深圳富人們都在搶的壓軸頂豪產(chǎn)品，憑什么？

后海新地王的誕生，徹底點(diǎn)燃了深圳的豪宅市場。

11月2日下午，歷經(jīng)一個(gè)半小時(shí)、295輪激烈廝殺，深圳灣T107-0107宅地成功拍出，總價(jià)高達(dá)185.12億元，樓板價(jià)70387.78元/㎡，溢價(jià)率46.3%。

這是深圳第九宗“百億地”，也是2024年度全國總價(jià)地王。市場估計(jì)，該地塊銷售均價(jià)估計(jì)超過20萬/㎡，甚至可能往上，目測將刷新深圳灣豪宅的新天花板。

不怪市場預(yù)期高，畢竟那周邊全是均價(jià)15萬+的豪宅，深圳灣悅府二期的掛牌均價(jià)17.2萬，恒裕深圳灣16萬，深圳灣1號(hào)21萬……

過往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，中心區(qū)的豪宅是永不落幕的。

927新政以后，深圳中心區(qū)的豪宅率先反彈。華潤城、寶中海納公館、深圳灣翡翠海岸等，部分房源已經(jīng)漲價(jià)約10%～20%。

這說明，在任何時(shí)候，對于核心城市核心地段的核心資產(chǎn)，無論市場冷熱，富豪們下手從不猶豫。

但也同樣的，在任何時(shí)候，由于地段景觀的唯一性、資源稟賦的不可復(fù)制性，核心城市核心地段的核心資產(chǎn)從來都稀缺。

尤其是那些本身就已經(jīng)經(jīng)過時(shí)間沉淀的豪宅帶，尤其是像深圳灣濱海豪宅帶、華僑城、香蜜湖等這些已經(jīng)非常成熟的豪宅片區(qū)。

這些地方，由于地段的排他性和開發(fā)的成熟度，已經(jīng)很少有地塊出讓。片區(qū)內(nèi)常年不上新，但只要一上新，基本只能拼手速。

這不，上周剛剛?cè)∽C的頂級(jí)豪宅，深業(yè)世紀(jì)山谷世家，極大概率會(huì)成為2024年壓軸的拼手速項(xiàng)目。

跟后海這塊地王相比，同樣位于傳統(tǒng)豪宅帶上，世家在容積率、景觀面、片區(qū)宜居屬性上，都更具性價(jià)比。

有朋友戲稱，去深業(yè)世紀(jì)山谷世家的項(xiàng)目現(xiàn)場，碰上的每一個(gè)人都大概率是深圳這座城市最富有的那一群人。

因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目參觀樣板房，單周驗(yàn)資就超百億了。

是什么讓富人們對世家情有獨(dú)鐘？

01

老牌豪宅區(qū)

奠定了無法超越的價(jià)值

富豪眼中的房產(chǎn)分為三類：一是房子；二是資產(chǎn)；三是生活圈。

前兩者很好區(qū)分，大城市的房子才是資產(chǎn)，小城市的房子就只是磚和水泥。

而對于挑選資產(chǎn)這件事，頂豪們還看重兩點(diǎn)，一是有升值空間，二是具有流動(dòng)性。

在這個(gè)基礎(chǔ)上，如果還能滿足對生活的向往并打造身份識(shí)別度的標(biāo)簽，那么這樣的資產(chǎn)便成了頂豪們獨(dú)有收藏的生活圈。

深圳的老牌豪宅區(qū)香蜜湖、華僑城和深圳灣的房產(chǎn)，便是這樣一群“老錢”們的居住場所。

我把這種房產(chǎn)，稱為“老錢精選”。

后海新晉地王為什么這么引人注目，最最核心的一點(diǎn)，就是它就位于“老錢精選”的片區(qū)——深圳灣豪宅片區(qū)。

后海地塊最終被兩家超級(jí)巨無霸央企聯(lián)手拿下，也恰恰證明在極度分化的市場里，只有像深圳灣這種確定性高的高價(jià)值板塊，才能讓央企們不惜代價(jià)也要拿下。

