西安軟件新城“商業規劃變住宅”！大家知道嗎？

這應該是軟西片區從2024年開始少有的一宗土地規劃公示。

2025年1月13日軟件新城公示一宗（GX3-36-13）住宅用地，凈用地面積64.306畝，容積率2.5，建筑密度20%，綠地率35%。

宗地位于天谷二路以北、云水六路以東、云水五路以西、科技西路以南，與2023年3月份成交的（GX3-36-14，凈用地面積118.827畝，樓面價13972元/㎡,溢價率15%）地塊，也就是保利云谷天匯僅一路之隔。

不過，值得注意的是該宗地（GX3-36-13）在2021年10月份的規劃中是商務（B2）兼容商業（B1）用地。

根據當年規劃信息，宗地凈用地面積為50553平方米（折合約為75.83畝），容積率3.5，地上建筑面積176936㎡（商辦建面約106162㎡，商業建面約70774㎡）。

如果對70774㎡的商業建面沒有概念，舉個例子規模比浐灞印象城（6.4萬平米）還要大一點。

這也是繼2023年保利天匯東南側（GX3-37-1-2）地塊規劃“商業變住宅”之后，軟件新城西片區再一次“商業變住宅”的規劃調整。

就當下而言，軟西片區大家期待已久的蘇寧廣場暫時仍沒有復工跡象，區域也沒有什么像樣的商業體落地，如果站在商業綜合體的角度看，“商業變住宅”對周邊居民業主是個不利的消息。

其實對于（GX3-36-13）的地塊在2024年4月初已經出現在了住宅用地土拍推薦中，此次的規劃公示是最終官宣。

想必在規劃公示結束之后，該宗地會在2025年正式掛牌拍賣，就是不知道掛拍價如何？

2024年軟西片區年初3月拍出處于板塊“腹地”的（GX3-35-33，凈用地面積26.961畝）中海云水觀園地塊，樓面價14065元/㎡，溢價率12.46%開局。

到2024年年尾又以（GX3-36-16，凈用地面積66.669畝）底價10224元/㎡樓面價由四川邦泰收官，地價出現明顯回落。

當然對于（GX3-36-13）地塊，東側緊鄰15%溢價率，高達13972元/㎡樓面價的保利云谷天匯，在2023年銷售火熱以“高去化”著稱。

那么，如果繼續由央企保利摘地，土拍價格是否會得到一個延續呢？我們拭目以待。

同時從2021年8月軟件新城兼并魚化寨（西三環以東、丈八北路以西、科技路以南、科技八路以北）片區，面積由14平方公里拓展到24.4平方公里開始，軟件新城配套兌現有限，價值被稀釋，軟西、軟東分庭抗力，大家覺得哪邊更有價值呢？