樓市底部已現 今年的小陽春會如約而來嗎？

2021年的中國房地產市場，注定是會被載入史冊的。這一年，在多種因素疊加下，部分爆雷房企產生的沖擊波至今未了。這一年，對于許多房企來說是空前艱難的一年。對于房地產行業上下游產業鏈的從業人員來說，留下的記憶恐怕也是刻骨銘心的。

所幸，2021年第四季度開始，監管層和主管部門注意到了房地產行業的問題，政策暖風頻吹，力保行業和市場健康穩定發展。

可以預見的是，未來中國的房地產市場會進入健康發展和良性循環的軌道。

而現在，大家都在等待3月份，這個時間節點，也將是決定今年房地產市場走勢的重要觀察窗口。那么今年的小陽春是否會如約而至呢？

事實上，隨著去年四季度多地陸續放松房地產調控，加上信貸持續寬松，全國樓市已經出現止跌企穩的態勢，而房地產的調控底部也已經出現，樓市反彈的趨勢愈加明顯，市場的暖意已經出現。

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中國的房地產市場是典型的政策市，因此，分析房地產市場未來走勢，離不開對政策調控意圖的精準把握，離開政策來談房地產的未來，就是無源之水，無本之木。

需要注意的一個最大的政策總基調是：去年底召開的政治局會議和中央經濟工作會議對房地產行業的未來定調，房地產行業的良性循環和健康穩定發展才是符合絕大多數人利益的最佳選項。這個總定調，也將是2022年所有房地產相關調控政策和走勢分析的最根本依據。

先看最近的消息，2月21日，市場消息稱，四大行已同步下調廣州房貸利率。其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%），二套房利率從此前的LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）。

去年12月，主管部門及金融機構發出將放松信貸政策的信息后，各城市的房貸利率便出現下調的征兆。深圳是反應最快的城市，目前也是一線城市中房貸利率最低的城市。目前，深圳房貸利率相比2021年12月，已有不少銀行從此前的加45BP調低為加30BP，大大降低了利率。中國銀行、工商銀行、農業銀行的首套房貸利率為4.9%，二套房貸利率為5.2%。

房貸利率的下調對重構市場信心和促進交易產生的作用往往是最直接的。盡管目前的深圳和廣州市場暫時沒有較大幅度的成交量反彈，但由于政策效應往往有反應期和滯后期，因此預計不久的將來，廣深樓市成交量將迎來一定幅度的反彈。

去年底，央行已經開始降準降息為市場注入流動性，這在給了市場信心的同時，也在客觀上進一步促進了樓市穩定的預期。而2022年春節之后，多地樓市調控政策也出現松動，更有城市將首套房首付比例降至20%。

2月17日，山東菏澤部分銀行將個人住房貸款首付比例下調至2成引發了市場關注，這一次跟以往不一樣的是，菏澤的2成首付政策沒有“一日游”。與此前后腳調整首套房首付比例為2成的城市還有江西贛州、重慶、廣東佛山部分區域等。

春節前，安徽省發改委在一則文件中，明確鼓勵購房領域降低首付比例。這是近期全國首個明確鼓勵降低首付比例的省份，從現在來看，越來越多的城市已經效仿跟進。

從歷史上來看，穩定住房消費最有效的工具之一就是降低購房首付比例，由于分類調控政策的指導原則，部分壓力較大的三四線城市采用這種方式才刺激住房消費無可厚非，也并不違背“三穩”調控目標。其更大的意義在于，政策的調整往往是給予市場信心最有效的方式。

當然需要認清的一點是，由于樓市長效調控機制的作用和“房住不炒”的定調并未改變，投資性需求總體來說將依然被關在樓市大門之外，但之前被政策誤傷的首套置業和剛性改善型需求將獲得政策的扶持，這部分被積壓的需求將重新得以釋放進入市場，并為市場注入動力，有利于穩定市場。

國家統計局的數據已經印證了這種判斷。2月21日國家統計局發布的數據顯示，2022年1月，一線城市二手房價環比上漲0.1%，漲幅與上月相同，其中，北京、上海分別上漲0.5%和0.6%；二線城市二手房價環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點；三線城市二手房價環比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

央行在2月10日公布的社會融資和金融統計數據也值得關注。統計數據顯示，1月社會融資規模增量為6.17萬億元，比上年同期多9842億元。1月人民幣貸款增加3.98萬億元，是單月統計高點，同比多增3944億元。住戶部門新增中長期貸款增加7424億元。也就是說，流向樓市的水龍頭又擰松了一點。

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種種跡象顯示，在穩定房地產市場平穩健康發展和實現良性循環的要求下，去年下半年以來多地處于幾乎冰封的市場已經悄然解凍，并呈現出融融暖意，3月份兩會過后，預計市場大概率將迎來真正意義的小陽春。

可以預見的是，在種種利好消息的加持下，隨著房地產市場逐步走向平穩健康良性循環，市場信心也將得到進一步的修復，房地產行業各項運行指標也將持續向好，但也不可否認，今年的小陽春行情盡管會到來，但也難以出現市場過熱的情形。

對于房企來說，盡管行業環境已經逐步回暖，但去年以來的大洗牌也對房企提出了新的要求。經歷了去年的沖擊波和行業劇變，在新的市場環境下，購房者也更加理性成熟，更加務實，更加挑剔。

