炒房客的墳場(chǎng)

包叔有個(gè)南京的朋友，過(guò)去一年深夜經(jīng)常會(huì)干一件事情：點(diǎn)開(kāi)貝殼APP，看一下自己小區(qū)最新的成交價(jià)，然后默默關(guān)掉，上床，睡覺(jué)。

端午節(jié)前的晚上，他又點(diǎn)開(kāi)了貝殼APP，但焦慮地發(fā)現(xiàn)，成交價(jià)，看不到了。

二手房成交價(jià)的消失，對(duì)貝殼來(lái)說(shuō)不是新鮮事。

十幾年前，鏈家組織了大量人力物力做樓盤(pán)字典，覆蓋300個(gè)城市，收集了上億套房源的數(shù)據(jù)。

做這件事，是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為樓盤(pán)資料缺失，讓假房源、中介兩頭騙等問(wèn)題層出不窮。

2021年1月，北京學(xué)區(qū)房不斷跳漲，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，北京中介協(xié)會(huì)約談了北京主要中介平臺(tái)，要求他們：

不得渲染、炒作房屋成交信息。

貝殼北京區(qū)域的成交價(jià)格和交易量，一夜之間，消失了。

緊接著，同樣因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，杭州、西安、武漢等城市的二手房成交價(jià)，也消失了。

但今年開(kāi)始，一些城市的二手房成交價(jià)消失了，并不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，而是因?yàn)橄碌炝?。比如嘉興、鄭州、長(zhǎng)沙、合肥等。

然后是中國(guó)省會(huì)第二城南京。6月6日，南京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)了一份《倡議書(shū)》。他們呼吁南京經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序：

不“唱衰”市場(chǎng)、不壓低房?jī)r(jià)。

像三年前的北京。南京貝殼的成交價(jià)，第二天也消失了。

1

前段時(shí)間，一張南京房?jī)r(jià)的對(duì)比圖，在地產(chǎn)圈里廣為流傳。

海峽城云瓏灣一套109平的房子，2021年成交價(jià)606萬(wàn)。最近，同戶(hù)型成交價(jià)只有：

282萬(wàn)。

兩年時(shí)間，房?jī)r(jià)不止腰斬了。

海峽城位于南京最熱門(mén)的板塊：河西。

河西曾是南京的宇宙中心。2017年，有著規(guī)劃和名校雙buff的這里，因?yàn)樾路慷址恐g價(jià)差高達(dá)1.5萬(wàn)元一平米，迅速成為南京炒房客最喜歡的區(qū)域，被稱(chēng)為：

南京炒房示范區(qū)。

那兩年，上海股市有時(shí)會(huì)突然疲軟幾天，隔壁南京人都會(huì)開(kāi)玩笑說(shuō)，因?yàn)楹游饔行路块_(kāi)盤(pán)。大家都要凍結(jié)資金去打新。

兩年后，隨著河西CBD崛起，原先的規(guī)劃逐步落地，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐河西，做起了改善產(chǎn)品。

千萬(wàn)級(jí)豪宅開(kāi)始扎堆落戶(hù)河西，上車(chē)門(mén)檻大幅提升。河西也一躍而起，成為南京高不可攀的富人區(qū)。

海峽城是河西最早的拓荒者，被稱(chēng)為河西南星八客之一。有人說(shuō)：

河西南星八客的二手房?jī)r(jià)，就是南京房?jī)r(jià)的錨。

2015年的那一輪牛市里，漲幅最大的就是河西南。這些年，海峽城也跟著水漲船高，單價(jià)甚至破過(guò)6萬(wàn)一平米。

現(xiàn)在，這里也是南京房?jī)r(jià)下跌最多的區(qū)域之一。海峽城最新成交的二手房，單價(jià)才2.58萬(wàn)一平米。

海峽城上一次單價(jià)兩萬(wàn)多，還是2015年。

最近有網(wǎng)友在社交媒體發(fā)帖，感謝南京樓市最近的跌幅，能讓她在30歲就從溧水老五線遷居南京，住進(jìn)河西富人區(qū)。

她買(mǎi)的項(xiàng)目，就是海峽城。

2

很多城市的購(gòu)房者都在社交媒體上比慘。

2017年，環(huán)京樓市調(diào)控后，北三縣樓市開(kāi)啟了悲慘命運(yùn)。很多區(qū)域樓市跌幅超過(guò)一半。比如燕郊的天洋城，2017年最高點(diǎn)成交價(jià)是3.5萬(wàn)一平米，后來(lái)最低跌到：

