福州鼓樓區綠城華林府分析

繼續鼓樓新盤，去年外來房企撫州宜福拿下了鼓樓袖珍地塊，最終拉來綠城管理代建，這是繼福州綠城、杭州綠城之后，又一個綠城名號，下面聊聊。

樓盤規劃

綠城華林府：備案名（鼓華公館），地處：鼓樓區華林路北側、華鴻路東側 。

項目占地6.85畝，規劃2棟小高層獨梯產品(13F，15F)，建面約128平，145平，合計52套，毛坯交付。

土拍情況

2024年8月30日，撫州宜福以1.37億競得2024-28號地塊，成交樓面地價11452元/㎡，溢價率13%，可售參考樓面價21278元/㎡。

地塊合計占地12.67畝，容積率1.42，限高50米。

地塊一住宅用地面積約6.85畝，容積率≤1.6，劃片屏山小學。

地塊二幼兒園用地面積約5.79畝，要求配建福州市鼓樓區教師進修學校附屬幼兒園（不少于9班）。

分析：去年土拍下半場，隨著保建國集體缺席，鼓臺地塊溢價率也有所下降，其中袖珍地塊被小型民企拿下。

對于鼓樓這幅被宜福置業拿下，從樓面價2.12W來看，周邊前2年建總拿下的晉安的華林雍璟，樓面價也達到21453，溢價情況尚可。

從開發空間來看，由于配置幼兒園，實際的住宅面積非常袖珍不到7畝，容積率1.6，限高50米，單看基礎指標算不錯。

最終項目拉來了綠城代建，給出的規劃也比較簡單，兩棟小高層，主打剛改產品。

項目冠上了綠城的名號，只不過綠城在福州的口碑也是一言難盡，這次綠城管理，也沒有股份占比。

雖然綠城沒有股份看上去好像差點意思，不過按綠城的調性，沒股份也不是什么壞事。

最少出問題就找唯一的代表宜福置業，省的兩家企業在那邊互相甩鍋。

綜上，對于這幅袖珍地塊，去化壓力不大，加上溢價不多，無非就是快速走量清盤。

對于袖珍地塊，順便盤點看看：

對于市中心內的袖珍純商地塊，其中鼓樓占比最高，特別在去年下半場鼓樓就成交了3幅，近期土拍又要供應。

從這些地塊最終上市表現來看，基本都不算太差。

對于袖珍地塊，前幾年還是受到不少追捧，不過目前的市場，保建國不參與后，也就被不知名的名企拿下，大概率都是采取合作的方式。

對于袖珍盤，目前個人感受，除非地塊非常核心，否則定位改善盤，也只適合地緣的入門改善，可以稱為變形的鼓樓剛需盤。

這樣的定位，對于袖珍盤，投入的資金不大，售價也不會溢價過高，最終走量清盤即可。

當然很多項目最終還是希望賣到高溢價，只不過目前的市場，走高改并不一定有太多客源。

對于購房者，如果看上這種袖珍盤，最好也是按持平周邊二手價做參考。

戶型情況

128平：四房兩廳兩衛，獨梯產品，四開間朝南，比較主流的布局，缺點就是餐廳空間略局促，廚房在北側，并非完全南北通透，客廳包陽臺，成方廳，相比于寬廳效果差一些。

145平：四房兩廳兩衛，128平的升級版，客餐廳的面寬拉大，其他就沒有太多變化了。

分析：對于項目的戶型，沒有過多出彩設計，不過依靠小高層的優勢，得房率也不會太差，相比于目前市場新盤，L型大玻璃，大面寬布局等，項目都沒有出現，只能說稍顯遺憾。

從戶型也能看出來，這個項目大概率投入的心思也不多。

區位情況

項目位于鼓樓，距離地鐵1號線400米左右，有一定交通加持，距離省政府1.3公里，有一定地緣優勢，周邊還有省體、屏山公園等，生活氣息充足。

項目由于袖珍地塊，加上周邊全是老房齡小區，城市界面稍顯一般，自身地塊不大，社區空間基本忽略不計，在這種新規內卷的新盤，這點也稍顯遺憾。

此外就是鼓樓的學區，項目劃片屏山小，對口屏東中學屏北分校，算不上優質資源，同樣稍顯遺憾。

整體來說，這個項目的區位，配套方面談不上有特別出色的地方，加上自身地塊局限，基本就是賣個地緣置換的房齡優勢。

價格情況

對于項目的價格，還是以周邊做個對比：

1、建總華林雍璟：精裝4.1W
2、保利屏西天悅：毛坯4W，精裝4.7W

分析：對于項目而言，主要對比也就這兩個項目，對比建總的優勢在于，項目有了鼓樓的牌子，這個牌子在前幾年還是值一些錢，不過目前鼓臺開倉，這個牌子個人感覺也沒多少溢價了。

至于同樣地處鼓樓的屏西天悅，兩個地塊，毛坯的小地塊參考性更大。

以建總雍璟去化做個參考：

項目面積段不少，從開盤走勢來看，最好賣得的還是113、141的產品，可以說袖珍盤的剛改產品，門檻壓低后對地緣吸引力還算不錯。

此外，項目周邊的環南舊改已經啟動，面積高達200畝左右，后續供應量不會小，最終的項目預計社區打造會遠強于該盤，無非沒有鼓樓的名號而已。

所以對于項目而言，最大的優勢還是周邊省府圈的改善需求，不過自身的品質并不算太出眾，周邊又迎來巨型舊改。

綜上，對于購房者而言，這個項目看上去對于預算不夠的地緣置換還是有一定吸引力，只不過后續的市場供應還是要多注意，新規的出臺就是鼓勵住好房，只不過這個項目看不到新規的影子。

盤點總結

項目位于鼓樓，優勢在于純商定位，小高層居住體驗不錯，獨梯產品，周邊地緣需求較大，項目門檻不高，更能迎合需求，劣勢在于代建項目，未來品質存疑，無社區、周邊界面一般，周邊大型舊改啟動，未來供需存疑。

綜上，對于購房者而言，還是多關注價格，綠城代建談不上是溢價點，不要抬高預期。