頭部房企大洗牌！2025年誰主沉浮？

對房企來說，2024年的主題依然是掙扎求生。

曾經每年年末的銷售排行榜是房企們“秀肌肉”、“展身手”的重磅時刻，恨不得讓公關團隊盡可能推廣。

但在2024年銷售數據出爐之際，一切都忽然安靜了下來，多數房企都選擇了“閉口不談”。

2024年，行業內內千億銷售額以上房企僅剩11家，僅為2021年的1/4，回到了2016年的水平。

數據來源：克而瑞

跨入前10的房企的門檻也一再降低，2021年，房企銷售額為2900億才能步入前十，而在2024年銷售額僅需達到1054億便能上榜，同比降幅達到近40%。

我們對比了前30家房企2023、2024兩年數據，頭部房企的情況并不樂觀。

去年前30強企業中實現正增長的有12家，而今年幾乎滿屏下滑，僅有5家保持了正增長，其中，中海增長了0.3%、保利置業增長了0.7%，均不到1%。

數據來源：中指研究院

千億房企數量銳減，百億房企數量下滑，或許都意味著行業正經歷一輪洗牌。

01

隱形航母中國建筑

中海地產、中建壹品表現強勢

中國建筑一直以來都是一艘隱形航母，“中建八子”曾因在投資市場強勢掃貨而成名。

在2024年，中國建筑的表現也可圈可點， “中建八子”勢頭不減，但細品中建系內部的排名也可以看出其變化：

從2023年開始，中建三局旗下的中建壹品，成功位居 “中建八子”榜首。

今年中建壹品的增勢絲毫未減，銷售額較上年大幅35.85%，在眾多房企中表現亮眼。

中建壹品的亮眼成績主要有兩方面原因，一是2023年基數較低，二則加大了在一線城市（北京、上海、深圳）的布局。

中建壹品2024年新增貨值超506億，排名行業第10，走在了中建八子的最前面。

數據來源：中指

原本深根在武漢的中建壹品逐步將觸角伸向核心一線城市，在上海、北京大力布局，2024年排名穩步提升背后是中建壹品在上海顯山露水。

5月，其入滬首個項目“浦江之星”開盤，認購率超過1.2倍，首日勁銷49億，去化超9成，拿下當月上海單個項目銷售套數、面積雙冠王。12月開盤的中建壹品·外灘源著首日勁銷達到12億元。

中國建筑旗下的中海地產，今年的表現也值得好好說道說道。

隨著12月25日中海·領邸玖序開盤售罄，中海地產上海公司宣布，2024年其銷售金額突破700億元，成為全國性房企在單個城市最高銷售紀錄的保持者。

不單單是上海，2024年中海地產堅決執行“主流城市、主流地段、主流產品”發展戰略度。

以遙遙領先的銷售業績，奪下京滬深三城銷冠。

2024年下半年，中海一改上半年低調的拿地節奏，頻繁出現在土拍市場，僅半個月內，中海就在北京斥資近264億元拿下兩宗百億地塊，并聯手華潤，拿下了深圳宅地總價TOP1地王。

根據中指研究院發布數據，中海今年的拿地金額達到688億元，位居權益拿地金額榜首，并以1777億元新增貨值占據榜單第一。

數據來源：中指

表現強勢的中國建筑超級航母，已經成為目前房地產行業的中流砥柱。

02

品質改善時代

綠城殺入行業前三

隨著樓市進入品質改善，屬于綠城的時代終于來了。

1月7日，綠城發布銷售數據公告，2024全年總合同銷售額2768億元（含代建項目），位列行業第3名（據克而瑞、中指院、億翰智庫），其他各維度銷售數據均進入行業前十。

拿地拿得對，又擅長經營，項目去化快，是綠城維持穩定的原因。

數據來源：中指

2024年全年，綠城新增貨值1147億元，排名行業第4。

一方面，綠城“寧可錯過，也不錯投”的投資策略，求其長期焦于高能級城市。一二線城市在綠城銷售額中占比達到80%。

2022 年以來綠城已將目標收斂至15個左右城市，進一步加大對杭州和京滬的投資力度。在2024年上半年，綠城土儲貨值5348 億元，十大戰略核心城市占比約五成。

數據來源：克而瑞

另一方面，綠城一直以產品力和服務聞名，行業滿意度一直高居行業前列。

綠城在行業首推“好房子”企業標準，全年交付項目241個，新增貨值1147億元，銷售金額2768.5億元。

數據來源：綠城中國

在保證質量的同時綠城也并未犧牲效率，這背后或是其極致管控工期。

數據顯示，綠城拿地到開工平均周期縮短至1.7個月，拿地到經營性現金流回正平均周期縮短到9.5個月。

如今綠城正以前所未有的姿態席卷一二線樓市，為品質時代下房企如何破局，創造了一個值得借鑒的樣板。

03

民企式微

濱江和龍湖仍是龍頭

在民營房企陣營中，濱江、龍湖、偉星堪稱被業界稱為2024年拿地的“民企三劍客”，身影頻繁出現在各地土拍現場。

但受限于行業和自身背景，民企2024年銷售額整體都不理想。龍湖被擠出前10，同比下滑近42%，濱江集團同比下降幅度也達到了27%。

在行業下行周期之時，留在土拍市場上積極拿地的民企仍值得關注，濱江、龍湖24年都還在積極拿地。

濱江集團聚焦杭州，拿地373億位列杭州第一。2024年濱江權益拿地金額達到了219億，其中杭州就占了214億。

數據來源：數視靈

從目標完成率來看，濱江以1116億元的銷售額達成了112%的目標完成率。

盡管龍湖2024年拿地金額較2023年的259億大幅下滑至68億，但其2024年斬獲9宗土地相對均衡且分布在一二線城市。

且這些重點布局區域，都是龍湖前期精選并長期投入資源在深耕的城市，去化表現非常亮眼，比如上海奉賢龍湖觀萃實現三開三罄。

龍湖觀萃實現三開三罄

曾被稱為“民企之光”的大華集團，較2023年的414.6億元大幅下滑至327.7億元，降幅達到26.5%，要知道大華集團2023年實現了近15%的業績增長。

碧桂園的2024年困境在數據顯示中也非常直觀，2024年全年碧桂園的銷售額為604億元，還不到2023年超2000億銷售額的三分之一。

至此，房地產開發企業的龍頭已洗漱為央企占據，前十之中，純民營房企只剩濱江一家。

03

地產行業

2025年有望觸底？

房地產行業的變局在2024年的變化，可以幫助我們理解，蘊藏在經濟發展背后的微妙改變。

“城頭變換大王旗“，新一輪的大洗牌，意味著對于民營企業來說縮減開支，減少拿地，消化手中庫存才是第一要務。

從今年銷售額排行榜的熱度褪去便可看出，對于當下的房地產企業來說，發展的意義已不再是規模的擴張。

數據來源：統計局

濱江集團的相對穩健的發展狀態，恰恰說明，對于很多房企而言，活在自己的“舒適圈”：

控制規模、深耕區域市場，合理控制杠桿，方為更穩現實的發展路徑。

而開發業務或許也將進一步向核心城市的核心區域靠攏，“好房子”去化更具優勢：

抓住住改善性住房需求，提高市場競爭力，才是房企最為有效的策略。

有著央國企背景的開發企業的拿地優勢和資金優勢已不言而喻。

因此，在未來相當長的時間內，以“中建系“為代表的央企和國企，或許將成為中國房地產市場當值無愧的主角。

2024年結束了，希望2025年房企的日子都能容易些。

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