同理，位于深灣中軸的世家，同樣也是“老錢精選”的最佳代言人。

1、獨(dú)一無二的地段：

世家位于深灣中軸與濱海豪宅帶的交匯點(diǎn)上，匯聚了留仙洞、科技園、深超總、后海金融4大總部基地，以及大沙河創(chuàng)新走廊等，是深灣中軸黃金交匯點(diǎn)。

科技、金融、高端人才、高端產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代城市關(guān)鍵的生產(chǎn)要素，基本匯集于此。可以說，深圳這座城市所描繪的所有關(guān)于未來的想象，基本集中在這片神奇的土地上。

深灣中軸（效果圖）

2、純大戶型產(chǎn)品，頂復(fù)最高售價(jià)接近2個(gè)億：

世家主推建面約233/280/386㎡的純粹稀缺大平層，是深圳目前少有的純大平層項(xiàng)目。其中，世家還有16套頂復(fù)，建面約420-1080㎡，最高總價(jià)近2億（毛坯）。

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要知道，世家所在的深灣片區(qū)，已經(jīng)很久沒有大戶型的豪宅產(chǎn)品上新了。

一路之隔的潤璽，雖然是次新房，但200平以上的大戶型不多，能俯瞰高爾夫景觀的更是少之又少；旁邊的香山美墅，面積段達(dá)標(biāo)，但樓齡太長……

更重要的是，世家還有頂復(fù)的產(chǎn)品。要知道，深圳灣豪宅區(qū)頂復(fù)僅有60多套，世家一個(gè)項(xiàng)目就打造了16套空中復(fù)式，占比超1/5。

有頂復(fù)供應(yīng)的樓盤，基本就奠定了其區(qū)域龍頭標(biāo)桿的風(fēng)向標(biāo)地位。比如恒裕濱城二期、華潤悅府、翡翠海岸、半島城邦、雙璽等，房價(jià)普遍在20萬-30萬/平。

超大面積段的頂復(fù)戶型，直接拉高了世家整體的價(jià)值下限和上限，溢價(jià)空間只會(huì)更高。

3、“雙果嶺”頭排景觀：

在深灣中軸同一地段上，項(xiàng)目很多，但能夠獲得優(yōu)勢景觀資源的項(xiàng)目并不多。

世家緊鄰華僑城豪宅區(qū)，一路之隔就是華潤城，旁邊高低錯(cuò)落都是深圳知名的豪宅小區(qū)。

放眼望去，世家的景觀面含金量非常高：

西臨200萬方沙河、名商雙高爾夫，南瞰深圳灣全貌，東看華僑城國家濕地公園，北望塘朗山，擁有非常稀缺的永久無遮擋復(fù)合景觀。

項(xiàng)目景觀（實(shí)景圖）

更重要的是，世家這批產(chǎn)品，基本實(shí)現(xiàn)戶戶270°觀景。

項(xiàng)目景觀（實(shí)景圖）

不能否認(rèn)的是，同樣地段不同的景觀面，價(jià)值天差地別。

比如紅樹西岸，二手房均價(jià)大概20萬/平。但朝向深圳灣海景和沙河生態(tài)走廊一端的單位要價(jià)約25萬，好的景觀帶來的溢價(jià)接近20%。

4、最最重要的一點(diǎn)，世家的性價(jià)比也非常高：

世家的戶型和定價(jià)，充分考慮到豪宅買家的不同需求——

暢享一線高爾夫景觀：9萬/㎡起含裝修；

高爾夫/城市/海景復(fù)合景觀：11.5/㎡萬起含裝修；

極致海景/城市/高爾夫復(fù)合景觀：14.2/㎡萬起含精裝；

頂復(fù)：最高價(jià)值近2億元的空中復(fù)式，傳世珍藏作品。

這個(gè)價(jià)格區(qū)間對買家非常友好，且能夠完美適配不同豪宅客戶的需求。

我的一個(gè)好朋友，一對年輕小夫妻，是典型的深二代：從小就在華僑城長大，對這片區(qū)域非常熟悉。買房主要是結(jié)婚以后想有個(gè)獨(dú)立空間，不想離父母太遠(yuǎn)。

