陣痛之中，房企穿越周期之萬(wàn)科樣本

生活最好的狀態(tài)

就是

冷冷清清的風(fēng)風(fēng)火火

——木心

作者｜十一郎

來(lái)源｜地產(chǎn)十一言 （ID:dichanshiyiyan）

闊別北京4年半，萬(wàn)科終于在北京有了新項(xiàng)目！

10月27日，北京萬(wàn)科用一場(chǎng)名為“明天，我們將住在哪里？”的發(fā)布會(huì)，帶來(lái)了嶄新的產(chǎn)品，來(lái)對(duì)“年輕人”與“房地產(chǎn)”兩個(gè)看起來(lái)斷層的關(guān)鍵詞做出融合。

近年來(lái)，萬(wàn)科在北京市場(chǎng)的動(dòng)作不算多。此次拿地，又在行業(yè)下行轉(zhuǎn)折變化之時(shí)。作為行業(yè)龍頭及風(fēng)向標(biāo)，萬(wàn)科對(duì)于北京市場(chǎng)的這一用腳投票，讓業(yè)界對(duì)新項(xiàng)目萬(wàn)科東廬充滿期待。似乎，在行業(yè)轉(zhuǎn)變期，萬(wàn)科對(duì)北京市場(chǎng)的態(tài)度，會(huì)向行業(yè)傳遞出一些信號(hào)。

而一周前，萬(wàn)科在2023年度媒體交流會(huì)上，郁亮回答媒體提問(wèn)時(shí)表示，“沒(méi)想到陣痛比預(yù)想中更長(zhǎng)、更痛，陣痛還沒(méi)結(jié)束，光熬還不行。行業(yè)要從過(guò)去簡(jiǎn)單的規(guī)模發(fā)展到今天更高層次的發(fā)展去轉(zhuǎn)變，不管你愿意不愿意、是否準(zhǔn)備好，都要迎接新的發(fā)展階段。”

新發(fā)展階段的萬(wàn)科，究竟要怎么“活下去”？

闊別4年，萬(wàn)科再次回歸北京市場(chǎng)，究竟要以什么樣的姿態(tài)獲得自己的市場(chǎng)呢？穿越三次周期的萬(wàn)科又有什么樣的秘訣呢？

01

DICHAN SHIYIYAN

再回北京

一向有超強(qiáng)判斷力的萬(wàn)科再回北京，引起了廣泛關(guān)注。新項(xiàng)目以“年輕人”為目標(biāo)客戶，想把“年輕人的房子”做到極致。

8月，萬(wàn)科在拿下北京通州這塊地時(shí)，就有很多聲音，有人說(shuō)這塊地不錯(cuò)，也有人說(shuō)地理位置有瑕疵。但無(wú)論如何，作為龍頭大哥的萬(wàn)科在北京的再次出手，對(duì)北京市場(chǎng)的信心都是一份加持。

先看看項(xiàng)目具體情況。

這次萬(wàn)科選址在通州，項(xiàng)目距運(yùn)河CBD距離1站地鐵，周邊配套齊全，商業(yè)、醫(yī)院、公園等應(yīng)有盡有，附近又有五環(huán)路、朝陽(yáng)北路等交通，配套能打。

在郁亮“好產(chǎn)品才是最好的話術(shù)”的理念下，萬(wàn)科的產(chǎn)品力從來(lái)都是市場(chǎng)標(biāo)桿。十一郎研究了新項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與細(xì)節(jié)，覺(jué)得，這次北京萬(wàn)科用力有點(diǎn)猛。

先來(lái)看社區(qū)布局。東廬拋棄了傳統(tǒng)梅花樁式的布局，選用了“圍合式”布局，把最出貨值的地方，主動(dòng)做低，其中幾棟樓只有4-5層的高度，連限高的一半都沒(méi)有（限高36米）。

這樣做的結(jié)果就是，既有圍合感，又能讓陽(yáng)光充分的灑進(jìn)社區(qū)，視野得到延展。要知道，陽(yáng)光和視野，是城市低密的靈魂所在了。

另外值得注意的細(xì)節(jié)，萬(wàn)科東廬的樓和樓是拉齊的，這樣做的結(jié)果是不僅視覺(jué)感受會(huì)很有秩序感，空間上也能擁有一個(gè)更完整的庭院。

