)”……種種標(biāo)簽加持下，海泰北外灘自推出以來(lái)便備受關(guān)注。

與“壕無(wú)人性”對(duì)比鮮明的是，海泰北外灘“超長(zhǎng)待機(jī)”的銷售期。歷經(jīng)2022年底、2024年底兩次開盤，海泰北外灘總計(jì)推出150套房源，如今2年多過(guò)去了，截止到5月8日，售出74套。

面對(duì)讓人捉急的銷售數(shù)據(jù)，海泰北外灘也在積極謀劃“破局”。近期，海泰北外灘聯(lián)手阿那亞召開發(fā)布會(huì)，宣稱將圍繞海泰北外灘、沿四川北路布局打造一座城市生活的“精神后花園”，締造虹口北外灘“新海派生活目的地”。

作為全國(guó)知名的文旅項(xiàng)目品牌，阿那亞的崛起和擴(kuò)張堪稱“奇跡”，此次在“首次入滬”的噱頭下，與海泰北外灘達(dá)成重磅合作，此舉能否改變海泰北外灘賣不動(dòng)的尷尬現(xiàn)狀，提振踟躕不前的銷售數(shù)據(jù)，待時(shí)間的驗(yàn)證。

豪宅AB面

光環(huán)之下的爭(zhēng)議

眾多標(biāo)簽加持的海泰北外灘，躋身于上海豪宅第一梯隊(duì)毋庸置疑。其項(xiàng)目坐落于北外灘核心區(qū)域，坐擁一線江景，對(duì)望陸家嘴金融城，地理位置得天獨(dú)厚。項(xiàng)目規(guī)劃包括3棟超高層住宅樓，總建筑面積約24萬(wàn)平方米，是浦西地區(qū)最高的住宅建筑之一。

項(xiàng)目不僅擁有大平層和復(fù)式戶型，并有國(guó)際知名團(tuán)隊(duì)操刀設(shè)計(jì)，面積從370平方米到1500平方米不等，還配備了上海首個(gè)且唯一的屋頂停機(jī)坪足于顯示其奢華與獨(dú)特性。

然而，光環(huán)之下即使啟動(dòng)了各種分銷，海泰北外灘并沒有獲得市場(chǎng)高端買家的追捧。較低的得房率只有72%左右，周邊環(huán)境相對(duì)較差，城市界面與豪宅的基本配置預(yù)期有偏差，靠近七浦路服裝市場(chǎng)，中低區(qū)視野被宇航大廈擋住。此外，一層四戶的設(shè)計(jì)也使得部分戶型的居住舒適度受到影響。其開發(fā)年限較長(zhǎng)從拿地到目前整個(gè)地塊已經(jīng)超過(guò)23年之久，也成為該項(xiàng)目硬傷。

壓力顯現(xiàn)

后勁不足的市場(chǎng)表現(xiàn)

從銷售情況來(lái)看，海泰北外灘總價(jià)高區(qū)劃慢，但并未完全達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期。

以項(xiàng)目二期為例，2024年底該批次推出了43套房源，戶型建面約553平方米，均價(jià)約17萬(wàn)元/平方米。然而，在認(rèn)購(gòu)期間，項(xiàng)目?jī)H獲得了29組認(rèn)購(gòu)。而截止到目前，這批房源也只網(wǎng)簽了8套，網(wǎng)簽率不足19%，這一表現(xiàn)與上海其他豪宅項(xiàng)目相比，顯然存在較大的差距。

也有分析人士認(rèn)為，海泰北外灘在市場(chǎng)表現(xiàn)上沒有預(yù)想中的“爆火”，主要有幾方面的原因。首先，項(xiàng)目在宣傳時(shí)對(duì)標(biāo)“湯臣一品”等高端項(xiàng)目，但實(shí)際上并未完全達(dá)到其標(biāo)準(zhǔn)，這種過(guò)高的市場(chǎng)預(yù)期和實(shí)際品質(zhì)之間的差距，影響了購(gòu)房者的購(gòu)買意愿。另外，上海豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同類項(xiàng)目眾多。在購(gòu)房者選擇增多的情況下，考慮綜合因素項(xiàng)目的銷售壓力自然也會(huì)增大。

交付延期

價(jià)值待兌現(xiàn)

海泰北外灘的開發(fā)商是成立于2001年的上海海泰房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（下稱“海泰地產(chǎn)”），公司早期聚焦于上海虹口區(qū)四川北路商圈，開發(fā)了海泰國(guó)際大廈、海泰時(shí)代大廈等綜合商辦項(xiàng)目，形成了區(qū)域標(biāo)桿商務(wù)集群，奠定了其在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一定地位。

隨后，海泰地產(chǎn)開始探索高端住宅開發(fā)，海泰北外灘成為其試水的首個(gè)項(xiàng)目。但也有人表示，海泰地產(chǎn)唯一開發(fā)過(guò)的住宅項(xiàng)目是20年前的海泰苑，豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)是零，如今一出手就標(biāo)榜是“王炸項(xiàng)目”，很難不讓人對(duì)海泰北外灘的最終呈現(xiàn)效果存疑。

根據(jù)公開資料，海泰北外灘的預(yù)期交付時(shí)間是2024年12月31日，但如今仍沒有確切的交付信息釋放，不禁讓人猜測(cè)：是銷售不給力、資金短缺拖慢了工程進(jìn)度，還是為了留出更多的時(shí)間打磨項(xiàng)目品質(zhì)？

上海是一個(gè)不缺購(gòu)買力的城市，如今拉上阿那亞為項(xiàng)目站臺(tái)，海泰北外灘是否能給項(xiàng)目帶來(lái)更多的想象空間？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)海泰北外灘在上海豪宅市場(chǎng)上仍將占有一席之位，但項(xiàng)目的價(jià)值最終能否充分兌現(xiàn)，這就要看開發(fā)商的能力了，同時(shí)也需要等到真正的交付開始，答案才能揭。

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