超預期大幅降息 房地產的苦日子要結束了嗎？

5月20日上午，市場迎來了一則重磅利好消息：5年期以上LPR下調15個基點到4.45%。

與此同時，一年期的LPR并沒有調整，此次和房貸關系最為緊密的5年期LPR卻創下了2019年LPR改革增設5年指標以來的單次最大降幅，大大超出之前市場預期的4.55%水平。

5年期以上的LPR大幅下調，基本可以理解為針對房地產的定向降息。有人說，這不僅是對當下對資金極度饑渴的房地產市場的“精準扶貧”，更是體現了決策層對穩定房地產市場的態度和決心。

以北上廣深一線城市為例，一套五六百萬元的房子大概是市場中位數，貸款300萬元30年還清的話，存量房貸客戶每年的房貸支出可節省約3000元。如果是新增首套房客戶，恭喜，大概率還能再下調20個基點，這樣每年房貸可以省7500元左右。

那么問題來了，此次超預期的大幅降息是否預示著市場底部的真正到來？房地產行業是否已經否極泰來，好日子即將來臨了？

要回答這個問題，我們首先要明白，當前的房地產行業問題，不僅是資金問題，更是信心問題。

本以為去年下半年的房地產形勢已經是地獄模式了，可今年隨著疫情的沖擊，誰也沒想到房地產這個地獄下面還有18層。

就連一向勇猛的融創，去年上半年還花上千億拿地，到了今年5月，卻淪落到美元債連2個小目標的利息都拿不出來的境地。

老孫不夠努力嗎？非也。去年下半年行業形勢急轉直下之時，融創就已急劇收縮戰線，積極賣賣賣，老孫甚至自己掏腰包救公司，優質資產像貝殼的股權也賣了，也積極引入戰投、到處借錢。

之所以融創至今未能走出泥潭，也跟市場環境空前惡化、老孫對形勢發生誤判、現在的市場爆雷者眾多，接盤俠不夠用均有關系。

房地產業的老牌白衣騎士，如今竟也奄奄一息，等待新的白衣騎士救命，行業的慘烈令人唏噓。

當年萬達陷入危難之際，市場還是上行，不缺少白衣騎士，市場的錢也很充裕，以至于萬達斷臂求生后，能很快走出危機。如今的市場早已不可同日而語，如果萬達的問題發生在當下，可能就會是另一種結局。

如今，大批的房企爆雷，或游走在爆雷邊緣，這已經不是某一家或者某幾家的問題了，而是整個行業甚至整個經濟社會的問題了。照此下去，房地產行業的問題勢必會成為影響整體經濟社會的重大問題。

顯然，決策層早已意識到了這個問題，從去年四季度開始的政策糾偏步伐已經越來越快，尤其是今年以來，從中央到地方，不斷因城施策，松綁調控政策，出臺各類扶持政策，其最終的目的只有一個，就是讓房地產市場回到穩定健康發展的軌道上來。

從此次5年期以上LPR超預期大幅下調可以看出，決策層要加速強力穩定市場信心的意圖已經十分明顯。

至于背景和原因，從5月18日國家統計局公布的4月份樓市情況可以看到端倪，4月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數增加，一二三線城市商品住宅銷售價格環比總體呈降勢、同比繼續走低。

4月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有47個和50個，比上月分別增加9個和5個。

從4月份的數據來看，地產銷售端大幅下行，超出預期，并拖累了房企資金鏈，也導致房企拿地、開工大幅下降，造成房地產行業全鏈條下行，并進一步導致開發商資金鏈進一步緊繃，市場對房企的風險擔憂加大，房企信用風險爆發的概率也在增大。

正因為此，市場亟需更多強有力的政策出臺來穩定市場信心，遏制市場進一步下滑的風險。近期高層的一些會議上也透露了這一信號。

5月18日，李克強總理在云南主持召開穩增長穩市場主體保就業座談會上表示，已出臺政策要盡快落實到位，要增強緊迫感，挖掘政策潛力，看得準的新舉措能用盡用，5月份能出盡出，確保上半年和全年經濟運行在合理區間，努力使經濟較快回歸正常軌道。

針對房地產問題，總理也提出，城鎮化是必然趨勢，要穩地價穩房價，支持居民合理住房需求，保持房地產市場平穩健康發展。

事實上，除此之外，近期高層會議和監管層也頻頻釋放政策暖風，支持房地產行業健康平穩發展。

上個月18日，央行等部門強調，因城施策，合理確定商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，支持房地產開發企業、建筑企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

4月29日召開的中央政治局會議提出，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

這個會議其實也明確了，給予地方根據當地實際情況調整樓市政策更大的自主權。隨著中央政治局穩樓市信號的釋放，5月份以來，以及有超過40個城市出臺支持樓市的政策，其中不乏杭州、成都、蘇州等熱點城市。各地圍繞房產套數認定、降低首付、降低限購門檻、向多孩家庭政策傾斜等推出各種“花式”新政，樓市政策調整已經開始出現井噴狀態。

緊接著，5月15日，央行和銀保監會一起出手，為樓市帶來重大利好：首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

很快，數天之內，就有20多個城市響應，及時將首套房利率降至4.4%的底線上，相比上個月下降了1個百分點左右，200萬的按揭貸款能節約1500元左右的月供。

隨著今日開始5年期以上LPR下調，按照央行和銀保監會的政策，首套房的房貸利率下限將調整為4.25%，二套房的房貸利率將下調為5.05%。

而從銀行實際執行的主流房貸利率來看，5月份的降息空間也將進一步擴大，后期銀行對于房貸的支持力度也將增大。

不可否認，近期樓市的慘烈又跟疫情的沖擊有巨大的關系，但需要認清的一點是，盡管疫情原因，很多人無法進行買房交易行為，但這并不意味著需求的消失，而是需求被迫延后。對于房企來說，沒有銷售自然無法轉換為現金流，房企近兩三個月的資金鏈吃緊也跟近期償債高峰來臨、銷售額大幅下降有關，而銷售額的大幅下降則主要是因為疫情沖擊和由此帶來的市場信心不足的原因。

但是，房地產市場從來都是政策市，市場的信心有多大，也跟疫情的防控形勢、樓市政策、信貸政策支持的力度緊密相關。

從政策層面來看，當前的各種扶持政策已經十分密集，但是，按照總理5月18日會議上的話講，“應對新挑戰仍有政策空間。”同時，降息一直都是提振資產價格、提振市場信心和預期的最重要的工具，而現在新一輪的降息周期也已經開啟。

從疫情角度來看，隨著上海等多地防控形勢的逐步好轉，經濟社會循環逐步步入正軌，房地產市場也將逐步得以修復，交易預計將穩步出現回升。

特別需要注意的是，這幾個月，由于疫情原因，導致房地產供應、開工量連月下滑，對供給端形成了較大壓力，而疫情好轉之后，被迫延后積壓的需求端的集中爆發、加上社會資金面的好轉、銀行信貸支持等，可能會導致新的供需矛盾。屆時，如何防范樓市過熱可能又會成為新的問題。