除此之外，東廬的景觀設(shè)計(jì)，社區(qū)的煙火氣等都符合年輕人的審美需求。

在總價(jià)390萬(wàn)起的剛需和剛改盤(pán)里，萬(wàn)科東廬的社區(qū)品質(zhì)，可謂誠(chéng)意滿滿。

只是，基于當(dāng)下轉(zhuǎn)折變化的市場(chǎng)行情，對(duì)于北京萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，重回北京市場(chǎng)仍有很多難題。

據(jù)十一郎了解，雖然四年沒(méi)有新項(xiàng)目，但早些年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目仍未出清。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年在青龍湖板塊開(kāi)發(fā)的翡翠云廬和翡翠西湖，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，還剩83套房源未售出；2018年與卓越合作的翡翠山曉，網(wǎng)簽率為70%；順義的觀承別墅，據(jù)了解三期的自持占比37%……

行情疲軟，疊加口罩因素，過(guò)往的產(chǎn)品是否能應(yīng)對(duì)當(dāng)下客戶的高性?xún)r(jià)比需求，也是一個(gè)問(wèn)題。

好在，北京萬(wàn)科時(shí)隔四年再次北京拿地，從一個(gè)認(rèn)可高端地產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)航者，兼顧到性?xún)r(jià)比的需求，不得不說(shuō)，北京萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)的把握還是很準(zhǔn)的。

要知道，如今的房?jī)r(jià)，想要400萬(wàn)上車(chē)朝陽(yáng)區(qū)新房，可選擇的空間的確不大。更何況背后還有萬(wàn)科物業(yè)的加持。

四年后回歸，無(wú)論是因?yàn)楸本┤f(wàn)科儲(chǔ)備不足該補(bǔ)倉(cāng)了，還是“躺平”休息過(guò)后的奮起急追，北京萬(wàn)科的動(dòng)作都引起了不小關(guān)注。

因?yàn)椋侨f(wàn)科。

02

DICHAN SHIYIYAN

強(qiáng)化行業(yè)信心

無(wú)論是恒碧萬(wàn)融，還是招保萬(wàn)金，萬(wàn)科都有一號(hào)。

無(wú)論是行業(yè)最初的野蠻生長(zhǎng)時(shí)代，萬(wàn)科走在行業(yè)最前列，抑或是在轉(zhuǎn)折漸變之時(shí)未雨綢繆地提出“活下去”“白銀時(shí)代”的底線論斷，萬(wàn)科的前瞻性都令業(yè)界佩服。

準(zhǔn)確判斷大勢(shì)，提前預(yù)料市場(chǎng)的變化，是萬(wàn)科多年來(lái)為行業(yè)提供的寶貴意見(jiàn)，也正因如此，萬(wàn)科才能成為少數(shù)的、安全穩(wěn)定穿越三輪周期的唯一房企。

目前，萬(wàn)科資產(chǎn)、股東權(quán)益行業(yè)第一。市值、營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)行業(yè)第二。財(cái)務(wù)穩(wěn)健性上領(lǐng)先信用評(píng)級(jí)，成為市場(chǎng)中為數(shù)不多還能依靠自身信用發(fā)行債券的房企。2023年1-8月，萬(wàn)科719億投資了32個(gè)項(xiàng)目，內(nèi)部收益水平在20%以上。

上半年數(shù)據(jù)顯示，短債占有息負(fù)債比例降至14.2%的歷史低點(diǎn)，長(zhǎng)期負(fù)債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%。

在體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵指標(biāo)的現(xiàn)金流上，萬(wàn)科持有貨幣資金1221.8億元，現(xiàn)金短債比從2.1倍升至2.7倍，凈負(fù)債率49.47%。

整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是否愿意或是否接受，行業(yè)都在進(jìn)入新的發(fā)展階段。

10月20日，萬(wàn)科年度媒體交流會(huì)上，在野蠻生長(zhǎng)時(shí)期提出“活下去”的郁亮，反倒在行業(yè)低迷期給出相對(duì)積極的觀點(diǎn)：“短期有壓力，長(zhǎng)期有信心。”

