悲觀者正確，樂觀者前行——2024年8月北京樓市數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)圓滿舉行

懂樓帝是誰？

懂樓帝團(tuán)隊(duì)是北京最全面的全鏈條置業(yè)服務(wù)商，是中房研究院京津冀區(qū)域的全鏈條數(shù)據(jù)運(yùn)營商，團(tuán)隊(duì)成員均為頭部房企、頭部傳統(tǒng)媒體出身，純自營一級(jí)新盤經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的熱愛讓我們聚集在此，立志做好專業(yè)的房產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)公司。比如，新盤動(dòng)態(tài)、板塊分析、樓盤測評(píng)、二手房砍價(jià)撿漏等。

二手房和新房究竟如何買？政策還能不能再松動(dòng)？無論哪個(gè)角度看，市場數(shù)據(jù)都是政策和買房人操作的重要參考。基于此，北京紫金時(shí)代智庫致力于分析每月數(shù)據(jù)，希望給樓市前行正確的指導(dǎo)意義。

9月10日，由中房研究院ICR、365房評(píng)主辦，中經(jīng)匯聯(lián)合主辦，中原地產(chǎn)市場研究院、紫金書院支持，北京紫金時(shí)代傳媒協(xié)辦的北京樓市8月點(diǎn)評(píng)會(huì)上，各位與會(huì)嘉賓給到了上述問題一個(gè)相對(duì)的確定性答案。

2024年8月北京樓市月度點(diǎn)評(píng)會(huì)

地點(diǎn)：紫金書院

出席嘉賓：

中房研究院ICR執(zhí)行院長 、365房評(píng)創(chuàng)始人 肖勇

中國管理科學(xué)學(xué)會(huì)城鎮(zhèn)化專委會(huì)秘書長、中經(jīng)匯秘書長 陳云峰

中房研究院ICR京津冀分院執(zhí)行院長、紫金時(shí)代傳媒創(chuàng)始人 強(qiáng)振陽

中原地產(chǎn)市場研究院院長 侯春紅

鳳凰網(wǎng) 尚蕾

焦點(diǎn) 胡禎

百度 李晨光

知名地產(chǎn)博主：

房小陽

房價(jià)之外

拆哥房產(chǎn)

京樓湯師爺

懂樓帝

與會(huì)嘉賓參與了全國房產(chǎn)大V100強(qiáng)榜單與北京房產(chǎn)大V50強(qiáng)榜單的發(fā)布。（表單在文末）

任澤平說，悲觀者正確，樂觀者前行。肖勇認(rèn)為，當(dāng)下行業(yè)處在低迷期，但仍希望每一個(gè)地產(chǎn)人、買房人都要保持樂觀精神。北京二手房的枯榮線是15000套，8月二手房14000多套，但現(xiàn)在存量只有76821套，確實(shí)發(fā)生了變化。在這樣的背景下，絕對(duì)改善和絕對(duì)剛需的買房人都應(yīng)該出清不那么優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，去持有相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

陳云峰堅(jiān)信，北京優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)一定能夠穿越這一輪行業(yè)低迷的周期。

首先，從二手房和新房的庫存流轉(zhuǎn)狀態(tài)看，二手房一直處在橫盤期，但從7、8月開始，業(yè)主開始捂盤，等待漲價(jià)，庫存周期8個(gè)月能夠賣完。

新房庫存周期15個(gè)月能夠賣完。

第二，以5年、10年甚至更久的周期看，北京房價(jià)目前遭遇的比2008年金融危機(jī)好很多，降價(jià)40%。這兩年北京房價(jià)的確降價(jià)了35%左右，但相比武漢、南京等優(yōu)秀的省會(huì)城市，還是很值得買入的。武漢二手房庫存周期在6.38年，三年降了50%。

第三，北京財(cái)富、產(chǎn)業(yè)、人口很集中，現(xiàn)在買房時(shí)機(jī)比較好，且優(yōu)質(zhì)地段二手房是有金融屬性和投資屬性的，值得買入。

中原地產(chǎn)市場研究院院長侯春紅認(rèn)為，樓市政策幾乎觸底的情況下，北京樓市現(xiàn)狀不是特別好，是什么原因呢？不是沒有客戶，不是沒有存款，而是因?yàn)閲鴥?nèi)經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入相對(duì)緩慢的周期，另外還有現(xiàn)有的城市化率66%，人口增長不是很快，新增存款近兩年來呈現(xiàn)上升趨勢，大家對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期并不好，不希望有很大的杠桿壓力。

