購買動遷房有啥風(fēng)險，你關(guān)心的，這里都有！

【前言】動遷房讓人又愛又恨，愛的是價格低于市場價；恨的是有限售期，房東容易毀約，風(fēng)險較大。今天就聊一聊購買動遷房的常見風(fēng)險。

一、“限售期”內(nèi)的動遷安置房能買嗎？

限售期內(nèi)所簽的房屋買賣合同無效的觀點確實曾經(jīng)存在過，但目前的司法實踐已無爭議，限售期內(nèi)所簽的房屋買賣合同是有效的，但是，對于過戶時間還是要受到限制的，須在“大產(chǎn)證”和“拆遷安置協(xié)議”均滿3年后才能過戶。

二、房東毀約的風(fēng)險如何防范？

做到以下5點，就可一定程度防范毀約風(fēng)險：

1.房屋買賣合同要符合動遷安置房本身的特點，否則合同無法正常履行，將給維權(quán)帶來很大麻煩；

2.盡量多留些尾款，將支付時間盡量推遲；

3.設(shè)置較嚴的違約條款，且明確違約金的計算方法，具有可操作性；

4.設(shè)置由違約方承擔(dān)律師費、保全費等條款，減少維權(quán)成本，也給賣方一定的威懾；

5.了解房東的人品和財務(wù)狀況，避免因房東欠款而導(dǎo)致房屋被司法查封。

三、有三個錯誤認識應(yīng)及時糾正

1.公證委托過戶手續(xù)可確保實現(xiàn)過戶

公證委托也不能確保過戶。因為只要房東一心想違約，公證過的委托書也是可以單方撤銷的。

2.只要賠償違約金即可毀約

這同樣屬于錯誤認識。守約方不僅可以提出違約金，還可以要求繼續(xù)履行合同。也就是說，如果賣家違約，買家起訴到法院，不僅可以要求賣家繼續(xù)履行合同，還可以要求其承擔(dān)違約金。實務(wù)中，有些買家由于擔(dān)心訴訟期較長，還需要支付維權(quán)的費用，而向賣家妥協(xié)，甚至修改了合同，最終還是沒有達成交易，這樣反而讓維權(quán)更加困難，這樣非?？上?。

3.勝訴后，房東不配合也不能過戶

這也屬于錯誤認識。不動產(chǎn)過戶與欠款不同，只要法院判決支持房屋過戶到買方名下，即可通過執(zhí)行局實現(xiàn)房屋過戶，而不需要賣方簽字同意。

【小結(jié)】風(fēng)險和收益總是并存的，只要妥善簽訂房屋買賣合同并積極合理維權(quán)，拆遷安置房交易還是相對安全的，完全可以順利過戶。如遇到本次未討論到的問題，可進一步聯(lián)系溝通。
文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）