郁亮認(rèn)為，目前市場(chǎng)的悲觀情緒主要是兩種聲音：一種是“過(guò)剩論”，即認(rèn)為房子已經(jīng)太多了，不需要再建了；另一種是“政策沒(méi)用了”。這一論斷再次引起業(yè)界波動(dòng)。

對(duì)于“過(guò)剩論”，郁亮進(jìn)行了詳細(xì)闡述。

首先，導(dǎo)致“過(guò)剩論”的原因有兩個(gè)，第一個(gè)是“我們都被平均了”。馬斯克身邊的財(cái)富與普通人身邊的財(cái)富，不是一個(gè)量級(jí)的，所以，大家都被平均了。

第二個(gè)方面是，數(shù)字不能只看靜態(tài)數(shù)據(jù)。我國(guó)目前人均居住面積38.6平方米是建筑面積，如果折算成使用面積，僅相當(dāng)于40年前日本的居住水平。今后中國(guó)的居住要著眼于“好不好”上，已經(jīng)過(guò)了“有沒(méi)有”了。客戶對(duì)居住需求的多元化，倒逼市場(chǎng)供應(yīng)也要?jiǎng)?chuàng)新。這是一個(gè)客觀事實(shí)的變化。

針對(duì)“政策沒(méi)用了”論點(diǎn)，郁亮則認(rèn)為，政策雖非萬(wàn)能，但絕非無(wú)用。市場(chǎng)積累的反彈力量和政策支持為恢復(fù)提供了一定動(dòng)力，但不能指望政策一招解決所有問(wèn)題。

郁亮預(yù)計(jì)，對(duì)于住宅建設(shè)的需求，中樞值在10億平方米到13億平方米之間。由此可見(jiàn)，當(dāng)前住房建設(shè)水平超出了需求。今年預(yù)計(jì)新開(kāi)工不到7億平方米，回到了2006年的水平，與中樞值存在較大差距。他認(rèn)為，住房作為居民生活的剛需不會(huì)消失，壓抑久了總會(huì)釋放出來(lái)。

但無(wú)論如何，當(dāng)前行業(yè)已陷入資產(chǎn)負(fù)債危機(jī)是事實(shí)。如果沒(méi)有大規(guī)模低息債務(wù)置換，沒(méi)有銷(xiāo)售回暖，行業(yè)會(huì)繼續(xù)低迷。

好在，風(fēng)來(lái)了。

第一，10月24日，中央財(cái)政公開(kāi)表示將在四季度增發(fā)一萬(wàn)億國(guó)債。在前三季度土地出讓金同比下降近20%的背景下，此舉大大緩解了地方財(cái)政壓力，輔助地方化債。

一萬(wàn)億國(guó)債將用于災(zāi)后重建，可以填補(bǔ)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)的空白，比如增加行業(yè)就業(yè)等，一定程度上解救行業(yè)困境。

但愛(ài)說(shuō)實(shí)話的十一郎認(rèn)為，政策一招解決所有問(wèn)題不可能，真正救市的政策可能是解除限價(jià)、降房貸利率、房企多融資等。

第二，政策救市只是一時(shí)的，而房企的自救及日常經(jīng)營(yíng)才是日常。房企開(kāi)發(fā)的過(guò)程是資產(chǎn)做重的過(guò)程，對(duì)經(jīng)濟(jì)周期十分敏感，本質(zhì)上其實(shí)是金融行業(yè)。

對(duì)于買(mǎi)房人一端，更加關(guān)心的是房企爆雷、產(chǎn)品交付、資金監(jiān)管等問(wèn)題，但住宅需求仍然不會(huì)冰封。

03

DICHAN SHIYIYYAN

萬(wàn)科做對(duì)了什么

無(wú)論行業(yè)發(fā)展空間有多大，但房地產(chǎn)市場(chǎng)是一定不會(huì)消失的，而“剩”者為王之所以能“勝”，真的與一個(gè)企業(yè)的核心領(lǐng)袖的綜合素養(yǎng)有很大關(guān)系。