9000元一平米。

大家一直以為，燕郊的腰斬是絕無(wú)僅有的存在，冷嘲熱諷了七年。嘲笑燕郊，質(zhì)疑燕郊，然后現(xiàn)在，一座又一座城市：

成為燕郊。

不管榜單怎么排，這一輪跌得最慘的城市里，南京肯定能在省會(huì)城市里排進(jìn)前三。

比如江北核心區(qū)。2020年，當(dāng)時(shí)的紅盤(pán)啟迪水木濱江首開(kāi)，千人搖號(hào)，當(dāng)天售罄。炒房客買(mǎi)的時(shí)候預(yù)期是未來(lái)會(huì)到5萬(wàn)一平。

最近啟迪水木濱江的成交價(jià)，只有1萬(wàn)8一平米。很多人說(shuō)：

南京樓市，炒房客的墳場(chǎng)。

上一個(gè)被稱(chēng)為炒房客墳場(chǎng)的城市，還是硬核調(diào)控的長(zhǎng)沙。

南京的江北核心區(qū)，是炒房客最集中的區(qū)域。2015年，這里的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)首次開(kāi)盤(pán)，均價(jià)1.7萬(wàn)。兩個(gè)月后，江北國(guó)家級(jí)新區(qū)批復(fù)，華潤(rùn)國(guó)際一房難求，南京樓市進(jìn)入大牛市。

2016年，南京新房成交量超過(guò)了12萬(wàn)套。二手房更是賣(mài)出創(chuàng)紀(jì)錄的15萬(wàn)套——相當(dāng)于2014年和2015年兩年二手房成交量的總和。

那是南京樓市最風(fēng)光的時(shí)刻。上萬(wàn)人涌入南京搶房，有人為了搶房，連夜打地鋪排隊(duì)。南京與廈門(mén)、蘇州、合肥一起并稱(chēng)：

中國(guó)樓市四小龍。

也是2016年，南京房?jī)r(jià)均價(jià)超過(guò)了杭州，成為中國(guó)省會(huì)第二城。有的月份，南京均價(jià)甚至一度超過(guò)廣州。

南京投入資金和資源最多的區(qū)域，就是江北新區(qū)。這里修了無(wú)數(shù)地鐵、橋梁，建了一望無(wú)際的商品房、寫(xiě)字樓，政府要在這里打造“東方曼哈頓”。這里也成為蘇北、合肥等外地炒房客最?lèi)?ài)的區(qū)域。

最火的那一年，江北有9個(gè)樓盤(pán)入市都經(jīng)歷了萬(wàn)人搖號(hào)。購(gòu)買(mǎi)江北的房子，不僅要首付8成，還要額外的茶水費(fèi)。

但政府的這些投入，并未帶來(lái)預(yù)期的回報(bào)。南京本地人對(duì)江北并不那么熱衷，蘇錫常地區(qū)的人，則偏愛(ài)南京東南方向的房子。

2021年，華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)曾賣(mài)出過(guò)4.7萬(wàn)一平的高價(jià)。三年過(guò)去，這里最新成交價(jià)是：

2.2萬(wàn)。

3

南京一直走在救市的前列。

別的城市還在為如何取消限購(gòu)而扭捏時(shí)，南京在2022年5月20日率先宣布，取消了二手房限購(gòu)政策！

但消息傳出兩個(gè)小時(shí)后，政策就被收回了。

南京的朋友說(shuō)，因?yàn)閾?dān)心南京二手房徹底放開(kāi)后，周邊客戶(hù)會(huì)涌進(jìn)南京，有人把這個(gè)政策捅到了主管部門(mén)：

政策很快一日游。

盡管只有一天的窗口期，但還是有人把握住了這個(gè)機(jī)會(huì)。有媒體報(bào)道那天南京的盛況，有中介取號(hào)過(guò)戶(hù)：

從上午到下午，取到了600多號(hào)。

急著放松限購(gòu)是有原因的。南京連續(xù)幾年土地收入和一般公共預(yù)算比例，都超過(guò)100%，2021年更是高達(dá)120%。2022年，南京賣(mài)地指標(biāo)2000億，但到了那年5月，只賣(mài)了：

200億。

2022年，南京賣(mài)地收入是1308億，只完成指標(biāo)的65%。

最近，南京的政策又哐哐往下發(fā)。房票安置、人才補(bǔ)貼、住宅設(shè)計(jì)升級(jí)、以舊換新等等，還聯(lián)合了周邊的城市，搞了南京都市圈城市住房公積金一體化發(fā)展：

9個(gè)城市住房公積金可互認(rèn)互貸。

也就短短一個(gè)月時(shí)間，大南京連出了12條利好。

強(qiáng)力救市下，南京樓市出現(xiàn)了一些局部反彈。但回暖的風(fēng)還沒(méi)有吹到江北新區(qū)。最新公布的5月南京成交TOP20的樓盤(pán)里，江北新區(qū)上榜的只有一個(gè)。