因此，如何應對新形勢、進一步提升產品力和服務力來適應新市場環境已經成為了擺在房企面前的一個全新課題。而未來的市場，除了行業集中度進一步提升外，也終將屬于那些刻苦修煉內功、不斷提升產品力和服務力、不斷提升改進產品品質來進一步契合購房者多樣化需求的房企。否則，即便有市場的小陽春環境做依靠，房企也難以贏得要求越來越高的客戶群體的青睞。

作為頭部房企，碧桂園已經深刻地感受到這一市場變化，并提前戰略布局快速提升產品力、服務力來應對即將到來的競爭更加激烈的市場。從碧桂園的身上，我們也可以一窺其能夠多年穩居行業頭部房企地位的奧秘。

2021年，碧桂園共實現權益合同銷售金額約5580億元，權益合同銷售面積約6641萬平米。在多家第三方機構年度全口徑銷售排行中，碧桂園均穩居行業榜首，銷售業績持續五年蟬聯行業第一，顯示出了其強大的韌性。

碧桂園穩健發展的背后，離不開對市場節奏的準確把握，離不開對產品力的不斷提升。去年中期業績會上，碧桂園管理層曾表示，公司產品力方面，正在推進“強基行動”，是以客戶為中心，做好產品質量。把每一套房子都當作自己的房子一樣去做，對客戶負責。

而碧桂園對于產品力的打磨也源于對社會和市場變化的深刻理解。第七次全國人口人口普查結果表明，當今社會人口結構已經出現兩大顯著變化：一方面老齡化浪潮已席卷而來，老年人的居住生活的品質需求在持續釋放，另一方面隨著90后、00后步入職場，新的購房群體產生了更為多元的人居需求。由此，碧桂園產品通過持續迭代不斷升級產品品質，滿足現代人居新需求。

2021年初，碧桂園就全新發布了“府、云、天、星”四大產品系，匹配當下中國人居的需求痛點，從規劃、戶型、裝修、配套等方方面面為消費者帶來更“懂你”的家。整體來看，碧桂園這四大產品系的定位一一對應當前住房需求的最新潮流趨勢，既充分考慮到年輕群體多元生活需求，又能兼顧老年人群體對居住品質的要求，展現了碧桂園在產品設計上的出色能力。

市場選擇也印證了碧桂園產品的價值。碧桂園統計信息顯示，截至2021年12月，四大產品系在全國已落地超400個項目，頗受市場好評。

在此基礎上，碧桂園還將進一步深化“府、云、天、星”四大產品系的產品內涵。比如，新一代府系產品將更加深化中國建筑傳統元素；云系的設計風格更偏向簡約、純粹，增加產品科技內涵；天系產品將持續精研提升產品的高品質；星系產品將更聚焦挖掘年輕群體的居住需求，給予都市新青年夢想之家。

府系

云系

天系

星系

在不斷提升產品力的同時，碧桂園也在物業服務版塊不斷提升自身的服務力，涵蓋了客戶從買房到入住后的全服務體系覆蓋，打造全新購房體驗。

2021年9月21日中秋佳節之際，碧桂園結合對每個中國人植根內心的“家文化”的深刻理解，全面煥新發布了家圓服務體系。家圓服務體系是碧桂園聯動旗下其他子公司、碧桂園服務等優質資源，共同為業主構建的全生命周期人生服務全新價值體系。全國超3000個高品質項目將同步完成升級，給予客戶全新購房居住生活體驗。

基于450萬個家庭樣本，633項生活痛點的樣本調研，碧桂園家圓服務體系堅持“共融、共生、共建家園”的核心理念，細心捕捉并匯聚業主生活中的點滴需求，重新提煉了“五維人生規劃體系”，即“全生命周期住宅建造科技”“全生命周期人居設計理念”“全生命周期智慧保障服務”“全生命周期生活家園規劃”和“全生命周期資源融合平臺”。

碧桂園打造提升服務力的創新之處在于，其五維體系提供了從設計到構建、從房子到社區、從平臺到體驗、從服務到資源、從生活到未來、覆蓋全生命周期的過程服務，更體系化、前瞻性地搭建起理想人居服務生態系統，共同開啟“共安居，共喜樂，共期盼”的全維人生新圖景。

一直以來，碧桂園家圓服務體系強調要“為客戶提供全過程的服務、一輩子的服務。”具體來說，家圓服務體系大大突破了以產品化思維定義“地產＋”的傳統模式，不僅深度觀察客戶購房入住過程的多層次需求，以科學規劃、精心設計、精益施工、智慧建造、全流程購房的放心服務，貫穿客戶看房、購房、收樓、入住的每個過程階段；而且在業主收樓入住后，跨界整合人居領域優質資源，覆蓋居住、教育、旅居、養老、理財等各個場景，實現從房子到社區、生活、未來的全維服務，滿足人生成長的全周期需求，重塑新時代的人居標準。

碧桂園對于產品力和服務力的探索實踐，恰恰是房地產行業劇變之后，房企如何才能真正贏得未來市場、應對行業新形勢的深刻洞悉。正如碧桂園集團創始人楊國強強調的那樣：“行業正在發生巨大變化，只有回歸本質，為客戶提供真正需要的產品和服務，才能適應這樣的變化。”