具體表現(xiàn)為新房承壓大，比如十八里店板塊新房的潛在買房人會(huì)被北神樹板塊分流，或者被東四環(huán)二手房分流；比如一些純剛需項(xiàng)目也面臨些壓力，剛需買房人希望價(jià)格更下探。

二手房相對(duì)觸底了，9月預(yù)計(jì)會(huì)回落到1.2萬套。比如朝陽東壩、朝青一些板塊成交價(jià)已觸底，部分社區(qū)單價(jià)從7萬降低4萬。但租售回報(bào)率挺好，能到3。海淀中關(guān)村三小社區(qū)房蜂鳥社區(qū)價(jià)格也幾乎觸底到2016年左右的水平。當(dāng)下，維持底線價(jià)格，或轉(zhuǎn)租待售等機(jī)會(huì)，成為了不少業(yè)主的選擇。

房地產(chǎn)行業(yè)回歸居住屬性，而不是前些年的投資、金融屬性。接下來，北京樓市的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？純剛需、純高端兩端是不受影響的。從成交結(jié)構(gòu)看，成交量最多的房源，還是300-500萬的剛需房。

中端改善就需要根據(jù)自身需求來買賣。

左一為拆哥

拆哥房產(chǎn)主理人拆哥認(rèn)為，相對(duì)于2023年4月，北京房價(jià)第一次跌破33%。新房降價(jià)潮即將到來，沒有任何一個(gè)板塊觸底，現(xiàn)在還在博弈期。比如望京跌破25%，以后可能都會(huì)跌破30%。

未來的市場上漲機(jī)會(huì)在于，政策還可以再放松，比如限購政策、房貸利率、首付比例等還有很大的空間，市場沒有達(dá)到足夠的預(yù)期。

房價(jià)之外認(rèn)為，現(xiàn)行的政策對(duì)于市場意義不是很積極。希望未來能有更好的政策放松，但絕不是0首付這樣的政策。有外媒“小作文”稱“正考慮調(diào)整存量房貸利率”，這才是一個(gè)眾多正在還貸家庭迫切希望的。

招行行長近日在該行2024年中期業(yè)績交流會(huì)上表示：“目前招商銀行沒有收到監(jiān)管部門針對(duì)個(gè)人存量房貸轉(zhuǎn)按揭的相關(guān)意見，相關(guān)監(jiān)管部門也并未就此征求過商業(yè)銀行的意見。” 算是對(duì)小作文做出了回應(yīng)。

8月樓市數(shù)據(jù)

北京市住建委官網(wǎng)最新的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手房網(wǎng)簽量為14363套，環(huán)比下跌7.8%，同比上漲31%。這是連續(xù)第三個(gè)月成交量維持在1.4萬套以上。此前，6、7月份，網(wǎng)簽量分別為14987套、15575套。

目前成交量雖然整體較高，但二手房成交均價(jià)4.94萬/平，連續(xù)6周出現(xiàn)下滑，掛牌均價(jià)來到5.7萬。議價(jià)空間還在加大，市場進(jìn)一步復(fù)蘇的基礎(chǔ)仍不牢固，市場成交的促成依賴于業(yè)主讓價(jià)。

新房8月網(wǎng)簽官方數(shù)據(jù)是5308套，環(huán)比增加1216套，環(huán)比7月大幅增長了29.7%，是自今年2月以來最高的一個(gè)月。其主要原因是部分共有產(chǎn)權(quán)房集中簽約。但成交均價(jià)僅為51112元/㎡，創(chuàng)近6個(gè)月歷史新低。

新房商品房住宅只有2782套，價(jià)格也出現(xiàn)下滑，成交均價(jià)51765元/㎡，環(huán)比下降9.44%，同比下降19.79%；商品住宅新增供應(yīng)3814套，環(huán)比上漲38.81%，同比上漲27.48%。

東城區(qū)

★金額第一名：北京城建·天壇府

★套數(shù)第一名：北京城建·天壇府

東城區(qū)住宅成交12套，成交面積0.18萬㎡，成交均價(jià)106111元/㎡，成交金額1.91億元；成交排名如下：

西城區(qū)