今年，南京賣(mài)地指標(biāo)加起來(lái)沒(méi)以前多了，也就高峰期的一半——800億左右。但半年即將過(guò)去，南京只賣(mài)了80多億。

地賣(mài)不出去，也不能全怪開(kāi)發(fā)商。這幾年，中國(guó)大城市的搶人大戰(zhàn)里，南京幾次加入戰(zhàn)局，都被兄弟城市的光芒遮蓋。

在大城市人口瘋狂增長(zhǎng)的年代，深圳、廣州、成都、杭州、西安等城市，都是每年幾十萬(wàn)人口的增長(zhǎng)。但南京近十年的人口增量，大多數(shù)年份，都是幾萬(wàn)人的增量。

去年5月，南京宣布放寬落戶(hù)限制，允許35周歲以下的大專(zhuān)學(xué)歷畢業(yè)生在市內(nèi)落戶(hù)；杭州也將直接落戶(hù)的門(mén)檻放開(kāi)到了大專(zhuān)，隔壁蘇州積分落戶(hù)的最低分也創(chuàng)下了歷年最低。

去年的人口成績(jī)單出來(lái)，杭州增加了14.6萬(wàn)人，南京是5.6萬(wàn)人。

排名第一的，是南京的鄰居合肥，去年凈增21.9萬(wàn)人。這個(gè)量是整個(gè)江蘇省的兩倍：

是南京的4倍。

4

人是跟著產(chǎn)業(yè)走的。2019年，南京市委的十四屆八次全會(huì)中，當(dāng)時(shí)的市領(lǐng)導(dǎo)講話(huà)，上來(lái)是犀利的十個(gè)為什么，第一個(gè)為什么是：

為什么南京豐富的科教優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有充分轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)發(fā)展優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？

南京擁有除京滬之外最多的雙一流大學(xué)。在高校教育競(jìng)爭(zhēng)中，妥妥的第一梯隊(duì)。只是畢業(yè)后，選擇去一線城市+杭漂的，和選擇留在本地的人數(shù)旗鼓相當(dāng)。

中國(guó)幾大新一線城市里，杭州有電商和互聯(lián)網(wǎng)；蘇州有生物醫(yī)藥；成都是“新西蘭”省會(huì)；南京呢？大家對(duì)于南京的記憶點(diǎn)，很長(zhǎng)一段時(shí)間是：

安徽省會(huì)。

但就算是安徽真正的省會(huì)合肥，已經(jīng)靠著新興產(chǎn)業(yè)走出了自己的獨(dú)立行情。

先投資京東方，成為國(guó)內(nèi)先進(jìn)面板產(chǎn)業(yè)基地；然后投資長(zhǎng)鑫存儲(chǔ)，把量子計(jì)算機(jī)做成了名片；接著又投資蔚來(lái)，完成新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)生態(tài)建設(shè)。

產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶著合肥的經(jīng)濟(jì)起飛，也帶來(lái)大量工作機(jī)會(huì)。

南京有六大千億產(chǎn)業(yè)。不過(guò)一半都是屹立多年的支柱產(chǎn)業(yè)，汽車(chē)、石油化工、鋼鐵等。而布局的新興產(chǎn)業(yè)，一直沒(méi)有發(fā)展起來(lái)。

前段時(shí)間，一季度萬(wàn)億GDP城市的數(shù)據(jù)公布，江蘇領(lǐng)跑長(zhǎng)三角，全省的平均增速6.2%。雖然江蘇整體實(shí)力很強(qiáng)，但一看省會(huì)南京，增速只有3.8%。

前幾天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還發(fā)布了5月份全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)。

包叔特別關(guān)注了當(dāng)年樓市的四小龍——南京、廈門(mén)、蘇州和合肥。當(dāng)年的四小龍現(xiàn)在的同比跌幅，都不小。南京和廈門(mén)是同比跌幅超過(guò)10%的幾個(gè)大城市之一。

某種意義上，南京也是中國(guó)樓市的縮影。資金如流水，早期填平洼地，后期從高點(diǎn)溢出。

區(qū)別只在于，早和晚而已。漲和跌，四小龍都只是早走一步而已。

5月份南京的數(shù)據(jù)，開(kāi)始出現(xiàn)一些好的跡象了。比如二手房跌幅，不再是大城市第一了。3個(gè)月前，南京二手房掛牌量還超過(guò)19萬(wàn)套，現(xiàn)在只有18.5萬(wàn)套了。

有六個(gè)城市二手房掛牌量超過(guò)20萬(wàn)套。它們是：

杭州、重慶，成都，上海，武漢和西安。

珍愛(ài)包叔，順手“在看”