萬(wàn)科能夠多次穿越房地產(chǎn)周期，做對(duì)了什么？

十一郎認(rèn)為，一個(gè)企業(yè)能夠多次穿越行業(yè)周期，最大的素養(yǎng)是其較強(qiáng)的憂患意識(shí)。

從喊出“活下去”開(kāi)始的2018年，萬(wàn)科就主動(dòng)控制開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增速和規(guī)模，有意識(shí)鋪排經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)。

堅(jiān)持開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重，從長(zhǎng)期最大化市場(chǎng)價(jià)值的角度建立領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，用盡可能少的資源更好得滿足客戶需求，適應(yīng)管理紅利時(shí)代。這也是萬(wàn)科“過(guò)冬”的主要邏輯。

而在真正行業(yè)底部時(shí)，又會(huì)成為行業(yè)信心的標(biāo)志，在新的變化下快速切換心態(tài)，萬(wàn)科可謂行業(yè)的“定海神針”。

第二，就是順應(yīng)時(shí)代的變化，適時(shí)調(diào)整公司戰(zhàn)略。

郁 亮認(rèn)為，只 有順應(yīng)時(shí)代改變的企業(yè)，才有可能穿越周期。 對(duì)萬(wàn)科而言，與客戶、城市同步發(fā)展，就有生意做。 因此，萬(wàn)科選擇了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的戰(zhàn) 略。

這當(dāng)然不是一蹴而就的，是個(gè)慢功夫，更是一場(chǎng)攻 堅(jiān)戰(zhàn)。

首先，要培養(yǎng)出賺小錢(qián)、賺慢錢(qián)、賺辛苦錢(qián)的能力；其次，要真正實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的閉環(huán)。

在這一點(diǎn)上，十一郎倒認(rèn)為，賺小錢(qián)、賺慢錢(qián)、賺辛苦錢(qián)的能力是好培養(yǎng)的，最難的是心態(tài)。

讓一個(gè)習(xí)慣賺大錢(qián)、賺快錢(qián)、輕松賺錢(qián)的行業(yè)去做一些“不起眼”的“小事”，最需要過(guò)的是心理關(guān)。只有愿意“接受”，才有可能去“創(chuàng)造”。

第三，修煉內(nèi)功。

萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張海表示，當(dāng)前階段首先要將基本功練得更好，其中練是核心，把業(yè)務(wù)和管理的基本動(dòng)作練扎實(shí)，就能產(chǎn)生新的價(jià)值。所謂基本功，首先是按期、保質(zhì)地將產(chǎn)品交到客戶手中。

這兩年萬(wàn)科努力推進(jìn)“興交付”，都是萬(wàn)科對(duì)于交付社區(qū)的期待和暢想。截至9月底，萬(wàn)科已交付住宅近16萬(wàn)套，總面積2018.6萬(wàn)平方米，其中153個(gè)批次實(shí)現(xiàn)了“交付即辦證”。

另外，萬(wàn)科也在社區(qū)商業(yè)方面下功夫。張海認(rèn)為混合開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為萬(wàn)科重要業(yè)務(wù)組成部分，核心是實(shí)現(xiàn)“宜居、宜業(yè)、宜商”。

在行業(yè)底部做這些“細(xì)致”的事，是需要有耐心的。在十一郎看來(lái)，對(duì)現(xiàn)在的耐心，就是對(duì)未來(lái)的信心。

跟許多業(yè)內(nèi)操盤(pán)手聊當(dāng)下行業(yè)之時(shí)，我有一個(gè)體驗(yàn)，就是比起復(fù)雜的政策工具箱，許多中小企業(yè)更愿意去研究、學(xué)習(xí)萬(wàn)科等頭部的企業(yè)。

是因?yàn)椋^部企業(yè)的做法更有借鑒意義，而作為行業(yè)指明燈的萬(wàn)科，給大家樹(shù)立的精氣神，以及對(duì)行業(yè)的精準(zhǔn)判斷和信心，才是市場(chǎng)和大家最盼望看見(jiàn)的。

如郁亮所說(shuō)，行業(yè)陣痛還在持續(xù)當(dāng)中，各方都不容易，但萬(wàn)科相信城市永不落幕，與客戶、城市同步發(fā)展，未來(lái)仍有很多機(jī)會(huì)。

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