世家233平的戶型，不管是總價(jià)還是面積段，就完美符合他們的需求。

要知道，同樣的地段和景觀，潤璽二手房看高爾夫景觀的戶型大概17萬/平，而世家看一線高爾夫景觀的戶型9萬/平起。花更少的預(yù)算買到景觀面更好的房子，夫妻倆都覺得非常值。

還有一對剛剛退休的外企高管夫妻。他們看中世家的原因也很簡單，這里有無與倫比的景觀面和居住環(huán)境。

他們說，奮斗了一輩子，就想找一個(gè)舒服的地方養(yǎng)老。在華僑城這里住了20多年，也不舍得換地方。

世家夜景圖（實(shí)景圖）

看了一圈附近的房子，世家對面的華潤城潤府，二手市場掛牌價(jià)普遍在14萬-15萬/平方米之間，潤璽成交價(jià)則在17萬/平方米左右。最后夫妻倆看中了世家386平的4房戶型，預(yù)計(jì)是全款拿下。

02

“不是所有200平的房子都叫豪宅”

從價(jià)格維度上，深圳不缺豪宅產(chǎn)品。但事實(shí)上，不是所有的豪宅產(chǎn)品都是頂豪。

業(yè)內(nèi)曾經(jīng)探討過這么一個(gè)觀點(diǎn)：不是所有200平的房子都叫豪宅。這背后的爭論點(diǎn)在于，豪宅除了面積這個(gè)硬性指標(biāo)之外，還有很多個(gè)關(guān)鍵要素。

因?yàn)?strong>頂級(jí)的豪宅產(chǎn)品，永遠(yuǎn)只服務(wù)于這座城市前1%的那部分人。

這意味著，除了地段核心、面積足夠之外，頂級(jí)的豪宅還要滿足頂豪人群心目中對于房子背后所代表的生活方式的期許。

一般來講，真正的頂級(jí)豪宅，必須有這么幾個(gè)要素：

1、無與倫比的景觀

2、小眾精致的生活方式

3、一塵不染的圈層

以上三個(gè)要素，缺一不可。但里面起關(guān)鍵決定性因素的，還是圈層。

國際金融之父梅耶·羅斯柴爾德曾經(jīng)說過：你是誰并不重要，重要的是你和誰在一起。

對大多數(shù)人來說，選擇一個(gè)對的社會(huì)圈層，就是撬開資源與圈層的鑰匙。

想要理解世家所在的圈層屬性，只需要明白，這里有什么。

1、主干道首排，奢華公區(qū)配置，歸家禮序營造：

深業(yè)世紀(jì)山谷世家，是深圳罕見的可以在城市級(jí)主干道首排開主入口的項(xiàng)目。

項(xiàng)目攜手世界級(jí)團(tuán)隊(duì)，對標(biāo)國際頂流豪宅建造工藝，特聘華陽國際、CCD香港鄭中、杜康生等世界級(jí)團(tuán)隊(duì)，歷經(jīng)10年打磨而成。從設(shè)計(jì)到建筑、園林、室內(nèi)設(shè)計(jì)，方方面面都力求極致。

項(xiàng)目規(guī)劃有8大門儀節(jié)點(diǎn)+4重歸家禮序。于社區(qū)中軸主干道，打造出一個(gè)約70米長、高度約11米的恢宏大門，門廊裝飾采用純銅鍛造，質(zhì)感厚重，禮序尊崇。

主入口（效果圖）

穿過府門的第一站，映入眼簾的便是約2400㎡落客區(qū)環(huán)島花園，尺度、儀式比肩奢華五星級(jí)酒店，深圳唯一。

同時(shí)還配備層高約6米的首層入戶大堂、奢侈型酒店式車庫光廳大堂。

入戶大堂（效果圖）

2、同片區(qū)、同地段少有的低容積率豪宅：

世家容積率僅為5.78，最大樓間距達(dá)到約100米，視野開闊。250米的地標(biāo)雙子塔，形成雙Y型建筑布局，構(gòu)建起戶戶270°永久無遮擋中軸視野。