★金額第一名：中信國安府

★套數(shù)第一名：中信國安府

西城區(qū)住宅成交5套，成交面積0.09萬㎡，成交均價(jià)151111元/㎡，成交金額1.36億元；成交排名如下：

朝陽區(qū)

★金額第一名：中建璞園

★套數(shù)第一名：中建璞園

朝陽區(qū)住宅成交258套，成交面積3.53萬㎡，成交均價(jià)78725元/㎡，成交金額27.79億元；成交排名如下：

海淀區(qū)

★金額第一名：香山樾
★套數(shù)第一名：中海富華里富園

海淀區(qū)住宅成交75套，成交面積0.99萬㎡，成交均價(jià)97576元/㎡，成交金額9.66億元；成交排名如下：

豐臺(tái)區(qū)

★金額第一名：北京瑞府

★套數(shù)第一名：西山金茂府/熙悅晴翠

豐臺(tái)區(qū)住宅成交222套，成交面積2.95萬㎡，成交均價(jià)76949元/㎡，成交金額22.7億元；成交排名如下：

石景山區(qū)

★金額第一名：遠(yuǎn)洋源山春秋

★套數(shù)第一名：保利璟山和煦

石景山區(qū)住宅成交130套，成交面積1.78萬㎡，成交均價(jià)63596元/㎡，成交金額11.32億元；成交排名如下：

通州區(qū)

★金額第一名：萬科東廬

★套數(shù)第一名：k2十里春風(fēng)

通州區(qū)住宅成交282套，成交面積3.05萬㎡，成交均價(jià)50066元/㎡，成交金額15.27億元；成交排名如下：

大興區(qū)

★金額第一名：大興星光城

★套數(shù)第一名：大興星光城

大興區(qū)住宅成交373套，成交面積4.69萬㎡，成交均價(jià)48507元/㎡，成交金額22.75億元；成交排名如下：

房山區(qū)

★金額第一名：中建國賢府

★套數(shù)第一名：中建學(xué)府印悅

房山區(qū)住宅成交442套，成交面積4.48萬㎡，成交均價(jià)33393元/㎡，成交金額14.96億元；成交排名如下：

昌平區(qū)

★金額第一名：北京國賢府

★套數(shù)第一名：北京國賢府/建發(fā)觀堂府/北京建工嘉境里

昌平區(qū)住宅成交406套，成交面積4.82萬㎡，成交均價(jià)45643元/㎡，成交金額22億元；成交排名如下：

順義區(qū)

★金額第一名：中海首開湖光玖里

★套數(shù)第一名：北京城建星譽(yù)BEIJING

順義區(qū)住宅成交335套，成交面積4.45萬㎡，成交均價(jià)42764元/㎡，成交金額19.03億元；成交排名如下：

門頭溝區(qū)

★金額第一名：中建長安麓院

★套數(shù)第一名：中建長安麓院

門頭溝區(qū)住宅成交31套，成交面積0.36㎡，成交均價(jià)45556元/㎡，成交金額1.64億元；成交排名如下：

懷柔區(qū)

★金額第一名：天恒半山世家

★套數(shù)第一名：北科建翡翠華府

懷柔區(qū)住宅成交28套，成交面積0.38萬㎡，成交均價(jià)34737元/㎡，成交金額1.32億元；成交排名如下：

平谷區(qū)

★金額第一名：北京城建·京能樾園

★套數(shù)第一名：北京城建·京能樾園/首創(chuàng)住總禧瑞金海

平谷區(qū)住宅成交66套，成交面積0.93萬㎡，成交均價(jià)22258元/㎡，成交金額2.07億元；成交排名如下：

密云區(qū)

★金額第一名：國祥源境

★套數(shù)第一名：國祥源境

密云區(qū)住宅成交62套，成交面積0.91萬㎡，成交均價(jià)20879元/㎡，成交金額1.9億元；成交排名如下：

延慶區(qū)

★金額第一名：住總山瀾樾府

★套數(shù)第一名：住總山瀾樾府

延慶區(qū)住宅成交42套，成交面積0.57萬㎡，成交均價(jià)28772元/㎡，成交金額1.64億元；成交排名如下：