世家夜景圖（實(shí)景圖）

3、8梯3戶，每戶專屬雙梯，超常梯戶比：

在富豪圈層極度看重的私密性打造上，世家超越普通豪宅梯戶比標(biāo)準(zhǔn)，住宅標(biāo)準(zhǔn)層是罕見的8梯3戶。

除2部公共電梯外，每戶都有2部專屬的入戶電梯。戶戶私家電梯廳。這個(gè)私密梯戶比配置，刷新深圳頂豪住宅梯戶比新標(biāo)準(zhǔn)。

電梯廳（效果圖）

在產(chǎn)品品質(zhì)的用材用料方面，世家也是以頂級(jí)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)來打造：大面積的天然大理石背景墻，使用嘉格納廚電等國際一線品牌裝修（以實(shí)際交付為準(zhǔn)）。

室內(nèi)（效果圖）

4、專屬管家服務(wù)：

除此之外，總面積近6000㎡，包含三棟“商業(yè)盒子”的世紀(jì)會(huì)增值服務(wù)空間及其他泛會(huì)所空間，以運(yùn)動(dòng)康養(yǎng)、生活藝術(shù)、商務(wù)會(huì)客為主題，提供多元功能空間。另外還特設(shè)世紀(jì)會(huì)金鑰匙服務(wù)體系，為業(yè)主提供尊崇的管家服務(wù)。

世紀(jì)會(huì)增值服務(wù)空間（實(shí)拍圖）

在豪宅市場，一直存在一個(gè)道理：贏者獨(dú)取。 也就是說，世家為圈層所營造地體現(xiàn)在設(shè)計(jì)上的差異，終將成為塔尖圈層固有的選擇邏輯。

03

富人們搶的不是房子

是一種可以傳承的生活方式

不管你承不承認(rèn)，對一座城市來說，頂豪才是那張永不過時(shí)的名片。

紐約中央公園旁的ONE57、倫敦的海德公園壹號(hào)，香港的淺水灣半山豪宅……這些與城市齊名的頂豪片區(qū)，聚集著這個(gè)城市金字塔尖的人群和最為稀缺的城市資源。

城市頂豪的價(jià)值幾何，美劇《紙牌屋》里，有一句極為經(jīng)典的描述：

“權(quán)力就像房地產(chǎn)，位置是所有的一切，你離中心越近，你的財(cái)產(chǎn)就越值錢。”

紐約中央公園豪宅建成后的15年間，整個(gè)曼哈頓房價(jià)上漲9倍；倫敦海德公園、香港半山成為世界政商名流匯聚的要地……

縱觀世界的高端住宅潮流，從紐約“權(quán)力之塔ONE57”到倫敦公寓“海德公園一號(hào)”，從香港天璽到上海黃浦江畔的湯臣一品，它們毫不避諱地占據(jù)了城市最核心的位置，但卻又為客戶打造了具備超脫氣質(zhì)的作品。

人們總是愿意為真正好的東西埋單。就像亞里士多德說的：“人們來到城市，是為了生活，人們居住在城市，是為了生活得更好。”

而世家所代表的，恰恰是這個(gè)城市里最富有的這一群人他們背后的生活方式。

在深圳眾多總價(jià)上千萬，品質(zhì)卻略顯尷尬的豪宅圈里，世家的出現(xiàn)，滿足了深圳富人們對于“深圳式生活，國際化社交”的全部向往。

從景觀到建筑，從室外到室內(nèi)，像世家這樣的頂豪產(chǎn)品，在稀缺性、品質(zhì)、圈層上，剛好滿足少數(shù)人的極致。

不可否認(rèn)的是，像世家這樣，位于深灣一線、270°首排觀景的可售純粹大平層豪宅未來10年內(nèi)都很難再有。

據(jù)悉，這次審核非常嚴(yán)苛，如此嚴(yán)格的條件下，已有大量客戶凍資，體現(xiàn)了市場客戶對世家項(xiàng)目的青睞和熱捧。項(xiàng)目即將在12月8日開盤，按照今年豪宅瘋搶的節(jié)奏，有實(shí)力的買家們可千萬不要錯(cuò)過。

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